Комментарии в СМИ

Дмитрий Некрестьянов, Партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» комментирует материал о перспективы национализации комплекса апартаментов.

Перспективы национализации одного из крупнейших в Петербурге комплексов апартаментов VALO вызывают много вопросов. Объект строился по схеме долевого участия и насчитывает более 2 тыс. дольщиков. На рынке опасаются, что неосторожные действия могут пошатнуть доверие граждан к данному формату.

Как стало известно в начале недели, Генпрокуратура выявила нарушения законодательства о противодействии коррупции в действиях бывшего руководителя ГУП «Главное агентство воздушных сообщений гражданской авиации» (ГАВС ГА) и нынешнего депутата Госдумы Рифата Шайхутдинова.

Соответствующее из исковое заявление поступило в Никулинский районный суд Москвы, сообщает «Коммерсантъ».

В чём подозревают Рифата Шайхутдинова

ГУП было учреждено в 1993 году и являлось правопреемником советских структур, отвечавших за продажу авиабилетов, регистрацию пассажиров и обработку багажа. Имущество предприятия относилось к федеральной собственности и находилось в хозяйственном ведении при ведомственном контроле Минтранса России.

По версии надзорного ведомства, не позднее 1998 года Шайхутдинов совместно с Ибрагимом Сулеймановым и Татевосом Суриновым разработал план по захвату активов ГУП и их последующей легализации. В иске утверждается, что для реализации схемы использовались коррупционные связи с руководителями профильных федеральных структур того периода.

Таким образом, конфликт, который сейчас рассматривается в суде, уходит корнями в конец 1990-х годов. Однако его последствия, по оценке Генпрокуратуры, проявились значительно позже.
С 2004 по 2018 год, говорится в материалах иска, были созданы коммерческие структуры в сфере туризма и онлайн-бронирования: «Агент.РУ Онлайн», «Главный центр бронирования отелей», «Сибукинг-Сервис», «Экспедия РУС» и другие. Управление компаниями, по версии надзора, осуществлялось через доверенных лиц.

Ключевой элемент обвинений — получение незаконной прибыли от группы компаний «Сирена» и последующая легализация этих средств. По утверждению Генпрокуратуры, именно эти деньги стали источником инвестиций в гостиничный проект VALO на ул. Салова, 61, в Петербурге.

Как был построен комплекс VALO

Сеть VALO включает в себя семь отелей общей площадью 185,5 тыс. м2 и номерным фондом около 3,5 тыс. юнитов. Стоимость комплекса в иске оценивается в 16,8 млрд рублей. Надзорное ведомство утверждает, что для сокрытия происхождения средств имущественный комплекс был оформлен на ряд юридических лиц — «Вало Инвест», «Вало Сервис», «Вало Хоспиталити», «Вест Бридж Отель», «Отель Инвест», «Галс», «Раст», а также на иностранные структуры, зарегистрированные в ОАЭ и Швейцарии.

Таким образом, VALO в логике иска рассматривается не как самостоятельный девелоперский проект, а как завершающее звено в цепочке легализации средств, полученных в результате предполагаемого незаконного извлечения прибыли из государственного актива.
Однако в самом VALO напоминают, что комплекс строился по схеме долевого участия.

«VALO — это не закрытый частный девелоперский проект, профинансированный из одного источника. Комплекс реализовывался по модели привлечения средств частных инвесторов в формате, предусмотренном 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», — говорится в ответе VALO на запрос «ДП».

По словам представителей компании, речь идёт о более чем 2,5 тыс. физических лиц, которые приобретали апартаменты как инвестиционный продукт.

«Средства привлекались через договоры долевого участия, проходили банковское сопровождение и находились в периметре регулирования», — говорят в VALO.

Чем опасна национализация

Если следовать логике иска о «коррупционном происхождении» комплекса, возникает прямое противоречие: либо объект построен на незаконные доходы, либо он создан за счет средств участников долевого строительства. Третьего варианта в рамках финансовой логики не существует.

Прокуратура утверждает, что VALO создан за счёт средств, полученных от деятельности, связанной с ГК «Сирена», и подлежит взысканию в доход государства как результат легализации незаконных доходов.

«Однако если объект построен с привлечением средств дольщиков, возникает очевидный вопрос: каким образом тысячи частных инвесторов, действовавших в рамках федерального закона, становятся участниками схемы легализации? Если государство изымает имущественный комплекс, фактически это означает, что под сомнение ставится правовая устойчивость их прав собственности», — считает генеральный директор консалтинговой компании “PRO Апарты» Екатерина Запорожченко.

«Несомненно, в случае удовлетворения требований прокуратуры в отношении VALO будет создан крайне опасный прецедент, при котором крупный актив, созданный с применением прозрачных механизмов долевого участия в строительстве и с прослеживаемыми источниками финансирования при сплошном банковском контроле, может быть на основании голословных утверждений признан результатом коррупционной деятельности», — говорит Партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнёры» Дмитрий Некрестьянов.

Эксперты указывают на системный риск: 214-ФЗ создавался как механизм защиты граждан от недобросовестных застройщиков. Государство годами выстраивало систему банковского контроля, эскроу-счетов и прозрачного движения средств. Девелоперов обязали работать через банки, под надзором, с проектным финансированием.

По мнению Дмитрия Некрестьянова особую обеспокоенность вызывает снижение планки при распределении бремени доказывания, когда для изъятия имущества оказывается достаточно утверждения прокуратуры о том, что чьи-то действия «прикрывались», без представления подтверждающих доказательств.

«Отказ от доказывания в рамках уголовного преследования не должен снижать стандарт доказывания в гражданском процессе, поскольку затрагиваются охраняемые Конституцией РФ права собственности третьих лиц, добросовестность которых даже не оспаривается», — уверен юрист.

Если сегодня крупный объект, реализованный в рамках этой модели, может быть признан «коррупционным активом» и взыскан в пользу государства, это означает, что сама логика долевого строительства ставится под вопрос, считают эксперты. Причём это может коснуться и жилья – если какой-то коррупционер купил по 214-ФЗ квартиру, то под изъятие может пойти весь дом.

Как это повлияет на управление апартаментами

VALO — один из крупнейших апарт-комплексов Петербурга. В рамках разбирательств начинают действовать ограничения операционной деятельности управляющей структуры, что может повлиять не только на текущую доходность юнитов, но и на доверие к формату в целом.

«Апарт-отель с централизованным управлением — это сложный инфраструктурный объект, где управляющая компания выполняет ключевые функции — от сертификации и получения «звёздности» до загрузки, маркетинга и обслуживания. При этом управляющая компания не владеет данным активом, а осуществляет только операционную деятельность. Если деятельность такой управляющей структуры будет ограничена или парализована, объект физически не сможет исполнять обязательства перед инвесторами. Доходность перестанет быть предсказуемой, сервис — устойчивым, а сам инструмент — понятным», — заявляет генеральный директор УК «VALO Hospitality», председатель экспертного совета по апарт-отелям и сервисным апартаментам РГУД Константин Сторожев.

Впрочем, ясно понять намерения прокуратуры пока не представляется возможным.

«Без ознакомления с полным текстом исковых требований невозможно однозначно определить, считает ли прокуратура объектами коррупционной деятельности непосредственно объекты недвижимости либо доли в ООО. Соответственно, нельзя точно сказать, касается ли это напрямую дольщиков или речь идёт лишь о создании угрозы для компаний, осуществляющих управление комплексом», — говорит Дмитрий Некрестьянов.

Павел Никифоров

Материал опубликован на сайте «Деловой Петербург dp.ru Деловые новости» 12.02.2026