Комментарии в СМИ

Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», прокомментировал нововведение, связанное с необходимостью получения компаниями-застройщиками заключения о соответствии их самих и их проектов требованиям ФЗ-214.

С нового года застройщики не смогут продавать жилье в новостройках без нового документа — сертификата соответствия, который выдает комитет по строительству. Порядок выдачи еще не принят, что может парализовать рынок.

Поправки в федеральный закон о долевом строительстве (ФЗ-214), которые вступят в силу 1 января 2017 года, могут на несколько месяцев парализовать продажи жилья на первичном рынке недвижимости Петербурга и Ленобласти. По новому закону продавать и рекламировать квартиры смогут лишь те застройщики, которые получат в комитетах по строительству города или области заключение о соответствии их самих и их проектов требованиям ФЗ-214. Но беда в том, что регламент по выдаче бизнесу такого документа чиновники еще не разработали. И сделать это за оставшийся месяц вряд ли успеют.

Сейчас в Петербурге и ближайших окрестностях, по данным экспертов, строится 11 млн м2 жилья и около 5 млн м2 находится в продаже. Все эти проекты в группе риска.

На пороге больших перемен

Застройщики Петербурга бьют тревогу. До вступления в силу ФЗ-304, который внесет изменения в главный для строителей закон о работе со средствами дольщиков (ФЗ-214), остался всего месяц, а рынок к грядущим изменениям не готов.

Как рассказал «ДП» гендиректор Объединения строителей Петербурга Алексей Белоусов, в законе есть несколько обязательных требований, которые вызывают вопросы, поскольку неясно, как им соответствовать. Во-первых, закон расширяет надзорные полномочия чиновников за стройками. «По текущим проектам остановить работы теперь можно будет не по решению суда (как раньше), а по решению комитета по строительству. Просто не понравится что-то чиновнику — и стоп проект на 1 месяц. Только потом через суд бизнесу предложено доказывать свою правоту. А перезапуск проекта — это минимум 6 месяцев», — говорит Алексей Белоусов.

Во-вторых, закон увеличивает размер отчислений строителей в фонд страхования сделок по договорам долевого участия (ДДУ) с 1% до тех размеров, которые установит правительство РФ. «Но фонда еще нет. Нет и понимания того, сколько отчислять и куда. До сих пор не существует и методики расчета отчислений», — поясняет Алексей Белоусов.

И третье. С нового года комитеты по строительству города и области должны выдавать застройщикам заключения о соответствии их самих и их проектов ФЗ-214.

«Застройщики, не имеющие таких сертификатов на свои объекты, должны прекратить рекламу и остановить продажи жилья. Но регламент выдачи сертификатов чиновники до сих пор не разработали. И, боюсь, не успеют это сделать за оставшийся месяц», — говорит Алексей Белоусов.

По его словам, эта норма закона увеличит срок реализации проектов примерно на месяц. А отсутствие алгоритма реализации этой нормы может парализовать продажи жилья в регионе на 1-3 месяца. «Все зависит от того, насколько расторопными окажутся чиновники», — сетует Алексей Белоусов.

В комитетах по строительству Петербурга и Ленобласти уверяют, что успеют разработать регламент к началу 2017 года.

«После 1 декабря регламент будет вывешен на сайте комитета, и мы планируем собрать мнения застройщиков о новом порядке применения ФЗ-214», — говорит заместитель председателя правительства Ленобласти Михаил Москвин.

«Опасности для рынка не вижу. Если застройщики заблаговременно будут подавать качественно оформленные документы, никакого паралича и даже небольших проволочек быть не должно», — сказал заместитель председателя комитета по строительству Смольного Евгений Барановский.

Масштаб бедствия

Чиновники заверили, что новый порядок будет распространяться только на объекты, по которым первый договор долевого участия будет заключен уже после 1 января 2017 года.

«Так что компании, которые уже продают квартиры, будут реализовывать их по старым правилам», — поясняет Михаил Москвин.

По данным экспертов КЦ «Петербургская недвижимость», в I квартале 2017 года ожидается выход на рынок 600-900 тыс. м² жилья в зависимости от активности застройщиков. Они точно оказываются в группе риска. А это, к слову, рынок емкостью 63 млрд рублей.

Но сами строители говорят, что масштаб бедствия может быть гораздо больше.

«Закон не дает окончательного ответа на вопрос, кому нужно получать сертификаты. Наши юристы считают, что это требование распространится и на все текущие стройки региона независимо от их стадии», — говорит Алексей Белоусов.

