Комментарии в СМИ

Руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов разъясняет особенности использования стратегического статуса для земельного участка.

Международная инвестиционная компания «Хуа Бао» отказалась от масштабного проекта строительства на юго-западе Петербурга конгрессно-выставочного центра «Дружба» стоимостью 36 млрд рублей. На участке, который инвестору предоставил город на льготных условиях, по-прежнему может появиться коммерческий проект, но совсем другого рода.

Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти 20 января зарегистрировал заявление инспекции Федеральной налоговой службы №10 о признании банкротом ООО «Международная инвестиционная компания «Хуа Бао». Правда, заявление оставлено без движения до 4 марта, так как налоговики не представили в суд документы, подтверждающие, что другая сторона проинформирована о таком развитии событий, и в ближайший месяц должны исправить этот недочет.

Судя по всему, уведомить компанию в самом деле может быть затруднительно. «Новому проспекту» за 2 недели не удалось дозвониться до девелопера по указанным на сайте телефонам, а на днях и сам сайт перестал работать: истек срок регистрации домена.

МИЛЛИАРДНЫЕ ПЛАНЫ

Компания «Хуа Бао» известна в Петербурге и Ленобласти целым рядом заявленных проектов на десятки миллиардов рублей. В частности, китайские инвесторы в 2014–2017 годах собирались построить в Колпино индустриальный парк, в Тосненском районе Ленобласти — малоэтажный жилой комплекс, а в Красносельском районе Петербурга — конгрессно-выставочный центр «Дружба».

Проект центра «Дружба» в 2015 году даже получил в Петербурге статус стратегического: на пустующем земельном участке на ул. Маршала Казакова, рядом с рынком «Юнона», китайские предприниматели хотели возвести 700 тыс. м² коммерческой недвижимости. В будущем в центре «Дружба» должны были появиться выставочные площади, торговый и бизнес-центры, гостиница, спорткомплекс, зона общественного питания и паркинг. Общая сумма китайских инвестиций в этот проект должна была составить 36 млрд рублей. Но их никак не удавалось вложить: городские власти выделили землю под «Дружбу» только в 2018 году. Тогда постановлением городского правительства аффилированная с «Хуа Бао» компания «ЭсБиАй» получила 22 га на ул. Маршала Казакова, «через забор» от рынка «Юнона», в аренду до 2026 года на льготных условиях. В качестве социального обременения инвестор должен был передать городу 4,5 тыс. м² нежилой недвижимости в будущей «Дружбе» — в них планировали разместить бюджетную спортшколу.

«В 2018 году инвестор провел инженерно-экологические изыскания на участке и отказался от строительства там центра «Дружба», — рассказали «Новому проспекту» в комитете по инвестициям Смольного, и уточнили, что на участке расположен недействующий террикон закрытого в 80-х годах полигона бытовых отходов «Угольная гавань». «Поэтому инвестор решил, что строить «Дружбу» там нецелесообразно», — пояснили в комитете. Поскольку девелопер от реализации проекта отказался, документы о присвоении ему стратегического статуса были признаны утратившими силу.

ДОГОВОР АРЕНДЫ НЕ РАСТОРГНУТ

Между тем информацию о расторжении инвестиционного соглашения и договора аренды земельного участка между правительством города и компанией «Хуа Бао» найти в открытых базах документов не удалось. По данным онлайн-сервисов Росреестра, земельный участок площадью 22 га на ул. Маршала Казакова по-прежнему находится в аренде у китайцев.

«Лишение проекта статуса стратегического не привело к прекращению договора аренды», — резюмирует управляющий партнер бюро юридических стратегий LEGAL to BUSINESS Светлана Гузь. Она выразила предположение, что обязательства инвестора фактически сохраняются до настоящего времени, но при этом без возможности использования льгот, предусмотренных законодательством.

Между тем китайская компания не отказалась от планов по освоению участка на ул. Маршала Казакова. «В 2019 году после проведения дополнительных инженерно-экологических исследований инвестор решил продолжить реализацию проекта и представить новую концепцию в рамках функционального назначения территории», — отметили в комитете по инвестициям. Новую концепцию от инвестора в Смольном ждут к лету 2021 года.

Согласно постановлению правительства города, утвердившему проект планировки участка на ул. Маршала Захарова, там можно построить «коммерческий объект, не связанный с проживанием населения», а также объекты розничной торговли, общепита, крытый спорткомплекс без зрительских трибун, «объект культуры и искусства», гостиницу, подземный многоэтажный гараж, 25 трансформаторных подстанций и четыре распределительных пункта.

ТАНЦЕВАТЬ — НЕ ТОРГОВАТЬ

Аналитики считают, что коммерческая недвижимость в этой сугубо жилой части Красносельского района может оказаться лишней. «Участок довольно велик, и на нем целесообразнее совмещать объекты разного функционального назначения. При этом некоторые из функций можно реализовывать очередями, то есть на первом этапе может быть застроена только часть территории», — рассуждает руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg Игорь Кокорев.

