Комментарии в СМИ

«ЖКХ меняет крышу»

18.03.2012 Недвижимость и строительство

Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», прокомментировал тенденцию ухода с рынка ТСЖ и управляющих компаний.

Небольшие управляющие компании уходят с рынка ЖКХ Петербурга или укрупняются. Им не выжить в связи с невысокой рентабельностью бизнеса. Некоторые участники рынка утверждают, что при административной поддержке их теснят жилкомсервисы, которые неформально находятся в более выгодном положении и имеют больше источников доходов. О переделе рынка речи пока не идет, но очевидно, что малому бизнесу на нем нет места.

Бизнес vs. государство

По данным жилищного комитета, в Петербурге насчитывается более 22 тыс. многоквартирных домов. Их общую площадь эксперты оценивают в 110 млн м². Из них около 19% обслуживаются товариществами собственников жилья (ТСЖ, являются юридическими лицами) или жилищно-строительными кооперативами (ЖСК). ТСЖ и ЖСК могут сами заключать договоры с подрядчиками, а могут привлечь для этого управляющую компанию (УК) или жилкомсервис.

Жилкомсервисы или частные УК обслуживают 81% домов в городе. При этом на долю УК приходится 20% рынка. В общей сложности на рынке города работает более 110 УК (среди крупных частников — «Сити Сервис», «Стакс», ГЦКС, РЭС, ТСВ). Правда, бизнесмены отмечают, что в последнее время их количество сокращается. В то же время первый зампредседателя жилищного комитета Владимир Гайдей отметил, что комитет, который ведет учет частных УК и ТСЖ, никакого передела рынка не наблюдает: «Мы боремся с недобросовестными УК, которые оказывают некачественные услуги».

Миллиардные обороты

Общий оборот жилищных и коммунальных услуг экспертами оценивается в 7 млрд рублей в месяц. Из них около 5 млрд идет на оплату ресурсов, предоставляемых монополистами (вода, тепло, газ, электричество), а остальное — собственно на коммунальные услуги. «В среднем обслуживание 1 м² в месяц обходится в 70 рублей, из них 51 рубль — «коммуналка», 19 рублей — стоимость услуг УК», — отмечают в крупнейшей частной петербургской УК «Сити Сервис». Если УК выполняет только управленческие функции, то есть не предоставляет услуги сама, то ее доход еще меньше — около 1,18 рубля с метра. Поэтому управлением в ЖКХ заниматься выгодно, только если компания имеет свои подрядные организации и оказывает остальные услуги (например, косметический ремонт, сантехнические работы и т.д.) собственными силами. Прибыль УК может складываться также из доходов от сдачи в аренду нежилых помещений, размещения интернет- и телекабеля. Чтобы получать прибыль, организация должна обслуживать не менее 5оо тыс. м². «С другой стороны, чем больше метраж, тем труднее контролировать качество услуг. У нас же один жилкомсервис обслуживает примерно 300 домов, что составляет 1-4 млн м²», — поясняет глава ассоциации ТСЖ «Возрождение» Виктор Цветков.

Проблем полон дом

Участники рынка последнее время отмечают, что давление государства на них усилилось.

Так, Виктор Цветков говорит, что после увеличения штрафов, которые могут выписать противопожарные службы, с 70 тыс. до 200 тыс. рублей, как минимум 50 домов уже были оштрафованы. Государство легко может задавить УК или ТСЖ такими штрафами и выдавить их с рынка, утверждает эксперт.

Еще бизнесмены жалуются на случаи, когда от УК ТСЖ передает управление жилкомсервисам, и это происходит при поддержке местных администраций. Дело в том, объясняют они, что часто главы жилкомсервисов имеют лобби в районных администрациях, а также свои субподрядные фирмы, которым и отдают подряды на проведение работ. Среди других сложностей в работе участники рынка отмечают и менталитет петербургских жильцов. Глава Ассоциации управляющих и эксплуатационных организаций в жилищной сфере и руководитель группы 000 «УК «Стакс» Евгений Пургин говорит, что население недостаточно информировано, поэтому все еще не доверяет бизнесу, хотя частные компании работают гораздо лучше государственных.

Кроме того, отмечает он, люди часто не готовы к самостоятельному управлению своим имуществом, поэтому государственные жилкомсервисы пользуются большей популярностью.

Владимир Скородумов, директор направления отраслевых решений ГК «КОРУС Консалтинг», отмечает, что качество обслуживания вряд ли можно связать с формой управляющей организации. По его словам, доказательство тому — примеры, когда крупные ТСЖ справляются с управлением ничуть не хуже УК и жилкомсервисов.

Малорентабельно, но стабильно

Мариюс Яроцкис, член совета директоров холдинга УК «Сити Сервис»

Если говорить о компаниях холдинга «Сити Сервис», прибыль 2-3% от общего оборота УК позволяет успешно работать. Рентабельность, конечно, невысока, зато стабильность — важное преимущество этого бизнеса. Фактическую прибыль управляющей компании с одного дома оценить можно, но эта цифра не будет показательной. Как правило, обслуживаемый жилой фонд включает очень разные дома. Если рассматривать каждый в отдельности: учитывая состояние домов, обслуживание одного из них в единицу времени может быть даже убыточным, другого — прибыльным.

Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики недвижимости «Качкин и Партнеры»

Особой тенденции на отказ от управляющих компаний либо ТСЖ не наблюдается. Скандалы, как правило, вспыхивают в тех случаях, когда выбор управляющей компании является результатом каких-то «нечестных» действий и инициативная группа граждан пытается с этим бороться.

Применительно к ТСЖ можно отметить, что споры об управлении ими достаточно часто доходят до суда. В основном они касаются правомерности создания ТСЖ (например, при создании ТСЖ застройщиком) либо смены руководства.

Александра Конфисахор