Комментарии в СМИ

Дмитрий Некрестьянов, Партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» комментирует материал о ситуации в торговой недвижимости и ритейле.

В марте исполнился год с начала очередной «новой нормальности» для рынка торговой недвижимости и ретейла: с уходом из страны десятков брендов, спадом трафика в ТЦ и стрит-ретейле, изменением покупательского поведения и т.д. Ведущие российские эксперты в области права – о том, как изменились за это время отношения и договоры между собственниками, управляющими компаниями и арендаторами.

Торговая недвижимость и ретейл приняли на себя, пожалуй, наиболее серьезный удар, подчеркивает Елена Степанова, партнер, руководитель практики недвижимости и строительства Capital Legal Services. Выжидательные приостановки «якорных» арендаторов, которые генерировали потоки не только для себя, но и для других арендаторов ТЦ, особенно болезненно сказались на крупных моллах, напоминает она. Районные же торговые центры, где иностранные компании не были столь широко представлены, пережили период с большей уверенностью. Они привлекательны для субъектов малого и среднего бизнеса, новых отечественных ретейлеров, вышедших на рынок.

Однако ситуация, по словам Елены Степановой, восстанавливается: некоторые уходящие арендаторы, продав бизнесы, дали возможность ретейлерам открыть-таки ранее занавешенные витрины; в ряде случаев пустующие площади подхвачены российскими игроками. Представители же стрит-ретейла довольно эффективно адаптировались к новым правилам игры, смогли выработать определенную устойчивость к внешним факторам, минимизировать расходы и вернуть конкурентоспособность бизнеса, перечисляет эксперт. Снижение расходов в основном произошло благодаря уменьшению арендуемой площади помещений, более эффективной организации пространства, оптимизации текущих затрат. «Люди начали экономить, отказываясь от необязательных покупок в связи с ростом цен и инфляцией, – поясняет г-жа Степанова. – Релокация частично снизила поток посетителей на многолюдных и привлекательных популярных улицах. Все эти факторы привели к переездам арендаторов в новые помещения и пересмотру финансовых условий аренды».

Прямая речь

Сергей Любимов, партнер, глава практики недвижимости и строительства LEVEL Legal Services:

– Казалось бы, пониженный спрос и появление большого количества освободившихся площадей должны были сразу привести к снижению ставок арендной платы на рынке коммерческой недвижимости. В действительности же не все арендодатели были готовы подстраиваться под новые обстоятельства и снижать привычные ставки, так как ждали стабилизации рыночной ситуации для принятия более взвешенных решений. Ситуация начала меняться осенью, когда собственники стали чаще идти на снижение ставок. Тем не менее на практике встречались и случаи увеличения арендных ставок – в основном для брендов, которые провели реструктуризацию и сохранили присутствие. В целом можно сказать, что собственники стали более сговорчивыми при согласовании условий договоров аренды с новыми арендаторами, так как время идет, а заполнение свободных площадей оставляет желать лучшего.

Что касается условий договоров аренды помещений, то нельзя сказать, что произошли какие-то глобальные изменения. При согласовании договоров с новыми арендаторами собственники, как и раньше, неохотно идут на смягчение позиций по возможностям арендаторов для расторжения договоров. Основные изменения касаются только размера арендных ставок в ранее заключенных договорах. По договорам аренды, предусматривающим расчет арендной платы в зависимости от процента с оборота, стороны стали чаще передоговариваться на фиксированные платежи.

Спрогнозировать развитие дальнейших изменений в ретейле достаточно сложно. Скорее всего, в ближайшее время продолжится тенденция к увеличению количества свободных торговых площадей и снижению арендных ставок. Такая тенденция продлится до того момента, когда российские и иностранные ретейлеры из «дружественных» стран начнут активно выходить на российский рынок. Скорее всего, на законодательном уровне также будут предприняты определенные шаги, способствующие привлечению новых арендаторов.

Пойдем на компромисс

По словам Елены Степановой, стороны в большинстве случаев по-прежнему старались найти компромиссы посредством переговоров. Для многих арендодателей такой вариант остается более перспективным, чем обращение в суд или отказ от договора аренды во внесудебном порядке.

Кроме того, законодатель пытается поддержать сферу ретейла, не изменяя существенным образом баланс интересов между арендодателями и арендаторами. Одной из мер поддержки арендодателей в 2022 году стал Федеральный закон от 14 июля 2022 г. №332-ФЗ. Его положения позволяют арендодателям отказаться от договора аренды, заключенного с арендатором, являющимся организацией в сфере торговли и общественно питания и находящимся под контролем недружественных иностранных лиц, в случае если такой арендатор прекратил или приостановил использование арендуемого помещения и размер арендной платы существенно снизился. При этом в данном случае к арендодателю при досрочном расторжении договора не применяются какие-либо меры ответственности, в том числе неустойка. Изначально возможность расторгнуть договор по данному основанию предоставлялась арендодателю на срок до 31 декабря 2022 года, однако впоследствии срок действия этого права был продлен до конца 2023 года (Федеральный закон от 19 декабря 2022 года №519-ФЗ).

