Комментарии в СМИ

Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры», рассуждает о возможностях развития промышленного серого пояса Петербурга.

Пожар на «Невской мануфактуре» в очередной раз обнажил серьёзную проблему — устаревшую инфраструктуру в промышленном сером поясе, который не красит Петербург ни эстетически, ни с точки зрения безопасности.

Исторический индустриальный серый пояс в центре Петербурга, который впору уже называть ржавым, занимает более 6 тыс. га. Инфраструктура там давно не соответствует никаким нормам и правилам безопасности, в том числе противопожарным. Тем не менее она активно используется малым и средним бизнесом благодаря невысокой арендной плате и отсутствию подобной альтернативы в центре.
Арендаторами «Невской мануфактуры», по данным сервиса 2ГИС, были 79 организаций. Это небольшие производственные компании (например, мебельные), склады, ателье, студия дизайна, хостел и даже приют для бездомных кошек. Примерно такой же клиентский срез и у других петербургских «мануфактур».

По оценке Валерия Трушина, руководителя отдела исследований и консалтинга IPG.Estate, объём рынка офисной недвижимости аналогичного класса составляет от 3 млн до 5 млн м2. «Это “серый” сектор, который представлен административными зданиями на промышленных территориях, различными НИИ, устаревшими постройками. Зачастую один объект может иметь несколько собственников, у каждого из которых свой взгляд на управление, эксплуатацию и арендные отношения. Ставки аренды в таких объектах находятся в диапазоне 500–900 рублей за 1 м2», — говорит он.

По информации комитета по экономической политике и стратегическому планированию Санкт–Петербурга от 2015 года (более свежих данных нет), почти половина (45%) участков серой зоны находится в частной собственности. Чуть более трети всей земли занимают промышленные предприятия.

Миллионы пожарных метров

Как это часто бывает в России, после масштабных трагедий начинаются массовые проверки. В 2009 году в пермской «Хромой лошади» в огне погибли 155 человек, и по всей стране прокатилась волна контрольных мероприятий в отношении ночных клубов и развлекательных заведений. Часть из них закрылась.

То же самое происходило и весной 2018–го после пожара в кемеровском торговом центре «Зимняя вишня». Тогда по итогам проверок МЧС сообщило о выявлении существенных противопожарных нарушений практически во всех торгово–развлекательных объектах России. Так это или нет, но каждый раз на протяжении нескольких месяцев власть держит соответствующий бизнес в напряжении, после чего отступает. А проблема чаще всего остаётся.

ЧП на «Невской мануфактуре» вряд ли претендует на лавры события всероссийского масштаба, но в Петербурге массовая «проверочная» кампания неизбежна. Собственно, в пятницу Главное управление МЧС о ней уже объявило — оно намерено провести контрольные мероприятия на производственных и производственно–складских объектах, на которых ранее были выявлены нарушения.
«Мы формируем перечень объектов, которые вызывают у нас наибольшие опасения, и во взаимодействии с органами прокуратуры проведём дополнительные внеплановые проверки», — рассказал начальник управления надзорной деятельности и профилактической работы ГУ МЧС по Санкт–Петербургу Пётр Смирнов. По его словам, в перечень войдут объекты «в неудовлетворительном противопожарном состоянии, по которым зафиксировано длительное невыполнение предписаний органов государственного пожарного надзора и наличие нарушений требований пожарной безопасности, которые могут создать угрозу жизни и здоровью людей».

Руководитель практики административного и страхового права юридической компании «ССП–Консалт» Екатерина Назарова полагает, что внеплановые выездные проверки могут затронуть не только подобные «мануфактуры», но и их собственников. «А это может привести к закрытию ряда объектов», — говорит она.

«Скорее всего, власти инициируют активные проверки аналогичных бизнес–центров, промышленных зданий и складов, которые располагаются в промзонах. И суды хоть на какое–то время станут закрывать эти помещения, если они не соответствуют нормам. А нормам большая часть точно не соответствует. Арендаторы будут искать новые помещения, которые пока не закрыты», — отмечает Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости группы «ЦДС».

Главный вопрос — подтолкнёт ли это собственников бывших заводов к поиску возможностей и инвесторов для редевелопмента, чтобы не лишиться доходов и не попасть под санкции, вплоть до уголовных.
Слово за городом
Помочь в этом бизнесу сможет только Смольный. Это вопрос договорённостей и компенсаций собственниками, работа с инвесторами — словом, долгий и сложный путь, осилить который можно только с привлечением государственной машины.

«Очень жаль, что новый генплан города снова оставил на сером поясе немало белых пятен. Понятно, что там очень много собственников и развивать эту территорию довольно сложно. Но ровно так же очевидно, что оставлять её в текущем состоянии тоже нельзя», — говорит Надежда Калашникова, директор по развитию «Л1».

«Нельзя сказать, что процесс редевелопмента серого пояса тормозится. Просто не все собственники объектов сходятся по цене и условиям с девелоперами. Освоение промышленного пояса Петербурга может быть ускорено административно, если будут созданы условия по оперативному согласованию проектов жилого строительства на месте бывших или действующих производств», — считает Дмитрий Михалёв, руководитель отдела по связям с общественностью и органами государственной власти «СПб Реновации».

