Комментарии в СМИ

«Эксперты рассказали, чем обернутся новые правила для крупных кварталов в Петербурге»

Мария Славич, Старший юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» комментирует материал о корректировках законодательства о КРТ.

В Госдуме готовят кардинальные корректировки в законодательство о комплексном развитии территорий. Изменения призваны упростить, например, запись в детсады, школы и поликлиники. 78.ru разбирался, чем такие новеллы обернутся для Петербурга.

О необходимости создания особого законодательства для крупных девелоперских проектов, в рамках которых осваиваются сотни гектаров и строятся не только соцобъекты, но инфраструктура комфорта, в РФ начали говорить ещё с 2010-х. Сейчас в Градостроительном кодексе в его главе № 10 используется термин «комплексное развитие территорий» (КРТ). До этого названия не раз менялись, а проблемы у населения всегда оставались прежними: как быстрее и первыми записать детей в новые детсады и школы, попасть в поликлиники. Между тем, некоторые, приобретая жилье в таких проектах, совсем не задумывались о том, что инфраструктура комфорта (фонтанные комплексы, набережные, парки, арт-объекты) повлекут за собой дополнительные расходы для жильцов, как только уйдёт застройщик. В Госдуме РФ решили снять эти проблемы через очередную корректировку законодательства. 78.ru опросил экспертов, что выиграют и проиграют от изменений петербуржцы.

Далекое эхо Мурино и Кудрово

Как рассказал в рамках ПМЭФ-2022 первый заместитель председателя комитета Государственной Думы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Владимир Кошелев, одна из принципиальных новелл в проектах КРТ будет касаться записи в детсады, школы, поликлиники.

Здесь стоит разъяснить один важный момент. После того, как застройщик возводит соцобъекты за свой счёт, он передаёт их на содержание городу. При этом в Петербурге в государственные детсад и поликлинику можно записаться в границах района, где житель зарегистрирован. В отношении школ действуют менее жёсткие правила: записывают в такие объекты и в других районах при наличии свободных мест и в несколько этапов.

Эта схема привела, в том числе, к громким скандалам с попытками в 2015—2018 годах жителей Кудрово, Мурино и Новодевяткино присоединиться к Северной столице, в частности, к Невскому району. Кроме городской прописки, обещанной тогда некоторыми недобросовестными застройщиками, такие люди рассчитывали и на уже готовую социнфраструктуру Петербурга. В Невском районе на такие действия ленобластных активистов ответили петицией с требованием «ничего не давать и никуда не пускать „понаехавших“, самим не хватает». Скандал дошёл до губернатора Ленобласти Александра Дрозденко. На вопрос «когда Мурино станет частью Петербурга» он ответил кратко: «никогда».

Как пояснил Владимир Кошелев, в проектах КРТ площадь может быть настолько большой, что она будет вмещать несколько городских районов или даже небольшой город. Поэтому здесь для жителей надо убрать «бумажные границы».

— Допустим, построена школа, люди уже живут, но есть бумажные границы. Это черта города, а за бумажной границей построена школа, которая была заложена в ППТ данного района, и туда люди не могут отвезти своих детей. Люди не понимают, почему школа есть, поликлиника и детсад есть, а устроиться туда нельзя. Вот эти все вещи надо убирать, — сказал, в частности, он.

Общее, всеобщее или частное?

По словам Владимира Кошелева, ещё одна важная новелла будет связана с установлением статуса такого имущества, как фонтанные комплексы, арт-объекты, парки, дендрарии.

От себя отметим, что их изначально строит за свой счёт застройщик. Потом он выходит из проекта, и здесь-то и начинаются тонкие юридические нюансы, на кого оформлено такое имущество, если вообще оформлено, и кто его должен содержать.

— По большому счёту, вся законодательная база, которая имеется сейчас, была сформирована с учётом уже сложившейся городской инфраструктуры, Это было строительство одного дома, или какого-то небольшого квартала. Вот, допустим, у нас есть детская площадка, она относится к общему имуществу дома. А если это большое комплексное освоение территорий, куда входит сквер, парк, центральная площадь с фонтанами — это уже другой вопрос. Это нельзя отнести к общему имуществу, это нельзя отнести на общее владение всего района. Нам надо прийти к пониманию, что теперь с этим делать, — высказал свое мнение Владимир Кошелев.

