Комментарии в СМИ

Софья Соколова, юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», отмечает риски, которые могут сопутствовать долгосрочной аренде жилого помещения, и особенности составления договора, необходимого для сопровождения этого процесса.

Долгосрочная аренда квартиры — предприятие достаточно сложное. И у арендодателя, и у нанимателя есть множество рисков, избежать которых поможет только грамотно и подробно составленный договор аренды. Хотя все возникающие нюансы не предусмотреть.

Практически единственным способом оградить себя от возможных неприятностей при долгосрочной аренде жилья является правильно составленный договор. В нем необходимо прописать все, вплоть до мельчайших подробностей, в противном случае и наниматель, и арендодатель могут лишиться довольно крупных сумм денег.

Первоначальные риски

Основные риски при заключении договора найма квартиры несет наниматель.

Старший юрист «Адвокат ФРЕММ» Антон Слободин советует в первую очередь убедиться, вправе ли арендодатель в принципе заключать какие–либо договоры в отношении конкретного помещения, является ли он собственником.

Основные риски наймодателя — это неоплата аренды и порча имущества. «Полностью себя обезопасить от возможных действий нанимателя, причиняющих вред жилому помещению, возможно заключением договора страхования жилого помещения. Например, при вселении и заключении договора собственник жилья обещает привезти в квартиру какое–либо имущество (стиральную машину или диван). Это обязательно стоит письменно зафиксировать в договоре найма. Иначе о своих обещаниях хозяин может и «забыть»,— предупреждает Софья Соколова, юрист «Качкин и Партнеры».

То же самое касается и необходимого ремонта, если владелец квартиры дал обещание его сделать. «Кстати, нередко квартиросъемщики соглашаются провести небольшой косметический ремонт в счет арендной платы. На этот случай также правильнее заключить с собственником жилья отдельное письменное соглашение», — добавляет Софья Соколова. «Важно, чтобы обе стороны одинаково понимали финансовую строну вопроса. Не только цену аренды за месяц, но и размер коммунальных платежей», — подчеркивает Татьяна Болбошенко, руководитель отдела аренды АРИН.

Спастись от мошенников

Нередко хозяева жилья настаивают на том, что они должны получить право расторгнуть договор досрочно по своей инициативе и без каких–либо оснований. Достаточно лишь уведомить нанимателя за 1 месяц (или даже за меньший срок). Если приходится соглашаться на эти условия, требуйте внести в договор пункт о штрафных санкциях, например, в виде платы за найм за 3 месяца, если договор расторгается в первые 5 месяцев после вселения, и платы за месяц, если досрочно расторгается в последующие полгода. Скорее всего, арендатору придется брать аналогичные обязательства и на себя.

К тому же подобные положения о штрафных санкциях помогут подстраховаться от довольно распространенной схемы мошенничества на рынке аренды жилья. Так, вы с помощью риелтора находите себе подходящее жилье, платите хозяину вперед за месяц или больше, платите комиссию риелтору, вселяетесь. Но через пару недель или даже раньше хозяин заявляет, что передумал, расторгает договор и возвращает деньги. Вы оказываетесь на улице, а квартира вновь выставляется на рынок.

«Мошенничество в том, что хозяин предварительно вступает в сговор с недобросовестным риелтором, а последний затем делится с ним полученной от вас комиссией. Доказать факт такого мошенничества чаще всего крайне сложно», — поясняет Софья Соколова.

Кроме того, желательно, чтобы договор подписывал сам наймодатель. По словам Антона Слободина, если от имени арендодателя действует агент или иное лицо, у него должна быть нотариально удостоверенная доверенность на право заключения подобных договоров, копию которой желательно прикрепить к договору.

«Если агент получает от нанимателя деньги, такие полномочия также должны быть предусмотрены доверенностью, кроме того, агент обязан выдать расписку в получении денег. В то же время ответственность по договору, заключенному агентом, несет непосредственно наниматель, агент (риелтор) никакой ответственности фактически не несет», — подчеркнул юрист.

Жить в комфорте

Помимо прочего, в договор найма необходимо включить норму, согласно которой хозяин-наймодатель не вправе посещать сданное жилье чаще 1–2 раз в месяц и не в согласованное заранее время. Также стоит настаивать на соглашении о том, что хозяин не вправе приходить в квартиру, если нанимателя в ней нет.

«Если хозяева не согласятся — лучше искать другое жилье», — считает Софья Соколова.

Она также отметила, что при передаче квартиры нанимателю обязательно составляется опись имущества, которая затем включается в акт приема–передачи.

В свою очередь, Антон Слободин напомнил, что собственникам квартир не стоит забывать и о своих налоговых обязательствах. Так, физическое лицо, получая прибыль от сдачи жилого помещения в аренду, обязано, во–первых, подавать раз в год декларацию 3–НДФЛ, во-вторых, платить 13 % НДФЛ — налог на доходы физических лиц.

Сколько стоит снять квартиру

«Стоимость аренды прежде всего зависит от местоположения дома и общей площади квартиры», — рассказывает Ирина Бузина, заместитель директора АН «Бекар».

По ее данным, средняя стоимость аренды составляет от 15 тыс. до 35 тыс. рублей в месяц, коммунальные услуги считаются отдельно. Например, за 15 тыс. рублей арендатор сможет снять либо однокомнатное жилье экономкласса в новостройке с ремонтом от застройщика, минимально оборудованное, расположенное на удалении от метро, либо однокомнатную квартиру без ремонта в хрущевке вблизи метро.

Диапазон арендных ставок на трехкомнатное бюджетное жилье составляет от 25 тыс. до 35 тыс. рублей минимум. При этом за 25 тыс. рублей в месяц арендатор может рассчитывать на небольшую по площади не оборудованную квартиру экономкласса в новом доме. За 35 тыс. рублей — на квартиру комфорт–класса площадью около 60 м2 с простой отделкой, оборудованную кухней и сантехникой, недалеко от метро.

Комментарий

Альтернатива частной квартире

Александр Погодин, генеральный директор сети апарт–отелей YE’S

Долгосрочная аренда в Петербурге стабильно пользуется спросом. Одна из тенденций последних месяцев — повышение интереса к белой аренде, которая предполагает стабильные условия и гарантии комфортного проживания.

Однако петербургский рынок аренды все еще находится в тени, и его выход «на свет» во многом зависит от развития сегмента апарт–отелей.

Уже за несколько месяцев работы мы видим большой интерес к аренде апартаментов и среди петербуржцев, и среди гостей города, и среди корпоративных клиентов. Арендаторам нравится, что, выбирая апарт–отель, они получают полностью прозрачные и понятные условия аренды, безопасность, качественное управление домом и целый перечень дополнительных услуг от доставки продуктов до химчистки.

Ирина Ананина