Причём, по словам Дмитрия Некрестьянова, руководителя практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры», подобный механизм для реализации проектов в России есть. «Правовые нормы, упрощающие комплексное развитие территорий, были приняты 3 года назад. Но в Петербурге они так и не заработали, а используются властями лишь для “заморозки” территорий. Так что правильнее говорить, что сейчас городская политика направлена на стагнацию производственных старых площадок, а не на их развитие», — отмечает Некрестьянов.

Государство как мастер–девелопер

Эксперты считают, что властям нужно перестать защищать промышленные компании от закрытия, а наоборот, поддерживать редевелопмент. «Во–первых, большинство предприятий занимается арендным бизнесом — сдаёт площади небольшим производственным складам и офисам. Во–вторых, высокая цена продажи земельных участков как раз позволит получить средства не только на переезд, но и на инвестиции в техническое обновление. Фактически редевелопмент даёт предприятиям шанс на новую жизнь», — говорит Андрей Косарев, генеральный директор Colliers в Санкт–Петербурге.

Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg, отмечает при этом, что сокращение предложения низкоклассных офисов и складов, которые находятся в условной «группе риска», в свою очередь, подстегнёт создание новых объектов доступного ценового уровня. Другой вариант развития событий — повышение спроса в действующих объектах, что может привести к росту ставок.

«Темпы вероятных рыночных изменений будут зависеть от масштаба проверок и их официальных результатов», — считает Кокорев.

Ряд территорий, подходящих для редевелопмента, может быть поглощён и жилой застройкой. Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская недвижимость», в число таких локаций включает как правобережную часть Невского района (Октябрьская набережная), так и левобережную (проспект Обуховской Обороны), территории вблизи станции метро «Фрунзенская» и вдоль Московского проспекта.

По мнению директора российского офиса архитектурного бюро MLA+ Яны Голубевой, территории серого пояса требуют комплексного подхода.

«Отдельные собственники не могут обеспечить требуемую для развития инфраструктуру. Нужны обновлённые инженерные сети, улицы, парки и скверы. Крупные участки должны разукрупняться, формируя более проницаемую городскую структуру. Такие коренные изменения возможны только в рамках государственно–частного партнёрства, где государство выступит мастер–девелопером», — говорит она.

По словам Голубевой, если комплексные меры не будут приняты, то ситуация усугубится. «На отдельных участках будут появляться замкнутые жилые районы, никак не связанные с окружением. А это недопустимо в нормальном городе», — уверена эксперт.

«К сожалению, рынок низкоклассной индустриальной и складской недвижимости (классы С, В–) в Санкт–Петербурге сегодня крайне неструктурирован и неинвентаризирован, что затрудняет его прогнозирование с точки зрения спроса и уровней вакансии. В то же время этот сегмент коммерческой недвижимости оказался одним из наиболее устойчивых в период пандемии, во многом благодаря кратно возросшей активности интернет–ретейлеров. В этой связи мы действительно ожидаем растущую динамику спроса на производственно–складские объекты во всех классах, обусловленную не столько ситуативной обстановкой с пожарными проверками, сколько глобальной переориентацией профиля арендаторов. Вопрос с редевелопментом серого пояса города поднимается уже много лет, однако лишь с принятием нового закона о комплексном развитии территорий есть шанс на его успешное решение. Во многом освоение промышленных территорий тормозилось неурегулированностью градостроительных моментов и наличием большого количества собственников объектов недвижимости со своими интересами. С этого года в случае принятия решения о присвоении статуса территории комплексного развития предусмотрен упрощённый порядок внесения изменений в градостроительную документацию, что позволит существенно сократить сроки и издержки девелоперов по её дальнейшему освоению» — говорит Дмитрий Панов, председатель Санкт–Петербургского регионального отделения «Деловой России».

«Помещения в старых советских, а то и царских заводах зачастую находятся в плачевном состоянии. Тем не менее они пользуются спросом у малого и среднего бизнеса, так как располагаются в черте города. Расценки на них сопоставимы с объектами в современных индустриальных парках. Произошедший пожар простимулирует поиск малым и средним бизнесом качественных помещений, такая тенденция наблюдается уже давно. Но драматически это на рынок не повлияет. Малый бизнес считает каждую копейку и склонен к тому, чтобы максимально экономить» — говорит Максим Соболев, руководитель направления продаж и коммерческой недвижимости АО «ЮИТ Санкт–Петербург».

«У нас нет какой–либо системы постоянного контроля за состоянием подобных исторических объектов. А ведь «Невской мануфактуре», к примеру, уже 150 лет исполнилось. Что там происходило, кто и как её перестраивал, вообще никто не знает. Это проблема всего серого пояса. По моему мнению, наиболее рационально создавать технопарки и технополисы за границами исторического центра и переводить туда подобные производства. А на бывших промплощадках создавать общественные пространства, зелёные зоны, офисные и жилые комплексы» — Борис Латкин, генеральный директор Rocket Group.

П. Никифоров, И. Ершов, С. Афонина

Материал опубликован на сайте «Деловой Петербург» dp.ru Деловые новости 19.04.2021