Комментарии в СМИ
«Бизнес–центры мутируют»
Андрей Кулаков, юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» уточняет, что с точки зрения действующего законодательства апартаменты, как и офисы, являются нежилыми помещениями.
В кризис в Москве владельцы бизнес–центров активно перепрофилируют их в комплексы апартаментов. В Петербурге пока есть только примеры переделки офисов в хостелы, но некоторые эксперты видят перспективу и в офисных апартаментах.
В Петербурге в продаже находится около 125 тыс. м2 апартаментов. Все проекты — это примеры нового строительства. В свою очередь, в Москве активно развивается тенденция перепрофилирования под апартаменты существующих офисных помещений. Появляется новый тип недвижимости в бывших промышленных зданиях. «ДП» разобрался, есть ли будущее у подобного формата в Петербурге.
Жизнь в офисе
В Москве сегмент апартаментов получил один из драйверов развития с приходом кризиса — девелоперы начали переделывать свои бизнес–центры в апартаменты. Во–первых, офисов в столице с избытком. По данным Colliers Int., в Москве доля свободных площадей в качественных офисах составляет 14%. Оценки NAI Becar еще выше — 25–30% в зависимости от класса офисов. В свою очередь, ставки аренды офисов в столице снижаются.
Во–вторых, как правило, переделка в апартаменты означает, что собственник хочет выйти из арендного бизнеса и продать проект — по частям и под жилые цели это, как правило, сделать проще и выгоднее. В московском офисе NAI Becar Apartments говорят, что розничная стоимость апартаментов на 20–40% выше, чем стоимость офисных площадей в сравнимых проектах. Выше и темпы продаж.
Придумали такой подход не в России. В Лондоне, например, сейчас гостиничная сеть Accor Hotels перепрофилирует офисное здание Black Lion House в апарт–отель Adagio. Во Франкфурте с 2007 года действовали даже государственные субсидии на переделку офисов в многоквартирные дома — в развивающемся деловом центре Германии была актуальна проблема нехватки жилья.
В Москве первые примеры появились еще после кризиса 2008 года. По подсчетам NAI Becar Apartments, в столице 20 готовых офисных проектов были перепрофилированы подобным образом.
Если при переделке не изменяется объем здания, то юридический статус помещений не меняется. «С точки зрения действующего законодательства апартаменты, как и офисы, являются нежилыми помещениями. Поэтому перевод в статус жилого не потребуется», — уточняет Андрей Кулаков, юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры».
Другая начинка
Но не все так просто. На переделку нужно потратить, по оценке Colliers Int., 40–50 тыс. рублей на 1 м2. Нужно изменение планировочных решений здания и инженерной начинки. К тому же не каждый бизнес–центр для этого подойдет. Обычно речь идет о комплексах с коридорной системой и без панорамного остекления.
«Наиболее ликвидный формат апартаментов — 25–30 м2. Поскольку апартаменты небольшие, потребуется больше стояков. Создание больших по площади апартаментов чревато большими рисками», — скептически смотрит на подобные проекты Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank SPb.
В Colliers Int. Приводят цифры: глубина помещений в бизнес–центрах составляет в среднем 22–25 м, в то время как в жилых зданиях — 15–17 м. «Таким образом, может пропасть 35–40% площадей, что обострит вопрос коммерческой эффективности реализации подобного проекта», — рассуждает Василий Довбня, директор департамента консалтинга компании Colliers Int. в Петербурге.
Но бизнес–центры с коридорной системой и неглубокими помещениями вполне подходят для таких проектов.
Питерский срез
В Петербурге ситуация иная: вакантных офисных площадей 9–12%.
«Уровень вакансии в офисных зданиях Москвы сопоставим с объемом всего рынка высококлассных офисов в Петербурге», — предупреждает Николай Пашков, призывая не сравнивать ситуацию со столичной.
Коммерческий директор Glorax Development Руслан Сырцов, напротив, видит предпосылки для развития московского тренда в Петербурге. Он объясняет это тем, что недвижимость для сдачи в аренду в Петербурге приобретают чаще, чем в Москве. А цена на квартиры выше, чем на апартаменты. В Петербурге, однако, есть примеры перепрофилирования офисов не в апартаменты, а в хостелы. О таком проекте, не раскрывая его названия, рассказала Наталья Скаландис, управляющий директор Property Management NAI Becar в Петербурге. Такой офисный комплекс, по ее словам, расположен в Ленобласти. Одну из его частей, где помещения пустовали, решили отдать под недорогую гостиницу. Речь пока идет о площади 530 м2. Окупиться такой проект должен за 9 месяцев, а его доходность составит 1 млн рублей в месяц.
