Блог

Есть ли шанс на баланс интересов арендатор / арендодатель?

Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», задается вопросом о том, могут ли арендодатели и арендаторы объектов недвижимости прийти к компромиссу по итогам деятельности в период режима нерабочих дней.

В потоке сознания законодателя, где «целесообразность» — особенно в период пандемии — подменяет системную законность, я уже мало чему удивляюсь при прочтении проектов и принятых нормативных актов. Хаотично, с грубым нарушением полномочий и даже элементарной юридической техники меры поддержки «обогащают» юриспруденцию нововведениями, которые нам с вами придется расхлебывать в судах еще несколько лет.

Многие нормативные акты и их разъяснения вызывали желание высказаться, но загрузка при «удаленной работе» отбивала такие позывы, однако момент настал.

В настоящее время в Государственной Думе принят в первом чтении законопроект № 953580-7 (https://sozd.duma.gov.ru/bill/953580-7), который содержит много чудесных, но больше чудных поправок. Выскажусь же я только по одной из них – о предложении дополнить Федеральный закон [1] от 1 апреля 2020 года № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» пунктом 5 статьи 19 о возможности одностороннего отказа арендатора от аренды при падении его дохода в период режима повышенной готовности на 50% (далее – Законопроект).

Что предлагает законодатель (перескажу своими словами): если у добросовестного арендатора после введения режима повышенной готовности упали доходы на 50% и более, то он вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от договора аренды без каких-либо платежей (без штрафов, платы за отказ от договора и т. п.), а также с правом требовать возврата обеспечительного платежа.

Как только законопроект был опубликован, то бизнес разделился на два воинствующих лагеря: ликующие арендаторы и воинствующие арендодатели.

Такое разделение весьма понятно, так как текущая редакция Законопроекта грубо нарушает баланс интересов арендатор / арендодатель по целому ряду причин:

А)  не осуществлено разграничений договоров долгосрочной и краткосрочной аренды;

Б) право на односторонний отказ не ограничено каким-либо сроком;

В) не установлен срок вступления в силу одностороннего уведомления, что не дает возможности арендодателю снизить потери за счет начала поиска новых арендаторов (что раньше покрывалось штрафными санкциями и обеспечительным платежом);

Г) оценивать надо не снижение доходов, а снижение выручки, так как искусственное раздувание расходов арендатором позволяет манипулировать доходами;

Д) так как выручка бизнеса может носить «сезонный» характер и подвержена естественным колебаниям даже при стабильном рынке, оценка колебаний выручки должна осуществляться за определенный период и сравниваться с данными за определенный период после введения режима повышенной готовности.

В результате государственная интервенция в отношения арендатор / арендодатель приводит не к устранению негативных последствий пандемии на бизнес, а влечет за собой переложение всех рисков арендатора на арендодателя с лишением последнего гарантированных ГК РФ возможностей по защите своих имущественных интересов, т. е. дисбаланс в сторону арендатора, подкрепленный законом, с отсутствием предусмотренных источников компенсации расходов арендодателей по его результатам.

Правы ли воинствующие арендодатели, которые говорят, что даже мысль о возможности одностороннего отказа арендатора крамольна, и такого механизма на уровне закона допускать нельзя? С моей точки зрения, такая позиция арендодателей тоже ущербна, так как лишившийся доходов арендатор с учетом сроков работы судебной системы может и добьется расторжения договора аренды в связи с существенным изменением условий по ст. 450 [2] ГК РФ (что далеко не факт, что получится), но все 8-12 месяцев такого суда он формально обязан платить арендную плату и будет явно находиться в заведомо невыгодном положении в этом диалоге с арендодателем. А значит, сама идея о внесудебном отказе от договора может быть оправдана, но при условии, что она создает баланс интересов сторон.

Что можно предложить для достижения баланса интересов в рамках заложенной в Законопроект формулировки (шансов на ее полное переписывание увы нет, так как проект внесен Правительством РФ)?

Мне видится, что можно было бы существенно повысить шанс на баланс интересов при следующей редакции Законопроекта:

«5. Арендатор по договору аренды, заключенному сроком более чем на двенадцать месяцев в отношении недвижимого имущества до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, вправе в срок до 01.01.2021 направить в адрес арендодателя уведомление об одностороннем внесудебном отказе от исполнения договора аренды без взимания любых плат, в том числе за односторонний отказ от договора, убытков в виде упущенной выгоды, убытков при прекращении договора, предусмотренных статьей 393.1 [3] Гражданского кодекса Российской Федерации, связанных исключительно с досрочным расторжением договора, при одновременном наступлении следующих условий:

— арендатор надлежащим образом исполнял все обязанности по договору аренды с момента его заключения до принятия решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации;

— устойчивое снижение выручки арендатора в течение 4 (четырех) месяцев с момента введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации на 50 процентов по сравнению со среднемесячной выручкой арендатора, рассчитанной как среднее арифметическое за предыдущие 6 (шесть) месяцев до момента введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации;

— прекращение аренды осуществляется не ранее истечения 60(шестидесяти) дней с момента получения уведомления арендатора об одностороннем отказе от договора арендодателем.

При этом обеспечительный платеж, если он предусмотрен договором и внесен арендатором, подлежит возврату, за исключением случая, если после принятия органом государственной власти указанного решения арендатором были не исполнены или ненадлежащим образом исполнены обязательства, не связанные с выплатой арендных платежей, а также если он не был зачтен в счет оплаты какого-либо из периодов аренды».

Да, в такой редакции остается открытым вопрос, что договорами, которые были заключены менее 6 месяцев до введения режима повышенной готовности, пока не нашел для себя справедливого ответа на этот вопрос, так как много нюансов – арендные каникулы, ремонты и т. п. Возможно, справедливым решением будет считать, что если меньше 6 месяцев, то среднюю выручку считаем по фактическим месяцам аренды до решения о введении режима повышенной готовности. Но возможны и другие варианты.

А какие вы видите варианты достижения баланса интересов арендатора / арендодателя в условиях «мер поддержки»? Обсуждение в Государственной Думе продлено до 20 мая 2020 года, и есть шанс придумать за них то, что они не смогли придумать сами?

Как говорится, если не можешь усмирить хаос, то постарайся его возглавить.

[1] http://base.garant.ru/73828134/

[2] http://base.garant.ru/10164072/13d2a22b6fd7c0cd2b7bee6f17d4a0e4/#block_450

ПОДЕЛИТЬСЯ

Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер, Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD

ПРОЕКТЫ