Комментарии в СМИ

«Эксперты, финансисты и девелоперы отвечают на главный вопрос: «Где деньги лежат»?»

20.12.2023 Недвижимость и строительство

Дмитрий Некрестьянов, Партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» комментирует материал о тенденциях на строительном рынке Петербурга.

Финансовые потоки – движущая сила строительной отрасли. Стоимость денег растет вместе с ключевой ставкой, судьба льготной ипотеки под вопросом. На каких условиях девелоперы будут договариваться с банками о старте новых проектов, какие новые финансовые инструменты могут использоваться? Какие стратегии предстоит выбирать застройщикам, как будут трансформироваться проекты жилых комплексов? Об этих критически важных вещах участники рынка и эксперты рассуждали на традиционной Ежегодной конференции «НП».

Дмитрий Некрестьянов:

— Не первый год участвую в ваших мероприятиях, и каждый раз у нас есть стол оптимистов и стол пессимистов. Я долго пытался понять, почему. Все говорят, что достаточно сложно прогнозировать. Это, наверное, потому, что у нас рынок профессиональных застройщиков и не профессиональных инвесторов. Если мы говорим о покупателях жилья, то это, прежде всего, не профессиональные инвесторы.

Дальше получаем противоречие. Профессиональный застройщик мыслит цифрами, а покупатель даже не эмоциями, а настроением. Причем сейчас происходит качественное изменение инвестиционного спроса. Все, кто покупал «на котловане» задешево и продавал задорого, сейчас купили «на котловане» задорого и за эти деньги уже продать не могут, потому что готовое стоит дешевле. Получается, очень интересная концепция инвестирования в далекое будущее, но не свое.

Появились совершенно другие инвесторы. Например, люди, которые получают достаточно высокие выплаты, будучи мобилизованными и участвующими в СВО, им эти деньги надо куда-то девать. Для многих эти средства могут быть первым взносом по ипотеке. Появились государственные служащие, которым сообщили, что от недвижимости за границей надо избавляться. Эти деньги начали появляться на рынке России, их тоже куда-то нужно девать. Припарковать полученные средства в недвижимость – достаточно известная стратегия.

На спрос влияет и льготная ипотечная ставка. Ничто так не запускает продажи, как заявление руководителей страны или ЦБ о том, что надо с этим заканчивать, и запуск слухов о том, что мы закончим это через три-пять-шесть месяцев. Не в первый раз вручную запускается этот мотор, и он очень неплохо работает. Влияет на спрос и высокий порог входа. Вся борьба с «нулевым» первым взносом приводит к тому, что многие его накопить не могут. Отсюда появляются «трейд-ин» и прочие заменители, которые позволят этот первый взнос создать.

Есть изменения в части предложения. Увеличивается срок выхода застройщика на продажи: выросло время получения градостроительной документации. Сказываются увеличение социальной нагрузки, рост себестоимости и снижение доступности пятен застройки.

Есть ряд тенденций, которые законодательством поддерживаются.

Во-первых, массовое стремление перейти к комплексному развитию территорий, к большим участкам. Последние полгода мы практически не занимаемся сделками на один дом. Если мы говорим об участке без разрешительной документации, то нижний порог измеряется десятками гектаров. И это комплексная история, то есть девелопер строит все: «социалку», инженерную инфраструктуру и так далее. Сейчас на втором чтении в Госдуме очередные поправки в законодательство о комплексном развитии территорий. Почти 40 листов текста, и очень много интересного. Причем разные группы борются за разные поправки, поэтому никогда не знаешь, что из этого принтера выйдет.

Во-вторых, работа над косвенными механизмами, например, налоговыми. Теперь реальным конкурентом инвестициям в недвижимость являются депозиты. Законодатель очень оперативно реагирует. По новому строительству налог считается с кадастровой стоимости, а новая кадастровая стоимость высокая. То есть это будущие налоговые поступления. Если же средства граждан перетекают в депозиты, появляется налог на депозиты.

Конференция NSP "Где деньги лежат?" Возвращаясь к тенденциям: есть непроданные остатки у всех застройщиков, с ними нужно работать. Все финансовые модели на самом деле слишком оптимистичны.

Пополнение земельного банка – это действительно важно. Поэтому такими популярными стали закрытые паевые инвестиционные фонды. Я предыдущие пять-шесть лет не обсуждал так часто ЗПИФ, как в этом году. Теперь они стали прикладным механизмом реинвестирования и работы с активами. Ты завел участок на ЗПИФ, потом берешь проектное финансирование, рефинансируешь, и сразу появляются деньги на следующий участок. Первоначальные деньги, которые ты завел на ЗПИФ, позволяют тебе более активно развивать стратегию, строить земельный банк и экономить на этом. Это поняли многие застройщики. Почти у всех крупных девелоперов есть свои ЗПИФ.

Что касается юридических моментов: нас, несомненно, ждет ужесточение налогового законодательства. И любую стратегию надо строить исходя из самых пессимистичных сценариев. Будете платить много, потому что государству, кроме как с работающих, достать деньги негде. Кроме того: сохранение и усиление тенденции перекладывания на застройщика абсолютно всех затрат на стройку. Это повлияет на формирование себестоимости.

Единственное, что спасает многие компании, – ни одному банку не выгодно банкротить застройщика, которому он выдал проектное финансирование.

И он с вами будет до последнего момента, пока вообще в вас не разочаруется. Это позволяет нам проходить краткосрочные кризисные шоки. Поддержка банков помогает решить проблему устойчивости отрасли, но это работает только за счет субсидированной ставки. Очень велика зависимость от государственной поддержки. Из хорошего: последние 15 лет государственная поддержка так или иначе всегда присутствовала.

Дмитрий Синочкин, Андрей Некрасов

Материал опубликован на сайте «Недвижимость и строительство Петербурга» 18.12.2023