«В этом районе сложная локация и не очень хорошая транспортная доступность, даже несмотря на планирующееся в 2023 году открытие метро «Юго-Западная». Автомобильный трафик упирается в бутылочное горлышко перекрестка Жукова и Казакова, который и сегодня уже плохо справляется с потоком», — напоминает руководитель отдела рынков капитала и инвестиций в недвижимость Maris в ассоциации с CBRE Алексей Федоров. По его мнению, для офисов и гостиниц это чересчур удаленный район города, а для торговли в локации уже довольно высокая конкуренция — поблизости находятся сразу четыре крупных торговых центра.

«Новый проект сможет с ними конкурировать, только если будет настолько масштабным, что начнет генерировать собственный трафик. Гостиница может стать сопутствующей функцией», — рассуждает Алексей Федоров. Целесообразность и судьба проекта, по его словам, зависят сугубо от внешних факторов. «Если есть политическая воля и договоренности с китайскими экспонентами, он может быть реализован. А внутреннего рыночного спроса на такой проект в данной локации точно не будет», — резюмирует Алексей Федоров.

«Дальнейшая судьба проекта концертно-выставочного центра «Дружба», вероятно, прояснится позже, после того как чиновники рассмотрят новую концепцию, предоставленную компанией «Хуа Бао», — говорит Светлана Гузь. Она напоминает, что в практике Петербурга уже были случаи возврата к тем или иным проектам со стратегическим статусом (так было с проектом ООО «Новые территории девелопмент», застройщика устья Смоленки) или присвоения статуса на стадии, когда строительство уже частично реализовано (так было с заводом компании «Герофарм»).

МОГУТ БЫТЬ ПОСЛЕДСТВИЯ

«Бывшие» стратегические проекты в Петербурге реализуются крайне редко. «Обычно это происходит, когда статус был изначально получен инвестором в отношении находящегося в его собственности имущества, и этот статус используется инвестором не для получения конкретных прав на землю», — отмечает руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов. Он добавляет, что анализ перечня стратегических проектов свидетельствует: большинство из них так и остались на бумаге.

«Если проект не реализован, последствия для инвесторов стандартны: аренда прекращается, задолженность по арендной плате взыскивается или подлежит оплате», — отмечает Дмитрий Некрестьянов. А Светлана Гузь указывает, что одним из последствий неисполнения обязательств по инвестиционному соглашению (или договору аренды) может стать взыскание в бюджет с неудавшегося инвестора убытков, возникших в том числе из-за применения льготной арендной ставки.

«С китайскими инвесторами в Петербурге всё непросто, — говорит Сергей Федоров, партнер компании East Real. — Кроме «Балтийской жемчужины» реально успешных проектов и не вспомнить. Было много планов, но они годами остаются на бумаге. Это часто связано с внутрикитайскими делами, а не с нашей бюрократией или рыночной конъюнктурой. Политику финансирования крупных проектов в других странах определяет компартия Китая. А там в последние годы были аресты, была серьезная кадровая ротация. Проект масштабный не может быть частным. Самая большая проблема в этом».

СПРАВКА «НОВОГО ПРОСПЕКТА»:

ООО «МИК «Хуа Бао» создано в августе 2018 года. Уставный капитал компании составляет 50 млн рублей. 55% долей общества принадлежит ООО «Шаньдунская инвестиционная компания «Дун Бао», 45% долей у ООО «УК «Хуа-Жень Инвест». Последняя является совладельцем ООО «ЭсБиАй». Выручка МИК «Хуа Бао» в 2019 году составила, по данным ресурса «Картотека.ру», 86 тыс. рублей, чистый убыток — 431 тыс. рублей.

До 2016 года, по данным СПАРК, владельцем и главой ООО «УК «Хуа-Жэнь Инвест» был Ван Линань, в свое время известный в Петербурге предприниматель из Китая. Ван Линань был первым вице-президентом Делового клуба Шанхайской организации сотрудничества, гендиректором ООО «Международная инвестиционная компания «Хуа Бао» и учредителем Русско-китайского фонда культурного обмена. Он также был совладельцем сети ресторанов «Нихао». Предприниматель планировал построить в Тосненском районе два коттеджных поселка — «Мариинскую усадьбу» и комплекс таунхаусов «Есенин Village».

В 2017 году Тосненский городской суд вынес приговор Вану Линаню по делу о взятке должностному лицу. По данным СМИ, бизнесмен предлагал судебным приставам 100 тыс. рублей, чтобы они прекратили административное производство, возбужденное из-за его неявки к судебному приставу по нескольким исполнительным листам. Дела касались неуплаты 6 млн рублей земельного налога. Линаню было запрещено в течение 3 лет заниматься коммерческой деятельностью.

Екатерина Фомичева, Ольга Вильде

Материал  опубликован на сайте «Новый Проспект» 02.02.2021