По его словам, поправки планируется подготовить и оформить в ближайшее время, что уже через два-три года проблемы были сняты.

«Конкурс родителей и учеников»?

Адвокат в сфере недвижимости Юрий Рубин считает, что пока что механизм КРТ в Петербурге работает плохо, и объективно хуже, чем в Москве.

— И если систему решили править даже на федеральном уровне, это уже о многом говорит, — констатирует он.

По словам Юрия Рубина, в отношении снятия «бумажных границ» можно сказать только одно: любую попытку сделать детсады, школы, поликлиники более доступными надо только приветствовать.

На условиях анонимности участки рынка заверяют: «бумажные приписки» были и будут всегда. Другое дело, что всего существовали пусть и незаконные, но рабочие способы их обойти. А новый механизм может привезти к ещё более коррупционным схемам.

Эксперт по ЖКХ (экс-руководитель управляющих компаний дочек ЮИТа и ЭталонЛенСпецСМУ) Алла Винник считает, что «если директор соцобъекта решил кого-то взять, то он найдёт, как это сделать».

— У нас всегда действовал принцип приоритета районной регистрации. Ну, а дальше начинаются всем известные «конкурсы учеников и их родителей», — констатировала она.

У семи нянек…?

По словам Аллы Винник, в отношении украшающих жилые кварталы объектов сейчас складывается следующая практика:

— Они находятся в нормальном состоянии и о них заботятся, пока застройщик работает на территории и тратит свои деньги. Это происходит до того момента, пока не сдан в эксплуатацию последний дом в проекте. А дальше всё приходит в запустение, или УК вынуждена брать деньги с жильцов, что многих потом неожиданно возмущает. Да, все хотят жить в квартале с парком, дендрарием, с арт-объектом, с фонтанами и их подсветкой. Но никто не думает, что потом придётся платить за ту же воду, уход за растениями и содержание такого имущество. Это всплывает «внезапно». При этом если в проекте много домов, и создано, например, 8 — 10 УК, то, естественно, они будут перекидывать заботу о бесхозных пятнах друг на друга, — рассказывает Алла Винник.

По её словам, это серьёзная проблема на будущее, которую действительно надо решать здесь и сейчас, чтобы не получить «полный завал через пять лет».

Как разъясняет старший юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» Мария Славич, состав общего имущества в доме определён в ст. 29 Гражданского кодекса и ст. 36 Жилищного кодекса.

— Это, например, лестничные площадки, лестницы, лифты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам, — приводит пример она.

Речь может пойти о помещениях, предназначенных для организации досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий. Но всё это должно находиться либо в доме, либо на придомовой территории и предназначаться для использования этого конкретного строения. Расходы на общедомовое имущество несут собственники.

По духу закона или…?

Как подчёркивает Мария Славич, крупные элементы благоустройства, как фонтанные комплексы, арт-объекты и подобное создаются в абсолютном большинстве случаев не для жителей конкретного дома. Объекты предназначены для всех, и к ним должен иметься свободный доступ.

— При таких обстоятельствах нет оснований при формировании земельного участка для возведения многоквартирных домов включать в него площадь, на которой должен быть расположен подобного рода объект, — уверена она.

Аналогичное правило действует в отношении парков и скверов.

По словам Марии Славич, возлагать бремя содержания на такие объекты представляется незаконным. Их застройщикам логично передавать в муниципальную собственность с последующим содержанием за счёт средств местного бюджета.

Юрий Рубин считает, что такое имущество должно быть на попечении у районных властей с соответствующим финансированием из бюджета.

Светлана Коваленко

Материал опубликован на сайте «78.ru» 21.07.2022

Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD
Мария Славич

Адвокат
Старший юрист практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD
Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD
Мария Славич

Адвокат
Старший юрист практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD

ПРОЕКТЫ