Комментарии в СМИ
«Культурный шок для строителей»
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов пояснил ситуацию, с которой столкнулись строительные компании в отношении получения согласований по вопросам застройки исторической части Петербурга.
Министерство культуры не справляется с полномочиями регулятора строительной деятельности в охранных зонах Петербурга. В городе уже зависло от 30 до 130 новостроек.
Среди компаний, которые могут пострадать из-за неразберихи в области строительства в охранных зонах Петербурга, оказались такие крупные застройщики, как «ЛЭК» и «ВТБ-Девелопмент». В зоне риска, например, знаковые проекты «Невская ратуша», «Набережная Европы», «Премьер Палас» и «Граф Орлов».
Правовая коллизия
Не успел строительный рынок Петербурга оправиться от последствий экономического кризиса, как получил очередной удар — оказался в ситуации, которую эксперты окрестили правовым вакуумом.
В марте текущего года Верховный суд РФ отменил градостроительные регламенты, которые с 2009 г. определяли характер застройки в зонах охраны объектов культурного наследия Петербурга (а это почти вся историческая часть города). Оказывается, городские власти не согласовали эти регламенты с Росохранкультурой на этапе разработки. Виды разрешенного использования земельных участков, а также предельные параметры высотности зданий в охранных зонах теперь вне закона. Главный документ, где они прописаны, — Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) — больше не действует. И непонятно, на что теперь опираться строителям в своей работе: где и как получать согласования на новые стройки, а главное — как быть с уже согласованной документацией и теми зданиями, которые за 2 года начали строить?
Замкнутый круг
Местные чиновники утверждают, что строителям беспокоиться нечего. Отметим: развернутых комментариев о проблемах в одной из главных отраслей бизнеса в городе они не дают.
«Решение высшей судебной инстанции не имеет рокового значения для Петербурга», — лаконично прокомментировал ситуацию вице-губернатор Петербурга Роман Филимонов. По его словам, теперь документы по всем объектам, находящимся в зоне регулируемой застройки, будут посылать для согласования не в Росохранкультуру (которая ликвидируется), а в Министерство культуры.
Но в пресс-службе министерства «ДП» посоветовали обратиться за комментариями в Росохранкультуру, заявив, что «пока вопрос застройки исторической части Петербурга курируют именно там». Причем дозвониться до ответственного лица в Росохранкультуре не удалось. Так что пока неясно, куда строителям нести бумаги для согласований.
Чье слово сильнее?
Что касается построенных и согласованных объектов, то здесь ситуация еще более запутанная. Глава комитета по градостроительству и архитектуре администрации Петербурга Юлия Киселева уверяет, что все ранее выданные разрешения на строительство действительны.
«Это распорядительные акты администрации города. Отменить их может только решение суда», — отмечает она. Но опрошенные юристы указывают на серьезный риск. «Любое заинтересованное лицо может через суд оспорить законность выданных Смольным согласований», — говорит глава практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов. Шансы на удовлетворение такого иска весьма высоки, добавляет партнер международной юридической компании Salans Карина Чичканова.
Мнение юристов разделяет и депутат Законодательного собрания Петербурга Алексей Ковалев. Он заявил «ДП», что решение Верховного суда крайнее. «А заявления чиновников Смольного — это саботаж. Всех, кто говорит, что выданные разрешения на строительство действительны, нужно проверить на причастность к коррупции», — добавил парламентарий.
Доминанты под ударом
Сколько же объектов в Петербурге в результате решения Верховного суда попадает под удар?
По подсчетам директора центра экспертиз ЭКОМ Александра Карпова, потенциально в опасности оказалось около 130 проектов в охранных зонах.
Правда, у службы Госстройнадзора по Петербургу, которая сейчас проводит мониторинг таких объектов, своя статистика. «По нашим данным, проблемных зданий около 30», — сообщила пресс-секретарь ведомства Ксения Большакова. Госстройнадзор разделил спорные объекты на четыре категории. К каждой из них будут применять свои методы решения проблемы.
Первая категория — объекты на нулевом цикле. Их, скорее всего, возвратят на доработку и повторную экспертизу. Вторая — здания на стадии строительства, но в рамках допустимых норм высотности. Эти стройки, вероятно, будут по суду приостановлены. Третья и четвертая категории — это здания на стадии ввода в эксплуатацию. Они, скорее всего, останутся такими, как сейчас.
Против дефицита
Несмотря на все уверения городских властей, застройщики все же серьезно обеспокоены. По их мнению, в правовом поле осталось только два пути: или лоббировать новые законы с четкими регламентами, или пытаться индивидуально согласовывать проекты в Москве. Первый путь долгий. Второй из-за ликвидации Росохранкультуры вообще непонятно, как реализовать.
«Законодательную базу должна обеспечить местная власть. Если причина нового кризиса в нарушении порядка согласования, его следует восстановить», — говорит гендиректор A&A Group Александр Завьялов.
«Городское правительство обязано обратиться к федеральным властям с соответствующим ходатайством», — вторит ему заместитель гендиректора «ВТБ-Девелопмент» Надежда Винник (компания реализует в центре Петербурга проекты «Невская ратуша» и «Набережная Европы»).
«Все объекты будут строиться в соответствии с действующим законодательством», — заявила Надежда Винник. В компании «ЛЭК», у которой в зону риска попали проекты «Премьер Палас» и «Граф Орлов», не сомневаются, что здания, получившие согласования, все-таки достроят.
Александр Авдеев был против башни
До переноса «Охта Центра» Александр Авдеев не раз высказывался о проекте. В конце 2009 г. он заявил: «Как министр культуры я против строительства такой башни».
Наталья Ковтун
Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям