Комментарии в СМИ

«ГК «УНИСТО Петросталь» не хочет хоронить проект на Сытнинской улице»

02.02.2016 Недвижимость и строительство

Андрей Кулаков, юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», обращает внимание на тот факт, что Госстройнадзор может отказывать в выдаче разрешения на строительство, только если застройщик представил не все документы или проектная документация не соответствует градостроительному плану участка.

ГК «УНИСТО Петросталь» попыталась получить разрешение на строительство делового центра и гостиницы на Сытнинской ул., 11 за 1,5 млрд рублей. После того, как на участке, за который компания заплатила городу 150 млн рублей, нашли захоронения, строить там запретили.

Компания «УНИСТО Петросталь Проект-Сытнинская» (входит в ГК «УНИСТО Петросталь») в январе подала заявку на строительство многофункционально центра на Сытнинской ул, 11 в Петроградском районе. Группа принадлежит менеджерам компании — Игорю Толстых, Владимиру Оксман и Ольге Покровской и офшору «Брикод Лтд».

Девелопер планировал построить офисы и гостиницу с подземным паркингом. Общая площадь объектов, на строительство которых запрашивалось разрешение, 38,6 тыс м2, высота построек — 28 метров, вместимость — 3128 человек. Бюджет проекта ранее оценивался в 1,5 млрд рублей. В выдаче разрешения на строительство служба государственного строительного надзора и экспертизы Петербурга (Госстройнадзор) отказала.

«Представленная проектная документация строительства не соответствует требованиям градостроительного плана земельного участка, что послужило главной причиной для отказа», — пояснили в Госстройнадзоре.

Действительно, участок площадью 0,6 га, принадлежащей «УНИСТО Петросталь», сейчас находится в зоне зеленых насаждений (Р2), на нем разрешено создание разве что плоскостных спортивных сооружений, например, футбольный полей.

Зеленый генплан

Территория получила зеленый статус после принятия поправок в Генплан в 2015 году. Ранее здесь можно было строить здания общественно-делового предназначения. В 2014 году на участке нашли захоронения начала XVIII века. Депутат ЗС Андрей Анохин, активно отстаивающий заперт застройки, называет захоронения могилами первых строителей Петербурга. Кроме того во время археологических раскопок обнаружили фрагменты фундамента лютеранской церкви, которые КГИОП признал объектом культурного наследия. Застройщик планировал разместить сквер над этим фундаментом, но зеленой зоной признали весь участок.

Такое решение практически обесценило землю и гендиректор «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев обещал через суд требовать компенсации у Смольного. Пока в Арбитраже находится несколько исков застройщика, но не к органам власти, а к ФГБУ науки Институт истории материальной культуры Российской академии наук, проводившему раскопки, а также встречный иск от археологов.

До принятия поправок в Генплан, застройщик уже начал подготовку строительной площадки. И, судя по информации в выписке Росреестра, взял кредит под залог этого участка в банке «Санкт-Петербург».

Судебный расчет

Арсений Васильев отказал от комментариев о проекте на Сытнинской ул. Юристы предполагают, что заранее зная безнадежность затеи, застройщик все равно обратился за разрешением, чтобы в будущем использовать его в суде. По словам Андрея Кулакова, юриста практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и партнеры», Госстройнадзор может отказывать в выдаче разрешения на строительство, только если застройщик представил не все документы или проектная документация не соответствует градплану участка.

«Именно поэтому служба и не указала фактическую причину – несоответствие проекта генеральному плану. Если представленный застройщиком градостроительный план позволял осуществление проекта, то застройщик может попытаться оспорить отказ в выдаче разрешения в судебном порядке. Однако высока вероятность, что суд, помимо формальной стороны дела, проверит также и фактическую возможность осуществления строительства (соответствие проекта генплану, ПЗЗ и т.д.), и, установив невозможность строительства, откажет застройщику, несмотря на формальную обоснованность его требований», — отмечает юрист.

Старший юрист «Пепеляев групп» Елена Крестьянцева предполагает, что при выдаче градостроительного плана существовала альтернатива, на основе каких документов вносить в него показатели (например, противоречие Генплана и ПЗЗ, которые еще не приведены в соответствие с Генпланом). Получив отказ, застройщик может обратится в суд. «Практика таких исков была распространена в Москве, где градостроительное регулирование носит еще менее определенный характер. Чтобы подтвердить, что действующий градплан нарушает права застройщика, он получил отказ в выдаче разрешения на строительство с соответствующей мотивировкой», — рассуждает Елена Крестьянцева.

Двенадцать лет пустоты

Комплекс домов на Сытнинской ул. пустует еще с 2004 года. Смольнинский Фонд имущества пытался продать объект 5 раз. Сначала за недвижимость запрашивалось 463 млн рублей, затем 290 млн рублей, а в октябре 2012 года участок, наконец, нашел покупателя. «УНИСТО Петросталь» заплатила за лот 150 млн рублей. Кроме земли в состав лота вошли три нежилых здания, 30 жилых и нежилых помещений общей площадью примерно 5,2 тыс. м2.

Снижение стоимости было обосновано большим количеством обременений и богатой судебной историей недвижимости. Дом №11 по Сытнинской улице – это историческое здание. В 2008 году его признали аварийным, но собственники помещений площадью 211 м2 ООО «Магазин «Элиас», сдававшие их под алкогольный магазин, оспорили решение и в 2012 году суд признал здание неаварийным — это значит, что его нельзя снести, а надо потратиться на реставрационные работы. В 2014 году дом №11 вместе с соседним №9 все же снесли, тогда археологические работы и начались в полную силу.

Надежда Федорова

Ссылка на источник