Комментарии в СМИ

Руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов подробно рассказал о правовых сложностях, с которыми могут столкнуться строители при создании мансард.

Квартиры на крышах, с одной стороны, объект достаточно привлекательный и для инвесторов, и для покупателей, с другой стороны – процесс строительства мансард становится проблематичным и запутанным для обеих сторон. При этом сложности могут возникнуть на любом этапе реализации проекта, в том числе и после его завершения.

Единичные объекты

По словам эксперта АН «Бекар» Лилии Крейс-Беловой, как такового рынка мансард в Санкт-Петербурге нет, а существуют лишь единичные объекты. Руководитель отдела аренды АН «Итака» Александр Пастухов считает, что предложение составляет 0,5-1% от общего объема на рынке жилья.

«Интерес к возведению мансард объясняется дефицитом предложения видовых квартир в исторической части города, — говорит руководитель отдела элитной жилой недвижимости ASTERA  в альянсе с BNP Paribas Real Estate Анна Брун. —  Видовые характеристики относятся к числу значимых для покупателей элитного жилья. При этом в центре Петербурга достаточно много уже существующих мансард, которые находятся в старом фонде, домах без капремонта, где сохранились коммунальные квартиры. Социальный состав жителей таких домов не позволяет использовать такие мансарды как элитное жилье».

В основном жилые дома с мансардами расположены в Золотом треугольнике Петербурга, но также встречаются объекты ив Петроградском, и в Василеостровском районе. В предложении есть пентхаус на Невском, с панорамными видами на Адмиралтейство и на Исаакиевский собор, мансарды с высокими потолками и панорамными окнами на Большой Конюшенной.

По словам заместителя генерального директора АН «АРИН» Владимира Спарака сейчас в городе есть некоторое количество замороженных проектов, которые находятся на стадии правовой борьбы или рассмотрений возражений от жильцов.

Сделки, как и предложение в данном сегменте, единичны. За последние несколько лет, в связи с различными правовыми и общественными проблемами их количество сократилось. В большинстве случаев стоимость мансард зависит от конкретных проектов, качества ремонта объекта и видовых характеристик. Владимир Спарак считает, что стоимость таких объектов остается в пределах среднерыночных показателей. «Жилье в центре стоит около 100 тыс. руб. за кв. м, соответственно цена мансарды в среднем варьируется от 80 тыс. руб. до 120 тыс.  руб. за кв. м.». Анна Брун уточняет, что стоимость мансарды с хорошим ремонтом и видом на воду может составить 15 000 долларов за кв. м.

Портрет покупателя

В обществе сложилось мнение, что основными покупателями мансард в Петербурге являются представители богемы, артистического общества. Это подтверждает Александр Пастухов, который рассказывает, что «большинство покупателей таких квартир – люди творческих профессий в возрасте от 25 до 40 лет».

Главным остается вид

В связи с ограниченным предложением видовых квартир в центре Санкт-Петербурга, где новое строительство либо уже запрещено, либо невозможно, мансарды приобретают своего покупателя.  Соблазн жить выше всех, изолированно от большинства соседей, иметь панорамную террасу привлекает очень многих.

Анна Брун констатирует, что ажиотажного спроса на жилье под крышей нет, а мансарды в центре оцениваются наравне с другими квартирами, так как обладают рядом недостатков. Эксперты рынка сходятся во мнении, что одним из основных минусов мансард является отсутствие лифта и парковки, а также плачевное состояние лестничных пролетов и парадных в некоторых объектах. «Острым вопросом становится проблема коммуникаций в таких квартирах. Существуют сложности с обеспечением мансард инженерными сетями, электро- и водоснабжением», — говорит Владимир Спарак.

Безопасность  — еще один момент, которому нужно уделить внимание. Открытые террасы, выстроенные наравне с крышами, должны иметь либо периметральное наблюдение, либо ограниченный к ним доступ, что часто сложно организовать. В большинстве случаев все подобные проблемы решаются за счет вложения дополнительных средств инвестором.