По данным КЦ «Петербургская недвижимость», сейчас в Петербурге и ближайших окрестностях строится 11 млн м² жилья и 4,9 млн м² находится в продаже.

Независимые юристы, к которым обратился «ДП», попытались успокоить бизнесменов, но были не очень-то убедительны. «Мы считаем, что закон коснется только новых проектов. По нашим сведениям, предварительно такую же позицию занимает Росреестр», — сообщил партнер бюро «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов.

Бюрократический паралич

Эксперты считают, что изменившийся закон создаст новые административные барьеры в строительной отрасли.

«Чтобы отследить выполнение застройщиками всех требований, вероятно, потребуется отдельная служба строительного мониторинга. А это дополнительные бюджетные деньги, рост бюрократического аппарата и административных барьеров», — говорит партнер ГК «Лидер Групп» Александр Рассудов. По его словам, застройщикам и власти необходимо определить переходный период, за время которого строители смогут перестроиться, а чиновники выработают регламент. Надеюсь, здравый смысл возобладает и будут приняты нормативные акты, которые не дадут рынку впасть в бюрократический паралич», — говорит Александр Рассудов.

«Особое волнение вызывает то, что чиновников хотят наделить полномочиями по остановке работы застройщиков без суда, на основании решения контролирующего органа. Для комитета по строительству это может стать слишком большим соблазном. Ведь при любых разногласиях с бизнесом остановка его работы — самый простой вариант давления», — обеспокоен директор по правовым вопросам холдинга RBI Станислав Михайлов.

«Новые требования закона не сократят количества обманутых дольщиков, но повысят стоимость жилья для обычных покупателей», — прогнозирует гендиректор Navis Development Group Александр Львович.

«Основные интересы дольщиков — это цена и гарантия того, что объект будет достроен. Их ФЗ-214 не защищает никак. А новые изменения этого закона еще добавят рынку бюрократии и сделают дороже само строительство. И это на кризисном рынке!» — добавляет директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова.

«Нельзя все отдавать на откуп чиновникам. Это подстегнет коррупцию и пополнит армию обманутых дольщиков. И опять будем оправдываться, что хотели как лучше», — заключил еще один застройщик.

Только руководитель юридического департамента AAG Виталий Правдухин заявил, что проверка застройщика на соответствие требованиям закона до начала продаж – это логичный шаг. «Требования, которым должен соответствовать застройщик, достаточно четкие и понятные. Поэтому добросовестные застройщики должны получить заключения без всяких проблем», — уверен он.

Комментарии

Николай Урусов, исполнительный директор строительной компании «Красная стрела»:

«Строительный рынок для власти как священная корова: убить нельзя, а кормить жалко. Так что с нас сейчас пытаются получить максимум, хотя и действуют осторожно. Вряд ли работа застройщиков будет парализована с 1 января. Но многие компании столкнутся с кучей неясностей в работе и будут их прояснять в общении с чиновниками. Это технические моменты. Но очень сложно работать, когда правила игры меняются на ходу. Строительство дома — это процесс. Подготовка документов до выхода на стройплощадку занимает от полугода до нескольких лет. И при каждом изменении законодательства их приходится переоформлять заново»

Игорь Шикалов, секретарь рабочей группы по снижению административных барьеров в строительной отрасли Петербурга:

«По нашей инициативе уже удалось убрать 70 избыточных согласовательных процедур в строительстве. Конечно, 130 еще осталось, но, по нашему мнению, это не барьеры, а процедуры соблюдения порядка в отрасли. Но и над их сокращением мы работаем. Государственные услуги в области строительства переводят в единое информационное пространство. Губернатор утвердил 24 процедуры электронного согласования. И до 28 апреля 2017 года все они будут запущены в электронном формате. Мы открыты для диалога с бизнесом — готовы выслушать пожелания по сокращению процедур в строительстве и обязательно учтем их в своей дальнейшей работе»

Роман Мирошников, исполнительный директор СК «Ойкумена»:

«Регламента пока нет. И только время покажет, как его появление повлияет на рынок. Но мы не ждем ничего хорошего от нововведений. Скорее всего, они приведут к тому, что с рынка начнут исчезать компании средней руки, которые сегодня еще работают. Люди перестанут приобретать жилье у небольших фирм, потому что те просто не попадут под критерии надежного застройщика. Хотя эти критерии — вещь умозрительная. Чиновник не должен иметь возможность трактовать их. Для больших и малых компаний они должны быть не столько равнозначны, сколько пропорциональны».

Наталья Ковтун, Надежда Фёдорова, Артемий Анин

Материал опубликован в газете «Деловой Петербург» № 201 от 30.11.2016