Комментарии в СМИ

«Центр Петербурга станет частным»

08.07.2013 Недвижимость и строительство

Софья Соколова, юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», рассуждает о возможностях выкупа арендуемых объектов коммерческой недвижимости в историческом центре Петербурга, предоставленных предпринимателям новым федеральным законом.

В декабре 2013 года ожидается массовая распродажа небольших встроенных помещений в домах, расположенных в историческом центре Петербурга.

До последнего времени попытки оспорить отказы органов власти в просьбах о выкупе помещений субъектами малого бизнеса редко заканчивались победой коммерсантов. Предприниматели, находясь в условиях правовой неопределенности, искали все новые способы борьбы за право приобрести в собственность арендуемые объекты: пытались доказать необоснованность включения конкретного помещения в перечень государственного имущества, сравнивали дату утверждения перечня с днем наделения ответственного ведомства такими полномочиями и т.д. В одном из случаев Высший арбитражный суд РФ указал, что включение помещения в перечень без надлежащего обоснования не должно препятствовать его выкупу арендатором, и придал этому решению силу общеобязательного для судов разъяснения. Это оказало определенное влияние на существующую практику, но процесс рассмотрения аналогичных дел зачастую затягивался.

Новая версия закона

19 июня 2013 года Госдума в третьем чтении одобрила законопроект №201812-6 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства».

Документ предусматривает в числе прочих поправки в 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ».

Одно из значительных нововведений закона – предоставление субъектам малого и среднего бизнеса возможность выкупать помещения, включенные в перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование таким субъектам, при одновременном соблюдении двух условий. Это добросовестная аренда помещения указанными субъектами предпринимательства в течение пяти или более лет (по состоянию на 1 сентября 2012 года) и наличие конкретного помещения в соответствующих перечнях имущества на протяжении такого же срока.

В Петербурге подобный перечень утвержден распоряжением КУГИ №237-р от 26 декабря 2008 года. В него включены объекты, расположенные преимущественно в центре города и вдоль основных магистралей. Арендная плата за такие помещения особенно высока. Естественно, городские власти не хотят терять такой доход.

Принятие указанных поправок позволит представителям малого и среднего бизнеса, арендующим включенные в список помещения, с 27 декабря 2013-го до 1 июля 2015 года законно подать заявление на их выкуп. Таким образом, центр Петербурга постепенно сможет перейти в частный сектор.
Однако следует еще раз обратить внимание: разрешенные к выкупу помещения должны находиться в собственности уже шесть лет и четыре месяца. Это означает, что желающие заняться бизнесом, к примеру, завтра, через месяц или через год, не получат права на приватизацию. В некотором смысле это предполагает определенную привилегированность одних перед другими, но в то же время не позволит появиться на рынке фирмам, единственная цель которых – приобрести помещения в элитных домах центра города ради спекуляции.

Льготы для добросовестных

Кроме указанного нововведения, в законе содержится ряд дополнительных усовершенствованных условий выкупа помещений для малого и среднего бизнеса:

продление срока льготной приватизации согласно 159-ФЗ до 1 июля 2015 года;

отмена ограничений по максимальному размеру площади арендуемого в течение двух или более лет помещения по состоянию на 1 июля 2013 года для реализации преимущественного права выкупа;

введение минимального времени рассрочки оплаты помещения – три года;

получение субъектами малого и среднего предпринимательства права обжаловать отказ уполномоченного органа или его бездействие в принятии решения по реализации преимущественного права на приобретение либо отчуждение арендуемого объекта, а также обжаловать достоверность величины рыночной стоимости выкупаемого имущества;

возможность приостановить сроки подписания договора купли-продажи помещения до вступления в силу судебного решения, если субъект малого или среднего бизнеса в это время оспаривает достоверность рыночной стоимости выкупаемого объекта, установленной в отчете;

право повторного обращения арендаторов, ранее получавших отказ в выкупе помещения из-за действующего ограничения площади либо несоответствия сроков договора аренды требованиям 159-ФЗ с заявлением внести их помещения в списки приватизируемого имущества, за исключением продаваемых на торгах объектов на 1 июля 2013 года.

Поправки означают не только дополнительные возможности и упрощение схемы выкупа помещений: закон защитит предпринимателей от нежелания городских и муниципальных властей расставаться с доходом от аренды. Естественно, речь идет о добросовестных коммерсантах. Городские и муниципальные власти от нововведений не пострадают, как это может показаться на первый взгляд: бюджеты только выиграют от продажи помещений, тем более продажа будет осуществляться по рыночной цене.

Ссылка на источник