Кроме того, государственные органы не могли не обратить внимания на тенденцию к увеличению объемов дополнительных соглашений с измененными финансовыми условиями договоров аренды и соглашений о расторжении договоров аренды недвижимого имущества. Стремление законодателя минимизировать затраты сторон в связи с заключением таких соглашений нашло отражение в Федеральном законе от 05.12.2022 г. №493-ФЗ, положения которого снижают государственную пошлину за регистрацию соглашения об изменении или расторжении договора аренды с 22 000 руб. до 2000 руб. для юридических лиц.

Дороже денег

Рынок в 2022 году столкнулся с множеством нормативных документов, регулирующих, в частности, аспекты построения сотрудничества и заключения договоров с иностранными арендаторами, принятых в рамках контрсанкционных мер, соглашается Алексей Станкевич, партнер Orchards. Пока сложно строить прогнозы о планируемых законодательных изменениях в регулировании рынка коммерческой недвижимости на 2023-й.

Сейчас, по словам эксперта, в первую очередь необходима комплексная оценка работоспособности и эффективности принятых мер, нужно «отладить» механизм поддержки с учетом нынешних обстоятельств, а проблемы, связанные с защитой отечественных субъектов предпринимательства, решать по мере их поступления.

Вероятно, законодатель продолжит следовать тренду, направленному на импортозамещение и поддержку пострадавших субъектов рынка коммерческой недвижимости, а также на привлечение компаний из дружественных государств. «На рынке в целом ведь в первую очередь изменения коснулись арендаторов, как основных субъектов на рынке недвижимости, – многие крупнейшие ретейлеры провели или планируют провести реструктуризацию, – напоминает Алексей Станкевич. – Но, несмотря на это, отмечается тенденция к росту свободных площадей в торговых центрах, которые начинают занимать бренды из стран ближнего зарубежья, а также местные продавцы. Данный процесс сопряжен с необходимостью собственников и управляющих компаний делить крупные площади в ТЦ для того, чтобы привлечь новых арендаторов, популярность и объем продаж которых зачастую значительно меньше, чем у ушедших игроков. Это давно влияет на средний размер ставок по арендной плате по новым договорам, который в 2023 году может уменьшиться на 10% по сравнению с прошлым годом».

Нельзя сказать, что субъекты рынка были совсем к этому не готовы, указывает эксперт. Еще в коронавирусный 2020 год, например, был отмечен колоссальный рост в сфере онлайн-торговли, повысивший в коммерческом обороте долю складских помещений, занимаемых онлайн-ретейлерами. Именно данное направление в изменениях необходимо считать ключевым ввиду существующей политической и внешнеэкономической неопределенности, а также переориентации отечественных рынков на восток, полагают в Orchards.

Сложившаяся обстановка вынуждает субъектов рынка ответственнее подходить и к надлежащему оформлению правоотношений: стороны подробнее закрепляют в арендных соглашениях вопросы, связанные с ненадлежащим исполнением обязательств по договорам и штрафными санкциями; различные заверения и гарантии; формируются новые подходы к расчету арендной платы, в том числе в иностранной валюте.

Ваши предложения

Однако с учетом того, что аренда носит характер долгосрочных отношений, применительно к условиям договоров каких-либо принципиальных изменений не было, констатирует Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям, АБ «Качкин и Партнеры». Собственники и арендаторы действительно по-прежнему пытаются «договориться», однако на рынке все-таки участились случаи «бросания» помещений, но и это эксперт называет «хорошо известной ситуацией, характерной для любого кризиса». «При перезаключении же договоров снова стал актуальным вопрос о «выходе» для арендатора (условия одностороннего отказа от аренды и штрафа за это), претерпевают изменения условия о ставке арендной платы – стороны ищут баланс между фиксированной ставкой и ставкой от оборота, а также по вопросу, как учитывать интернет-продажи, – соглашается эксперт с коллегами. – И конечно, более подробно теперь прописываются последствия условно «форс-мажорных» обстоятельств, таких как пандемия, мобилизация, фактические военные действия и связанные с ними особые режимы».

Сергей Трахтенберг, партнер, руководитель практики недвижимости и строительства, Nextons (ex-Dentons), также не видит существенных изменений в договорах на рынке торговой недвижимости. По его словам, конструкция арендных отношений в России вообще давно отработана как с точки зрения используемых сторонами механизмов, так и судебной практики. Однако разрушение стабильности, вызванное сначала пандемией, а затем событиями 2022 года, привело к существенному сокращению горизонта планирования, добавляет г-н Трахтенберг. В этой связи сроки договоров аренды сократились до двух-трех лет: большинство арендаторов категорически не готовы брать обязательства на более длительный период. Отдельно на рынке действительно активно обсуждались и обсуждаются вопросы с включением онлайн-продаж в расчет платы с оборота, а также корректировка границ и отказ от валютного коридора. «К сожалению, у меня позитивных ожиданий нет – много качественных арендаторов покинули рынок, значительная часть платежеспособных потребителей – тоже, – вздыхает Виталий Можаровский, партнер, ALUMNI Partners. — Рост доходов населения – только на бумаге, номинальный. Нет, конечно, розница, скорее всего, никуда не денется – просто она будет другой: ну, труба пониже, дым пожиже. Уменьшатся обороты и размер среднего чека, вырастут операционные издержки. Собственникам и арендаторам придется продолжать как-то договариваться, чтобы выжить, как это было во время пандемии. Поживем – увидим».

Алина Арсенина

Материал опубликован на сайте «CRE Retail» 10.05.2023