Комментарии в СМИ

Партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов полагает, что повысить интерес инвесторов к реставрации памятников культурного наследия и снизить их затраты на этот процесс могли бы такие меры, как осуществление за счет бюджета реконструкции коммунальных сетей в квартале или изменение существующих нормативов к таким объектам.

Поправки к законам, направленные на привлечение внимания инвесторов к проблеме реставрации памятников архитектуры и приспособлению их под жилье, вряд ли принесут ожидаемый результат.

Мелкие локальные изменения в законодательстве эксперты расценивают как полумеры, в которых нет никакого особого смысла.

Год назад в Петербурге были приняты поправки в законы «О налоговых льготах» и «О налоге на имущество организаций», благодаря которым компании, инвестирующие в исторические памятники, начнут получать налоговые льготы. Кроме того, региональное законодательство Петербурга приводится в соответствие с федеральной программой «Один рубль за 1 м²«, которая позволит инвесторам оплачивать аренду по льготной ставке 1 рубль за 1 м² в год.

Меры хорошие, однако эксперты уверены, что наплыва инвесторов, готовых вкладываться в реконструкцию памятников культурного наследия, они не спровоцируют. Программа «Один рубль за 1 м²» уж точно революции не сделает, поскольку стоимость полуразрушенных зданий старого Петербурга никогда не была проблемой для инвесторов. «Памятники истории и архитектуры чаще всего находятся в очень плохом состоянии, поэтому цена их продажи, как правило, невысока», — отмечает заместитель председателя правления «Охта Групп» Михаил Ривлин.

Вряд ли какой–то ощутимый эффект дадут и законы о налоговых послаблениях. «Реальную помощь могли бы оказать совсем другие меры, например осуществление за счет бюджета реконструкции коммунальных сетей в квартале или изменение существующих нормативов к таким объектам (пожарные требования, СНиПы, СанПиН и т. п.). Вот это действительно могло бы существенно повысить интерес и снизить затраты инвесторов», — говорит руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов.

Волокита с согласованием проектов тоже не способствует увеличению привлекательности проектов.

«Основная сложность работы со зданиями, относящимися к объектам культурного наследия, — пройти весь ад согласований. В городе (да и в стране) весьма ограниченный круг специалистов, способных разработать и согласовать действительно жизнеспособную проектно–реставрационную документацию», — комментирует вице–президент ГК Springald Виталий Никифоровский.

Однако проблема нехватки качественных экспертов решается не пополнением рядов достойными высококвалифицированными специалистами, а тем, что в процессе согласований участвуют практически все службы, хоть как–то связанные с архитектурно–строительной сферой: от монополистов–сетевиков до служб организации дорожного движения. «Из–за этого процесс согласования проектов иногда занимает годы, да и прецеденты отзыва уже выданных разрешений на производство работ бывают — взять хотя бы Конюшенное ведомство. Рисков масса, поэтому инвесторов в эту сферу привлекать очень трудно», — поясняет Виталий Никифоровский.

Цена истории

Однако главный камень преткновения — непомерно большие затраты, которые в большинстве случаев окупить невозможно. «Это связано с тем, что задание на проектирование выдает КГИОП и инвестор обязан в точности его выполнить, используя определенные материалы и технологии. Кроме того, работы по реставрации финансово очень затратны», — поясняет генеральный директор компании «Градостроительные решения» Ольга Морозова.

Управляющий партнер компании Zenith Property Management Илья Андреев объясняет, что инвестору нужно понимать, как технически приспособить объект культурного наследия к современному пользованию.

«Такая работа в среднем стоит в 2 раза дороже, чем реконструкция аналогичного по параметрам здания, не содержащего в себе каких–то охраняемых элементов. Говорю «в среднем», потому что в каждом случае своя цифра. Но в целом намного дороже — от 50% и выше. Зависит от того, что именно является охраняемым элементом и какова его доля в объеме здания», — комментирует эксперт.

При этом квартиры в домах–памятниках всегда продаются по среднерыночным ценам, поскольку практика показывает, что доплачивать за историю и красивые фасады петербуржцы не очень рвутся.

«Такие проекты обычно не приносят прибыли девелоперам, — подтверждает слова коллег президент группы RBI Эдуард Тиктинский. — Это скорее проявление ответственности перед обществом и городом, а также возможность создать необычный продукт, если памятник входит как часть в состав нового объекта строительства».

Именно поэтому, по словам Ольги Морозовой, инвестировать в такие объекты могут только крупные и финансово стабильные компании.

Закон и порядок

Правовой нигилизм, высокая стоимость реализации реконструкции памятников архитектуры, административные барьеры привели к тому, что инвесторы стараются не работать с памятниками архитектуры. «В границах исторического центра Петербурга 4 тыс. зданий являются объектами культурного наследия, признанными памятниками архитектуры, — говорит президент корпорации «Адвекс. Недвижимость» Александр Романенко. — Но, как правило, у застройщиков интереса они не вызывают, случаи реконструкции исторических зданий частными инвесторами единичны».

По мнению эксперта, сложившаяся ситуация близка к катастрофической.

«Центр разрушается, при этом под режим жесткой охраны попала территория 45 тыс. га. Но, когда в 1990–х годах Комитет по наследию ЮНЕСКО принимал решение взять Петербург под охрану, предполагалось, что через 20 лет он вернется к этому вопросу, чтобы откорректировать границы», — напоминает Александр Романенко. По его мнению, сохранить бесценные здания–памятники можно, в частности, путем смягчения ограничений по работе с такими зданиями. Не помешают и прямые бюджетные инвестиции.

Виталий Никифоровский добавляет, что для привлечения инвесторов с большими деньгами необходим структурный подход, а не мелкие локальные изменения то там, то тут, которые только вносят еще большую неразбериху.

По его словам, нужен четкий, структурированный, прозрачный закон, детально описывающий правила работы с памятниками, перечень преференций и меры ответственности для тех, кто нормы этого закона не исполняет.

Татьяна Елекоева

Материал опубликован в приложении «Где жить» к газете «Деловой Петербург» № 027 от 28.02.2018