Комментарии в СМИ

«Недосягаемая высота»

Руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов указал 2 основные проблемы, с которыми сталкиваются при мансардном строительстве.
Мансарды в Петербурге — это не только романтика, но целый комплекс юридических и коммунальных проблем. В связи с последними скандалами, связанными с самовольным строительством мансард, спрос на такую «романтику» сильно упал.
Главным местом размещения жилых домов с мансардами является район «золотого треугольника» Петербурга. Также единичные объекты встречаются в Петроградском и Василеостровском районах. Несмотря на то что представителей творческих профессий в Петербурге предостаточно, а архитектурный облик города способствует созданию зданий с жилыми мансардами, с которых открываются романтичные виды на городские крыши, как такового рынка мансард в Петербурге нет. Предложение представлено единичными вариантами. «В настоящее время существует проблема получения мансард в собственность и их регистрации, поэтому эти объекты являются малопривлекательными для покупателей. Общественность настроена негативно по отношению и к этим объектам, и к их владельцам», — считает Лилия Крейс-Белова, эксперт АН «Бекар».
Полноценный этаж
В последнее время эксперты отмечают незначительное оживление спроса на мансарды в центре города.
Цены на это необычное жилье среднерыночные. Однако могут отличаться в зависимости от конкретных проектов. С учетом базовой ставки за квадратный метр жилья в центре города около 100 тыс. рублей, цены на мансарды могут разниться от 80 до 120 тыс. рублей за 1 м2. Жилых мансард на первичном рынке не так много. Застройщикам сложно согласовать документы по мансардам, поэтому рынок в ближайшее время не будет так бурно развиваться, как, например, в Европе.
Чаще всего в новых домах мансардные этажи появляются, чтобы максимально увеличить продаваемую площадь жилого дома, а высотный регламент не позволяет сделать еще один полноценный этаж. В таких случаях застройщик предлагает двухуровневую квартиру. Один этаж полноценный, с высотой потолков, например, 2,8м, а второй — мансардный, с высотой 2,10м. Площадь квартиры получается большая, стоимость за эти метры полная, а эксплуатация мансардного этажа устраивает не всех.
Юридические проблемы
Варианты мансард в чистом виде малочисленны и зачастую вызывают вопросы по поводу правового статуса и юридической чистоты. В городе есть некоторое количество полузамороженных проектов, которые находятся на стадии правовой борьбы или рассмотрений возражений от жильцов.
«Говоря о юридических проблемах, с которыми может столкнуться новый собственник мансарды, следует назвать споры о титуле (возможное оспаривание права собственности) и проблемы юридического оформления снабжения мансарды коммунальным услугами», — рассказал Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и Партнеры».
Не секрет, что строительство мансард зачастую сопровождается конфликтом, который может и не закончиться со сменой собственника. С учетом разъяснений Высшего арбитражного суда и Верховного суда РФ, если объект первично был создан самовольно, то его последующее отчуждение не защищает стопроцентно от предъявления и возможного удовлетворения требования о сносе самовольной постройки. В связи с этим принципиальным является проверка правильности и согласованности проведенного строительства для минимизации рисков оспаривания титула на объект.
Многие эксперты рынка недвижимости крайне негативно настроены в отношении мансард. Особенно это касается многочисленного самостроя, который в изобилии представлен на Петроградской стороне. Часто можно встретить пристроенную мансарду к историческому зданию и баннер с телефоном фирмы, которая продает мансарду. Если ли у них разрешение на строительство и права собственности — большой вопрос. Причем большинство таких «усовершенствованных» зданий имеют после реконструкции трещины в фасаде.
В отрыве от сетей
Кроме двоякого правового статуса сложности вызывают и обеспечение инженерными сетями, электро- и водоснабжение. Как правило, приобретая квартиру, новый собственник не задумывается над такими вопросами, как наличие оформленного газа, электричества, водоснабжения и прочего. Однако любая вновь созданная мансарда оказывается в ситуации, когда этот вопрос не решается автоматически, предупреждают эксперты. Недостаточно просто фактически подключиться к сети отопления или электроснабжения, необходимо надлежащим образом это оформить.
При строительстве мансард это делается далеко не всегда, особенно когда мансарда строится на продажу. В таких случаях новые собственники сталкиваются с ситуацией конфликта с ресурсоснабжающими организациями либо ТСЖ, которые возражают против использования их сетей для обслуживания мансарды.
Этот риск также можно устранить до момента принятия решения о приобретении мансарды, запросив и получив у продавца соответствующие документы.

Дарья Карамышева

ПОДЕЛИТЬСЯ

Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD

ПРОЕКТЫ