В хостел также перепрофилировала здание бизнес–центра на Лиговском пр., 35–37, компания «Охта групп». Девелопер ранее купил офисный центр у ГК «Овентал».
В Петербурге есть несколько бизнес–центров, которые совмещают офисную часть с гостиничной или апартаментами: «Лангензипен», «Грифон Хаус», «Шведский дом», «Гайот».
Кроме того, конечно, есть проекты, в которых девелоперы на стадии проработки проекта решили изменить концепцию и вместо офисов или гостиницы построить апартаменты. Так, с одной стороны, не приходится тратится на реконструкцию. А с другой — нужно готовить новую документацию и получать новые согласования.
Апартаменты в стиле лофт
При аналитике офисного рынка из него обычно выпадают недорогие офисные помещения в бывших промышленных зданиях. Но именно в них тоже могут появиться апартаменты. Реализованных проектов немало в Москве. Например, The Loft Club.
«В Северной столице о перепрофилировании в апартаменты задумываются в основном собственники бывших фабричных и заводских зданий, в которых реально реализовать действительно интересные лофт–проекты с хорошим расположением», — убеждена Екатерина Заволокина, руководитель проектов отдела стратегического консалтинга компании JLL в Петербурге.
Апартаменты анонсировались в составе реновации Сестрорецкого оружейного завода компанией Jensen и планируются при обустройстве Новой Голландии. Они также заявлены в проекте обновления Апраксина Двора. Компания NCC хочет переделать под жилье одно из фабричных зданий завода на Карповке.
Промышленный объект можно превратить в апартаменты, если у него хорошая транспортная доступность, а также при условии благоприятной экологической ситуации, уверен Руслан Сырцов: «Она должна быть не хуже, чем в жилых районах в ближайшем окружении».
Апартаменты первоначально были задуманы в составе многофункционального лофта Countur Family в одном из зданий завода «Ленполиграфмаш» на Аптекарском пр. «Мы почувствовали, что есть интерес к подобному типу жилья. Но в итоге попробовали и отказались. Все–таки переделка промышленного помещения под жилье требует большего объема инвестиций. Кроме того, у нас сильно выросли коммунальные платежи», — поясняет Марина Буянова, совладелица ООО «Контур» (компания снимает здание у «Ленполиграфмаша» и сдает помещения в субаренду). Поэтому компания остановилась на сдаче помещений под офисы, общепит и галереи.
В юридической компании Rightmark Group отмечают, что перепрофилирование промышленных зданий в большинстве случаев требует их реконструкции, включающей замену или восстановление несущих конструкций. «С точки зрения получения согласований это приближено к строительству нового объекта», — заключила Вера Рябова, старший юрист Rightmark Group.
Комментарии
Екатерина Запорожченко, директор по продажам УК Docklands
На мой взгляд, сейчас апартаменты более востребованы на рынке, чем любой другой вид коммерческой недвижимости. Поэтому, естественно, у девелоперов есть желание перепрофилировать свои объекты. Тем более что юридических сложностей, запрещающих это сделать, нет. Для некоторых собственников недвижимости превращение офисов в апартаменты — хороший путь для выхода из бизнеса и продажи здания не целиком, а по частям. Сделать это обычно проще и быстрее. Главное условие — чтобы проект был придуман и реализован качественно, а не на скорую руку.
Александр Погодин, генеральный директор сети апарт–отелей YE’S
Офисная недвижимость в кризис попадает под удар в первую очередь. Хотя в Петербурге ситуация лучше, чем в Москве. В том числе сказывается переезд структур «Газпрома». Решение вместо бизнес–центра возводить апарт–отель целесообразно принимать еще на этапе разработки проекта. В этом случае такой опыт может быть успешен. Подобные примеры есть. Уже возведенный офисный центр переделать в полноценный апарт–отель практически невозможно. К этим сегментам предъявляются абсолютно разные требования. Соответственно, различаются и конструктивные решения. Речь идет даже не об усилении инженерной системы, а о создании новой, соответствующей другим стандартам.
Надежда Фёдорова
Материал опубликован в газете «Деловой Петербург» № 023 от 18.02.2016
Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям