Комментарии в СМИ

«Пойти на уступку»

11.09.2014 Недвижимость и строительство

Андрей Кулаков, юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», отмечает, что взимание платы застройщиком при переоформлении права долевого участия обусловлено, кроме всего прочего, дополнительными издержками, связанными с государственной регистрацией изменений в договоре долевого участия, и рисками из-за возможной неплатежеспособности нового дольщика.

Купить квартиру во время строительства можно как у застройщика, так и у дольщика, перепродающего жилье, купленное на более ранней стадии.

Если дольщики хотят продать квартиру, когда процесс строительства дома еще не завершен, то необходима процедура переуступки прав долевого участия. Она не слишком отличается от обычной покупки квартиры, но имеет ряд особенностей, которые должны учитываться как продавцами, так и покупателями.

Зафиксировать прибыль

Чаще всего происходит коммерческая переуступка прав. Председатель совета директоров АРИН Андрей Тетыш рассказывает, что на старте продаж частными инвесторами выкупаются квартиры целыми блоками, затем они фиксируют прибыль, уступая другим покупателям свои права на будущие квартиры по мере готовности объекта и роста цен на квадратные метры.

Однако перепродажа жилья может быть связана и с личными обстоятельствами. Например, когда при разводе супруги делят имущество.

Переуступка прав происходит на разной стадии строительства. «Если это связано с семейными обстоятельствами, бывает, что договор заключен и зарегистрирован, а через месяц уже возникла ситуация и люди занимаются уступкой, — рассказывает начальник отдела продаж ЗАО «БФА–Девелопмент» Светлана Денисова, — если говорить о коммерческой уступке, то она учащается ближе к окончанию строительства».

По словам Андрея Тетыша, в целом по рынку на переоформление прав долевого участия приходится около 20% всех сделок, заключаемых с недвижимостью в новостройках.

Выполнить свой долг

При оформлении переуступки прав по договору долевого участия возможны два сценария: если покупатель уже полностью рассчитался с застройщиком (за исключением вопросов переобмера площадей) и если стоимость квартиры оплачена частична.

Вопросы переуступки прав регулируются статьей 11 Федерального закона от 30.12.2004 № 214–ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». «Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства», — рассказывает старший юрист компании «Адвокат ФРЕММ» Антон Слободин.

В первом случае, когда долг перед застройщиком выплачен полностью, то, по Гражданскому кодексу, формально согласие застройщика и его участия в такой уступке не требуется. Однако практика показывает, что достаточно сложно найти покупателя, который согласится приобрести такую квартиру, не получив согласия застройщика на сделку. «Важно помнить, что застройщик — это главный источник прав и вся ответственность по заключенным договорам лежит именно на нем, — отмечает Светлана Денисова, — поэтому покупатель квартиры по переуступке заинтересован в том, чтобы застройщик был проинформирован о сделке».

Если же речь идет о переуступке частично оплаченного договора, то застройщик принимает в сделке непосредственное участие и даже имеет полное право отказать, если сочтет нового контрагента, к примеру, неплатежеспособным или какие–то условия сделки будут застройщику недостаточно понятны и прозрачны. По словам Антона Слободина, застройщик вправе обусловить такое согласие внесением определенной платы, размер которой может быть предусмотрен договором.

Андрей Кулаков, юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», отмечает, что взимание платы обусловлено также тем, что застройщик несет дополнительные издержки (госрегистрация изменений в ДДУ) и риски (неплатежеспособность нового дольщика). Стоимость согласия может составлять как фиксированную сумму (как правило, от 30 тыс. рублей), так и 1–3% от стоимости квартиры.

Если строящаяся квартира куплена в ипотеку, то требования на нее находятся в залоге у банка. И, чтобы ее перепродать, продавцу необходимо снять обременение в банке, за что опять же может взиматься комиссия.

Без права передачи

В доме, который уже введен в эксплуатацию, операция по переуступке прав невозможна до момента регистрации собственности.

«Когда происходит передача квартиры дольщику, договор в этот момент находится в стадии исполнения, — объясняет Светлана Денисова, — передача квартир будущим жильцам — серьезный трудоемкий процесс, который занимает много времени, поэтому застройщик вправе отказать в оформлении переуступки до оформления квартиры в собственность». По словам Андрея Кулакова, переуступка прав невозможна, если дольщиком и застройщиком уже подписан акт приема–передачи построенной квартиры — в таком случае квартира должна передаваться по другим гражданско–правовым договорам, например купли–продажи или мены.

Внимание к документам

Чтобы избежать неприятных ситуаций, новому дольщику необходимо получить подтверждение — желательно, напрямую от застройщика, — что все денежные средства выплачены прежним дольщиком или что определенная часть не выплачена и застройщик не возражает против замены стороны в договоре.

Также следует обратить внимание, что соглашение вступает в силу только после государственной регистрации договора переуступки прав. И до этих пор никакие расчеты между продавцом и покупателем производиться не должны. «Многие хотят получить деньги не по факту регистрации, а по факту подписания договора, так как это процедура не быстрая, занимает более месяца, — рассказывает Андрей Тетыш, — и здесь можно оказаться в ситуации, когда деньги продавцу квартиры ты заплатил, а договор не зарегистрирован».

Человеку, покупающему квартиру по переуступке, важно понимать, что продавец не отвечает за исполнение обязательств по строительству дома. И не несет ответственности за нарушения, допущенные недобросовестным застройщиком. Так, если сдача дома затягивается, то покупатель квартиры по переуступке идет в суд вместе с другими дольщиками, а не к человеку, который ему эту квартиру продал.

Мария Мокейчева