Комментарии в СМИ

Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», прокомментировал, поможет ли схема «голландских аукционов» появлению доступного жилья.

К теме доступного жилья решено подойти с новой стороны. Госдума приняла в третьем чтении изменения и дополнения к закону «О содействии развитию жилищного строительства». Тем самым одобрена бесплатная передача земли Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства победителям «голландских аукционов» под строительство доступного жилья. Большинство участников рынка сомневается, что эта мера подтолкнет жилищное строительство: экономической выгоды для застройщиков в схеме нет.

А ведь уже стало казаться, что нацпроект «Доступное жилье» тихо похоронен. На Петербургском международном экономическом форуме выяснилось, что первый вице-премьер Игорь Шувалов думает примерно так же. Он сравнил проект с брошенным ребенком. Причина, по его мнению, кроется в желании чиновников на местах поддерживать высокий уровень монополизма, чтобы получать максимально возможные коррупционные дивиденды. Вице-премьер предложил обратить внимание на составляющие себестоимости строительства, в частности, на доступность земельных участков.

Согласно государственной статистике, средняя стоимость строительства жилья в России в 2011 году выросла на 3% — до 33 тыс. руб. за м2. По данным Ассоциации строителей России, средняя стоимость квадратного метра в крупнопанельном жилом доме высотой 9-16 этажей составляет 37 339 рублей. Но это лишь стоимость «коробки». Плюс затраты на инженерию, покупку или аренду земли, благоустройство… Набегает 50-60 тыс. рублей за «квадрат». По словам застройщиков, самые существенные затраты (помимо непосредственно строительно-монтажных работ) приходятся на инженерию (в отдельных проектах – до 35% в структуре затрат по проекту) и землю (5-15%, иногда до 30%).

Себестоимость строительства 1 м2 в Петербурге – около 55 тыс. рублей. Это второе место среди регионов страны после столицы.

В соответствии с принятым Думой законом Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (Фонд «РЖС») будет бесплатно передавать застройщикам участки под жилье эконом-класса. Застройщик сможет получить землю, победив в «голландском аукционе». Это торги на понижение цены квадратного метра будущего жилья, где стартовая цена определяется Минрегионом РФ – для каждого субъекта РФ своя. Победителя обяжут построить жилье на полученном участке и продать его по заявленной на торгах цене.

Но покупать дешевое жилье смогут только льготники, к коим относятся очередники, нуждающиеся в улучшении жилищных условий; граждане, имеющие право на получение социальных выплат (субсидий) за счет бюджетных средств; молодые специалисты, молодые и многодетные семьи; работники бюджетных учреждений, государственных академий наук и подведомственных им организаций и т.п. Список таких граждан сформируют власти субъекта РФ и передадут застройщику. При этом покупать разрешено как строящееся, так и готовое жилье. Но лишь в течение года с момента сдачи дома в эксплуатацию. Ровно через год застройщик получит право продать оставшиеся квартиры на свободном рынке.

В качестве морковки застройщикам обещана помощь в обеспечении полученных участков инженерной инфраструктурой. «Согласно законопроекту, подключение жилых домов к инженерным сетям может происходить при участии органов государственной власти, органов местного самоуправления — за счет бюджетных средств, а также при содействии Фонда “РЖС”», — говорится в официальном сообщении фонда.

Первый заместитель председателя Комитета Госдумы по земельным отношениям и строительству Мартин Шаккум заявил, что новый механизм простимулирует строительство жилья. «Уже сейчас на отдельных земельных участках Фонда “РЖС” зафиксировано максимальное снижение цены продажи жилья экономического класса на уровне 10% от цены Минрегиона России. Введение нового вида аукциона, по моим представлениям, сможет существенно изменить ценовую политику в сегменте жилья экономического класса и сделать его еще дешевле», — говорит он. С годами, по мнению Шаккума, круг людей, которые могут приобретать качественное жилье по доступным ценам, расширится, и строительство жилья эконом-класса станет массовым.

Руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов обращает внимание на возможность мошенничества, которую дает бесплатная раздача земли. По его мнению, попытки вмонтировать в закон механизм защиты от злоупотреблений очевидны и похвальны, но вызывают много вопросов. Например, согласно закону, в муниципальных образованиях должны быть сформированы списки граждан, которые получат право приобретать эконом-жилье. Но критерии – какие именно категории граждан попадут в льготный список – еще не разработаны. Это лишь предстоит сделать федеральному правительству. «При этом субъектам РФ придется определить порядок формирования списков и очередность граждан, т.е. возможна ситуация, когда текущее место в очереди на жилье может не учитываться», — подчеркивает Некрестьянов.

По его мнению, важно отметить, что граждане, попавшие в список, получают право на покупку жилья эконом-класса только один раз и в течение года.

