Комментарии в СМИ

Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», рассказал,  как успешно реализовать проект редевелопмента.

Центр Петербурга окружен «серым поясом» промышленных предприятий, которые являются резервом земли для жилищного и коммерческого строительства.

Согласно данным комите­та по земельным ресур­сам Смольного, к террито­риям промышленности от­носится 19 тыс. га городской земли, что составляет 13,6% общей площа­ди Петербурга. В инвестиционное развитие вовлечены 30 крупных производственных зон. По и из них (это з,6 тыс. га) уже утверждена до­кументация планировки. Только на территории исторического цен­тра города, который занимает 5,8 тыс. га, расположены 200 предпри­ятий. Из них объекты, износ кото­рых достиг 60-70%, занимают 2,2 тыс. га — половина центра города. «В европейских столицах, которые уже прошли через процедуру редевелопмента, под «промкой» оста­ется ю-15% центра. Это ориентир, к которому нужно стремиться», — говорит аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Попова.

Точечные успехи

Вопрос редевелопмента промышленных территорий Петербурга впервые был поднят еще в начале 1990-х годов. Но с тех пор продви­нулся незначительно.

«Пока редевелопмент в нашем го­роде носит точечный характер — в виде преобразования админис­тративных зданий бывших пред­приятий в офисные центры разных классов», — говорит генеральный директор «Colliers International Пе­тербург» Николай Казанский.

По его оценке, 15% городских биз­нес-центров классов А и В являются примерами такого редевелопмента. «И эти проекты достаточно успеш­ны и пользуются спросом у арен­даторов», — утверждает дирек­тор по развитию ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate Александр Волошин. «Первые шаги редевелопмента носили  хаотичный характер.

Но к 2020 году мы намерены в 2 ра­за увеличить доходы от управления недвижимостью, которые на дан­ный момент составляют около 20% в общей выручке компании», — по­делился гендиректор «Русских са­моцветов» Сергей Докучаев.

Долгий процесс

Масштабных проектов редевелоп­мента в городе пока единицы. Боль­шинство из них предполагают пе­ревод предприятий на периферию. Это очень сложный процесс, тре­бующей большой подготовитель­ной работы. «В нашем случае са­мым сложным этапом была разра­ботка проекта планировки кварта­лов под редевелопмент. На это ушел год из тех 5 лет, которые мы потра­тили на проекты», — делится Алек­сандр Шестаков, генеральный ди­ректор «Первая мебельная фабрика» (предприятие построило жилой дом на бывшей фабричной земле на ул. Мира и сейчас проектирует отель на Петроградской наб., 24). «Процесс занимает в лучшем слу­чае 5 лет. За меньший срок просто не выполнить работы по выводу су­ществующего производства, под­готовке новой площадки и строи­тельству на ней новых мощностей, а также по рекультивации старого участка, получению всех согласова­ний и строительству новых площа­дей», — говорит Александр Ольхов­ский, вице-президент ВТБ (компа­ния «ВТБ Девелопмент» реализу­ет в Петербурге знаковые проекты редевелопмента «Набережная Ев­ропы» на месте РНЦ «Прикладная химия» и «Невская ратуша» на мес­те бывшего трамвайного парка им. Смирнова). По его словам, частич­но ускорить процесс могла бы администрация города, если бы предоставила инвесторам промышленные площадки с уже подготов­ленной инфраструктурой.

Цена вопроса

Редевелолмент не только долгий, но и дорогой процесс. По данным президента ГК «Размах» Игоря Тупальского, только снос промыш­ленных корпусов стоит в среднем по городу 15-20 млн рублей за 1 га. Кроме того, земля под бывшими предприятиями обычно требует рекультивации. По данным дирек­тора по девелопменту «СПб Ренова­ция» Константина Ковалева, инвес­тиции в этот этап работы колеблют­ся от 10 до 6о млн рублей за 1 га, в зависимости от степени загряз­ненности.

Бюджет самого перевода пред­приятий исчисляется десятками миллионов долларов. «Приходит­ся инвестировать в инфраструк­турную и инженерную подготовку новых площадок, в строительство промышленных корпусов, в закуп­ку оборудования, поскольку пере­езд, как правило, сопряжен со значительным техническим пере­вооружением», — добавляет пре­зидент генподрядной компании STEP Дмитрий Кунис. Денег требу­ет и переоформление старого учас­тка из промышленной застройки в общественно-деловую. «Допол­нительным препятствием может стать недостаток денежных средств у предприятия, связанный с про­должением текущей деятельности ради исполнения действующих кон­трактов», — говорит старший юрист коммерческой практики компании Rightmark group Ольга Карпова.

«»Зачастую стоимость имущественного комплекса самого предприятия ниже, чем объем инвести­ций, необходимый для перебазирования, что не позволяет финансировать этот процесс за счет продажи или залога имеющегося актива»,  — отмечает директор по развитию  бизнеса Jones Lang LaSalle в Санкт- Петербурге Сергей Федоров.

Маленькие нюансы

У редевелопмента есть также множество нюансов, которые отражаются на скорости проектов и их бюджете. «На территории могут оказать­ся памятники под охраной КГИОП.  На нашем участке, например, это «дом Чернихова». Мы его привели  в порядок и включили в проект», — рассказал Юха Вятто, гендиректор компании «Лемминкяйнен» (реа­лизует проект комплекса «Илматар» на территории бывшего Сталепрокатного завода на Васильевском острове).

«Эффективная реализация проекта редевелопмента возможна лишь  в случае консолидации территорий  у одного собственника или группы единомышленников, одинаково заинтересованных в реализации проекта с определенной кон­цепцией и обладающих достаточными средствами», — добавляет  руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и Партнеры»  Дмитрий Некрестьянов. Но не сек­рет, что на территории промышлен­ных зон, как правило, оказывается множество собственников, с кото­рыми очень сложно договорить­ся. Например, у Бадаевских складов их было более 30. «Кроме того, проекты редевелопмента требуют  очень больших административных ресурсов, поскольку там масса со­гласований, а градостроительное законодательство только за последние 3 года менялось раз пять»,  — добавляет Надежда Калашникова. директор по развитию Л1 (у компании реализованы проекты «Премьер Палас» (бывший завод «Вулкан») и «Классика» (бывший «Механический завод»), а проект на территории завода «Красный Выборжец» пока на стадии согласований).

Последние «ласточки»

Не смотря на все сложности, проекты редевелопмента в Петербурге появляются. Только за минувший месяц было анонсировано два  из них: создание промышленного парка на территории завода «Звезда» и комплексное освоение двух  площадок выводимого из города  НПО «Баррикада» (входит в группу  ЛСР). Причем площадку на пр. Энергетиков ЛСР будет осваивать вместе с холдингом Selt Group, для которо­го это будет уже пятый объект реде­велопмента промышленных терри­торий в Петербурге. «Уже построены жилой дом Lake House (реновация территории прядильно-ткацкой  фабрики), дома «Авангард», «Атланта» и «Атланта-2» (реновация территорий завода «Авангард»), жилой  комплекс Stockholm (реновация территорий завода «Редан»), многофун­кциональный комплекс на Ушаковской набережной (реновация территории Северного завода)», — сообщили в Setl Group. Для группы «ЛСР»  это также очередной проект по перепрофилированию производственной площадки.

Наталья Ковтун

Ссылка на источник