Комментарии в СМИ

«Этот пояс в огне: как пожар на «Невской мануфактуре» изменит городскую среду»

Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры», рассуждает о возможностях развития промышленного серого пояса Петербурга.

Пожар на «Невской мануфактуре» в очередной раз обнажил серьёзную проблему — устаревшую инфраструктуру в промышленном сером поясе, который не красит Петербург ни эстетически, ни с точки зрения безопасности.

Исторический индустриальный серый пояс в центре Петербурга, который впору уже называть ржавым, занимает более 6 тыс. га. Инфраструктура там давно не соответствует никаким нормам и правилам безопасности, в том числе противопожарным. Тем не менее она активно используется малым и средним бизнесом благодаря невысокой арендной плате и отсутствию подобной альтернативы в центре.
Арендаторами «Невской мануфактуры», по данным сервиса 2ГИС, были 79 организаций. Это небольшие производственные компании (например, мебельные), склады, ателье, студия дизайна, хостел и даже приют для бездомных кошек. Примерно такой же клиентский срез и у других петербургских «мануфактур».

По оценке Валерия Трушина, руководителя отдела исследований и консалтинга IPG.Estate, объём рынка офисной недвижимости аналогичного класса составляет от 3 млн до 5 млн м2. «Это “серый” сектор, который представлен административными зданиями на промышленных территориях, различными НИИ, устаревшими постройками. Зачастую один объект может иметь несколько собственников, у каждого из которых свой взгляд на управление, эксплуатацию и арендные отношения. Ставки аренды в таких объектах находятся в диапазоне 500–900 рублей за 1 м2», — говорит он.

По информации комитета по экономической политике и стратегическому планированию Санкт–Петербурга от 2015 года (более свежих данных нет), почти половина (45%) участков серой зоны находится в частной собственности. Чуть более трети всей земли занимают промышленные предприятия.

Миллионы пожарных метров

Как это часто бывает в России, после масштабных трагедий начинаются массовые проверки. В 2009 году в пермской «Хромой лошади» в огне погибли 155 человек, и по всей стране прокатилась волна контрольных мероприятий в отношении ночных клубов и развлекательных заведений. Часть из них закрылась.

То же самое происходило и весной 2018–го после пожара в кемеровском торговом центре «Зимняя вишня». Тогда по итогам проверок МЧС сообщило о выявлении существенных противопожарных нарушений практически во всех торгово–развлекательных объектах России. Так это или нет, но каждый раз на протяжении нескольких месяцев власть держит соответствующий бизнес в напряжении, после чего отступает. А проблема чаще всего остаётся.

ЧП на «Невской мануфактуре» вряд ли претендует на лавры события всероссийского масштаба, но в Петербурге массовая «проверочная» кампания неизбежна. Собственно, в пятницу Главное управление МЧС о ней уже объявило — оно намерено провести контрольные мероприятия на производственных и производственно–складских объектах, на которых ранее были выявлены нарушения.
«Мы формируем перечень объектов, которые вызывают у нас наибольшие опасения, и во взаимодействии с органами прокуратуры проведём дополнительные внеплановые проверки», — рассказал начальник управления надзорной деятельности и профилактической работы ГУ МЧС по Санкт–Петербургу Пётр Смирнов. По его словам, в перечень войдут объекты «в неудовлетворительном противопожарном состоянии, по которым зафиксировано длительное невыполнение предписаний органов государственного пожарного надзора и наличие нарушений требований пожарной безопасности, которые могут создать угрозу жизни и здоровью людей».

Руководитель практики административного и страхового права юридической компании «ССП–Консалт» Екатерина Назарова полагает, что внеплановые выездные проверки могут затронуть не только подобные «мануфактуры», но и их собственников. «А это может привести к закрытию ряда объектов», — говорит она.

«Скорее всего, власти инициируют активные проверки аналогичных бизнес–центров, промышленных зданий и складов, которые располагаются в промзонах. И суды хоть на какое–то время станут закрывать эти помещения, если они не соответствуют нормам. А нормам большая часть точно не соответствует. Арендаторы будут искать новые помещения, которые пока не закрыты», — отмечает Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости группы «ЦДС».

Главный вопрос — подтолкнёт ли это собственников бывших заводов к поиску возможностей и инвесторов для редевелопмента, чтобы не лишиться доходов и не попасть под санкции, вплоть до уголовных.
Слово за городом
Помочь в этом бизнесу сможет только Смольный. Это вопрос договорённостей и компенсаций собственниками, работа с инвесторами — словом, долгий и сложный путь, осилить который можно только с привлечением государственной машины.

«Очень жаль, что новый генплан города снова оставил на сером поясе немало белых пятен. Понятно, что там очень много собственников и развивать эту территорию довольно сложно. Но ровно так же очевидно, что оставлять её в текущем состоянии тоже нельзя», — говорит Надежда Калашникова, директор по развитию «Л1».

«Нельзя сказать, что процесс редевелопмента серого пояса тормозится. Просто не все собственники объектов сходятся по цене и условиям с девелоперами. Освоение промышленного пояса Петербурга может быть ускорено административно, если будут созданы условия по оперативному согласованию проектов жилого строительства на месте бывших или действующих производств», — считает Дмитрий Михалёв, руководитель отдела по связям с общественностью и органами государственной власти «СПб Реновации».