Правовые вопросы

«В силу особенностей архитектуры Санкт-Петербурга (одноуровневость исторического центра) город был заинтересован в максимально широком вовлечении мансард в оборот и начал передавать их на реконструкцию, не обращая внимание на нормы законодательства об общей собственности дома, — рассказывает партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов. — Эта несправедливость, зачастую вкупе с некачественным строительством, создала устойчивый негативный фон у этого процесса».

В настоящее время любые попытки урегулировать данный вопрос и регламентировать строительство остаются безуспешными. Несколько раз в год общественность слышит от властей города намерения решить все вопросы, связанные с мансардными квартирами, но пока процесс затянулся, и неизвестно, когда застройщикам и собственникам ждать чуда.

«Сегодня мансарда как объект недвижимости находится в правовом вакууме, — объясняет Анна Брун.  – Затруднения вызывает и активная деятельность градозащитников, которые встречают протестами мансарды в центральной части города и борются за сохранение исторического облика зданий. В итоге идея строительства мансард в Петербурге на сегодняшний день сильно дискредитирована».

Возможен ли выход

Проблемы у застройщиков и потенциальных покупателей возникают не только с проверяющими органами и общественным деятелями, но и с собственниками квартир в доме, где будет реконструирована мансарда. Так в процессе согласования проекта строительства с жильцами дома большинство ставит свои подписи, но всегда есть несогласные. «Как правило, недовольными являются лишь несколько человек, которые прикрываясь «высокими мотивами» защиты дома, на самом деле зачастую являются всего лишь конкурентами, так как сами хотели реконструировать мансарду, но не успели»,  — рассуждает Дмитрий Некрестьянов.

Собственники должны понимать, что при строительстве квартиры на крыше застройщики чаще всего вкладывают средства и в улучшение всего дома: меняют стояки, приводят в порядок парадную и лестницы, благоустраивают двор и т.д., что влияет и на стоимость других квартир. Но и в этом случае часть жильцов боится за свою недвижимость.

«Для предотвращения споров и протестов застройщики предлагают застраховать квартиры граждан, опасающихся повреждения их имущества, выражают готовность тратить деньги на благоустройство дома и ищут компромисс между  перечнем необходимых работ и экономикой строительства мансарды», — говорит Дмитрий Некрестьянов.

Мансардное строительство в центре города всегда вызывает конфликт. Будь это протест против нарушения исторического облика, несогласие сособственников или запрет государственных органов. Процесс может быть упрощен только после принятия полноценного законодательного акта, в котором будут отражены все основные  пункты, касающиеся и согласования проекта, и строительства, и передачи в собственность.

В любом случае строительство мансард никогда не станет массовым явлением, несмотря на возможный доход, который может принести видовой проект в центре Санкт-Петербурга.

Мнение:

Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры»:

В настоящее время для новых проектов по строительству мансард существует один способ предотвращения споров — получение согласия не менее чем 2/3 голосов сособственников дома на реконструкцию инвестором мансарды с оформлением права собственности на созданный объект. Вопрос о достаточности такого процента согласных уже неоднократно доходил до городского суда Санкт-Петербурга, но по-прежнему поддерживается судебной практикой.

К сожалению, 2/3 голосов не всегда может обеспечить предотвращение конфликта (остается до 1/3 не голосовавших, либо голосовавших «против»), но обеспечивает законность действий застройщика.

Анна Брун, руководитель отдела элитной жилой недвижимости ASTERA  в альянсе с BNP Paribas Real Estate:

Процесс согласования проекта строительства мансарды достаточно трудоемок и не всегда реален, так как число собственников может исчисляться несколькими десятками, а иногда и сотнями, если речь идет о многоквартирном доме.

За последние годы был разработан механизм обхода этого требования путем перевода чердачного пространства здания в нежилой фонд, который автоматически становится собственностью города. Получение разрешения от города – процедура более понятная застройщику, чем сбор согласований у многочисленных частных собственников квартир. Коррупционные схемы позволяют получить разрешение, а затем по окончании строительства по инвестдоговору стать собственником вновь построенных квадратных метров жилья.

Екатерина Сахарусова