Насколько эффективно заработает механизм, будет зависеть, полагает Некрестьянов, от степени открытости информации для граждан, включенных в список, а также от того, насколько просто получится реализовать право на покупку жилья. «Застройщику, несомненно, будет выгодно пропустить сроки заключения договоров и потом продавать жилье по рыночной стоимости», — подмечает эксперт.

Кроме того, важным моментом Дмитрий Некрестьянов считает отсутствие в законе механизмов софинансирования (кредитования) граждан, чтобы помочь им сделать дорогостоящую покупку. «Очень многие лица, состоящие на учете по улучшению жилищных условий, не обладают достаточными доходами для приобретения квартиры даже эконом-класса», — напоминает он.

«Не все могут заплатить за жилье даже по демократичным расценкам Минрегионразвития, а получение кредитов такими категориями граждан бывает затруднено», — добавляет заместитель директора по развитию, организации аукционов и тендеров ООО «КВС» Татьяна Федирко.

Большинство опрошенных «Экспертом С-З» застройщиков попросили или не ссылаться на них, или отказались высказаться на тему нового закона. Общая мысль: проекты такого рода застройщикам экономически не выгодны.

Любой инвестиционный строительный проект достаточно длителен – как правило, это 2-3 года. За это время на строительном рынке может произойти все что угодно. Например, подорожают строительные материалы. Соответственно, это увеличит себестоимость строительства. «Сейчас, предоставляя землю застройщикам, государство предлагает взять на себя риски в полном объеме. Срок реализации инвестиционного проекта достаточно серьезный и составляет 2,5 года. За это время в нашем стремительно меняющемся мире ситуация может измениться радикально», — говорит начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.

«Подорожание стройматериалов и рост инфляции целиком лягут на плечи застройщиков», — вторит ей Татьяна Федирко. Прибыль застройщиков – если следовать схеме, описанной законом, — будет минимальной, уверена она. А обязанность продавать жилье по фиксированной цене даже при условии инженерной подготовки территории и подключения домов к сетям за государственный счет создает высокие риски.

«Застройщику не гарантируют сбыт, формируются только списки нуждающихся в жилье, хотя цены лимитированы изначально. Если квартиры не купят, то целый год застройщик будет находиться в состоянии неопределенности, потом он должен будет изыскать средства на кампанию по продаже нереализованного жилья. При этом мы не понимаем, удастся ли ему остаться в рамках расчетной стоимости, или он выйдет за эти рамки, если, например, произойдет бум на рынке», — заключает Светлана Денисова.

Даже при увеличении себестоимости строительства цену поднять застройщик не сможет, по крайней мере в течение первого года после сдачи объекта. То есть застройщику придется заморозить в проекте некоторую сумму на 4-5 лет – по некоторым оценкам, именно столько времени понадобится, чтобы «отбить» вложения.

По мнению Татьяны Федирко, закон предлагает строителям балансировать почти на уровне себестоимости. Крупным компаниям это неинтересно. «Работать за минимальную прибыль готовы только мелкие застройщики, не имеющие возможностей реализовать самостоятельные инвестиционные проекты, — рассуждает она. — Но средств на строительство у них не бывает, и кредиты им дают редко. Так что строить будет не на что. А если даже найдется финансирование на начальный этап строительства, то завершить его будет, скорее всего, не на что. И возникает вероятность долгостроев и банкротств».

Словом, отношение к закону неоднозначное. По мнению директора по маркетингу и продажам «Лидер Групп» Виталия Виноградова, очевидный его плюс – шанс, что появится жилье эконом-класса, прежде всего это касается цены. «В настоящее время такие квартиры зачастую продаются по завышенным ценам ввиду ограниченного предложения от застройщиков», — говорит он.

Но есть и минусы. В частности, риск серьезных убытков для застройщика при росте цен на стройматериалы. «Кроме того, велика вероятность выкупа большого количества таких квартир инвесторами с целью дальнейшей перепродажи», — предостерегает Виноградов.

Светлана Денисова уверена: ажиотажа у строительных компаний, которые работают на рынке давно и имеют свою адресную программу, «голландский аукцион» не вызовет. Впрочем, многое будет зависеть от того, насколько «лакомые» и какого размера участки появятся на аукционах. «Если это будут “неудобья” или “неугодья”, какие предоставляются многодетным семьям, тогда за счет подобного механизма вряд ли удастся решить проблему доступности жилья», — рассуждает Денисова.

По ее мнению, механизм подобных аукционов мог бы заработать, если бы предлагался на дефицитном рынке, но в сегодняшней конкурентной среде строительного рынка пробовать такой механизм рискованно. «Не уверена, что в этой редакции закон сможет реально содействовать развитию жилищного строительства», — говорит Татьяна Федирко.

«Закон сможет положительно повлиять на рынок лишь в том случае, если будет действовать в одной цепочке с другими мерами государственной поддержки программы по обеспечению граждан жильем», — заключает Дмитрий Некрестьянов.

Елена Зубова

Ссылка на источник