Причём, по словам Дмитрия Некрестьянова, руководителя практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры», подобный механизм для реализации проектов в России есть. «Правовые нормы, упрощающие комплексное развитие территорий, были приняты 3 года назад. Но в Петербурге они так и не заработали, а используются властями лишь для “заморозки” территорий. Так что правильнее говорить, что сейчас городская политика направлена на стагнацию производственных старых площадок, а не на их развитие», — отмечает Некрестьянов.

Государство как мастер–девелопер

Эксперты считают, что властям нужно перестать защищать промышленные компании от закрытия, а наоборот, поддерживать редевелопмент. «Во–первых, большинство предприятий занимается арендным бизнесом — сдаёт площади небольшим производственным складам и офисам. Во–вторых, высокая цена продажи земельных участков как раз позволит получить средства не только на переезд, но и на инвестиции в техническое обновление. Фактически редевелопмент даёт предприятиям шанс на новую жизнь», — говорит Андрей Косарев, генеральный директор Colliers в Санкт–Петербурге.

Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg, отмечает при этом, что сокращение предложения низкоклассных офисов и складов, которые находятся в условной «группе риска», в свою очередь, подстегнёт создание новых объектов доступного ценового уровня. Другой вариант развития событий — повышение спроса в действующих объектах, что может привести к росту ставок.

«Темпы вероятных рыночных изменений будут зависеть от масштаба проверок и их официальных результатов», — считает Кокорев.

Ряд территорий, подходящих для редевелопмента, может быть поглощён и жилой застройкой. Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская недвижимость», в число таких локаций включает как правобережную часть Невского района (Октябрьская набережная), так и левобережную (проспект Обуховской Обороны), территории вблизи станции метро «Фрунзенская» и вдоль Московского проспекта.

По мнению директора российского офиса архитектурного бюро MLA+ Яны Голубевой, территории серого пояса требуют комплексного подхода.

«Отдельные собственники не могут обеспечить требуемую для развития инфраструктуру. Нужны обновлённые инженерные сети, улицы, парки и скверы. Крупные участки должны разукрупняться, формируя более проницаемую городскую структуру. Такие коренные изменения возможны только в рамках государственно–частного партнёрства, где государство выступит мастер–девелопером», — говорит она.

По словам Голубевой, если комплексные меры не будут приняты, то ситуация усугубится. «На отдельных участках будут появляться замкнутые жилые районы, никак не связанные с окружением. А это недопустимо в нормальном городе», — уверена эксперт.

«К сожалению, рынок низкоклассной индустриальной и складской недвижимости (классы С, В–) в Санкт–Петербурге сегодня крайне неструктурирован и неинвентаризирован, что затрудняет его прогнозирование с точки зрения спроса и уровней вакансии. В то же время этот сегмент коммерческой недвижимости оказался одним из наиболее устойчивых в период пандемии, во многом благодаря кратно возросшей активности интернет–ретейлеров. В этой связи мы действительно ожидаем растущую динамику спроса на производственно–складские объекты во всех классах, обусловленную не столько ситуативной обстановкой с пожарными проверками, сколько глобальной переориентацией профиля арендаторов. Вопрос с редевелопментом серого пояса города поднимается уже много лет, однако лишь с принятием нового закона о комплексном развитии территорий есть шанс на его успешное решение. Во многом освоение промышленных территорий тормозилось неурегулированностью градостроительных моментов и наличием большого количества собственников объектов недвижимости со своими интересами. С этого года в случае принятия решения о присвоении статуса территории комплексного развития предусмотрен упрощённый порядок внесения изменений в градостроительную документацию, что позволит существенно сократить сроки и издержки девелоперов по её дальнейшему освоению» — говорит Дмитрий Панов, председатель Санкт–Петербургского регионального отделения «Деловой России».

«Помещения в старых советских, а то и царских заводах зачастую находятся в плачевном состоянии. Тем не менее они пользуются спросом у малого и среднего бизнеса, так как располагаются в черте города. Расценки на них сопоставимы с объектами в современных индустриальных парках. Произошедший пожар простимулирует поиск малым и средним бизнесом качественных помещений, такая тенденция наблюдается уже давно. Но драматически это на рынок не повлияет. Малый бизнес считает каждую копейку и склонен к тому, чтобы максимально экономить» — говорит Максим Соболев, руководитель направления продаж и коммерческой недвижимости АО «ЮИТ Санкт–Петербург».

«У нас нет какой–либо системы постоянного контроля за состоянием подобных исторических объектов. А ведь «Невской мануфактуре», к примеру, уже 150 лет исполнилось. Что там происходило, кто и как её перестраивал, вообще никто не знает. Это проблема всего серого пояса. По моему мнению, наиболее рационально создавать технопарки и технополисы за границами исторического центра и переводить туда подобные производства. А на бывших промплощадках создавать общественные пространства, зелёные зоны, офисные и жилые комплексы» — Борис Латкин, генеральный директор Rocket Group.

П. Никифоров, И. Ершов, С. Афонина

Материал опубликован на сайте «Деловой Петербург» dp.ru Деловые новости 19.04.2021

ПОДЕЛИТЬСЯ

Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD

ПРОЕКТЫ