Комментарии в СМИ

«Реформа ЖКХ прошла «по Черномырдину»

Юрий Халимовский, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», поделился своим мнением, и подробно пояснил ситуацию, сложившуюся на сегодняшний день в сфере ЖКХ.

Государство утратило рычаги влияния на тружеников ЖКХ. Губернатор города публично заявила о том, что заставить жилищные службы работать власти не в состоянии. Таков итог реформы ЖКХ. Почему изменения в жилищно-коммунальной сфере, инициированные и поддерживаемые «сверху», привели к полной утрате контроля за отраслью?

«Все дело в психологии»

Проблемы контроля за жилищниками — вопрос не столько управленческий, сколько философски-психологический, — так полагает замглавы жилищного комитета Владимир Гайдей. «Перед нами были поставлены две задачи, — объяснил он. — Создать класс собственников и демонополизировать государство, «запустив» рынок жилищных услуг. Обе мы выполнили».

Сейчас, по данным комитета, соотношение приватизированного и государственного жилья в Петербурге составляет 50:50, доля частных компаний на рынке управления жилищной сферой — около 40%, причем многие из них, по данным Гайдея, работают вполне успешно и нареканий со стороны жителей не вызывают.

«Проблема в самих собственниках, — считает он. — Сейчас есть возможность выбора управляющей компании — если вас не устраивает то, как работает ваша, собирайте собрание, выбирайте — есть из кого. Но ведь многие этого не делают, а ждут, когда кто-то решит за них!» Там, где собственником выступает город, власти инициируют и смену управляющих компаний, и судебные процессы, уверяют в жилкоме.

В пример Гайдей приводит печально известный в городе «Жилкомсервис №2» Кировского района: «Когда эта компания незаконно присвоила себе 520 домов, мы были первыми, кто обратился по этому поводу в правоохранительные органы. Но в этих домах несколько тысяч собственников, и ни один из них не присоединился к нашему иску! О чем тут говорить? Все знают, что незаконно, но все считают, что проблему должен решать кто-то другой».

«Или давайте рассмотрим историю, которая произошла в Купчино, — продолжает Гайдей. — ТСЖ «Купчинское» (дом 42, корпус 3, по Будапештской улице и дома 18, 20 и 22 по проспекту Славы — прим.ред.) было создано незаконно, в добавление к уже существующему. Суд установил незаконность действий этой управляющей компании, но она все равно продолжает высылать жителям квитанции об оплате. И самое интересное, что многие, даже зная о решении суда, предпочитают платить именно по ним — объясняют, что расценки ниже. А потом, когда за их домами накопится огромная задолженность, что они будут делать?»

По мнению замглавы жилкома, сегодняшнее положение дел в сфере ЖКХ — прямое отображение умонастроений и юридической грамотности наших сограждан. «И пока люди не поймут, что все в их руках, и не начнут бороться за свои права — не на митингах, а на общедомовых собраниях, ничего не изменится, — считает он. — Если вас не устраивает, как работает ваша управляющая компания — меняйте ее, требуйте от нее отчета по расходам, добивайтесь, чтоб она работала. Возможностей для этого достаточно».

 

«Все дело в деньгах»

Марина Акимова, председатель ассоциации ТСЖ и ЖСК, тоже считает, что «корень зла» — в бездействии собственников. Правда, к числу бездействующих относится и государство. «Ассоциация добивалась на встрече с вице-губернатором Сергеевым того, чтобы в ситуации, когда в жилом многоквартирном доме есть помещения, принадлежащие городу, необходимо чтобы ГУ «ЖА» (как представитель собственника) обязательно вступали в члены ТСЖ или ЖСК. ГУ «ЖА» отчитались, что все вступили! Но на собрания их представители не ходят или отказываются голосовать, в лучшем случае — воздерживаются».

Обращает внимание Акимова и на особенности проведения жилищной реформы в нашей стране. «Ставилась задача создать класс собственников, и она была выполнена. Закон «О приватизации» включает статью, гарантирующую ремонт многоквартирных домов до передачи их в управление собственникам. Статья не отменена, но и практически не выполняется Но, к примеру, когда проводили такую же реформу в Восточной Германии, государство передавало новым владельцам только капитально отремонтированные дома, в Венгрии предусматривались субсидии на содержание имущества, пришедшего в негодность во время социализма. И только у нас здания передали в том состоянии, к которому они пришли за семьдесят лет. А люди у нас в большинстве своем большими доходами не отличаются. В итоге мы получили класс собственников, которые абсолютно не в состоянии содержать свою недвижимость в порядке», — рассуждает она.

По мнению Акимовой, из ситуации могут быть два выхода — либо массовая расприватизация жилья, в этом случае собственником становится государство, либо выплата собственникам субсидий на приведение жилого фонда в порядок. Но в развитии событий по первому сценарию власти не заинтересованы — это означает запустить процесс, обратный реформе ЖКХ, а увеличение субсидий — вопрос чрезвычайно проблематичный. Впрочем она подчеркивает, что эти проблемы относятся в первую очередь к тем собственникам, которые приобрели недвижимость во время массовой бесплатной приватизации 90-х годов.

«Те, кто стал владельцем при покупке квартиры в недавно построенном доме, рассуждают иначе, — комментирует эксперт. — Они приобретали жилье за свои деньги, и каждую копейку считать умеют. Поэтому в таких случаях созвать собрание и обсудить наболевшие вопросы — не проблема».

Что касается рынка управляющих компаний, то он, как считает Акимова, у нас в городе все же создан, хотя и «несколько извращенный». Но сам ход процесса она оценивает довольно оптимистично. «В конце концов, мы уже пережили пору «ларькового беспредела» и пришли к более или менее цивилизованным формам торговли, — полагает эксперт. — Так же будет и здесь».

Правда, Сергей Попов, советник спикера Совета Федерации Сергея Миронова, недоумевает: «Половина жилых домов в городе — государственные, это официальные данные жилищного комитета. И проживают в них, как правило люди по договорам социального найма, заключенными с районными ГУ «ЖА», которые и должны обеспечивать нанимателям нормальные условия проживания. И, если проблема в собственниках, то что мешает навести порядок хотя бы в половине жилых домов Петербурга?»

 

«У нас время дикого капитализма»

Глава Управляющей компании «Стакс» (обслуживает дома в Московском районе) Евгений Пургин считает основной проблемой рынка ЖКХ невыполнение закона, причем виноваты в этом прежде всего сами собственники.

«У нас разработана и действует нормативная база, — рассуждает он. — Но население не желает не то, что ее выполнять, оно даже знать о ней ничего не хочет. Люди не знают ни своих прав, ни своих обязанностей».

При этом власти оказываются заложниками сложившейся ситуации. «Вот вспомните прошлую зиму, — поясняет Пургин. — Когда в ряде муниципальных образований были подняты тарифы. Тут же пошла волна негатива, и федеральное правительство распорядилось это повышение отменить — хотя оно было абсолютно законным». «Если выполнять закон, строго выполнять, то придется в разы увеличивать квартплату, но заявить об этом боятся все — и административная власть, и депутаты, — считает глава УК. — А между тем бояться-то нечего — нормативная база разработана. Система социальной защиты тоже давно создана и работает, малоимущие не пострадают. Но повышение квартплаты коснется тех, у кого есть деньги, кто имеет в собственности по две-три квартиры, которые сдает в аренду. Вот они-то больше всего, видимо, и шумят». Но повышения расценок, по его мнению, избежать все равно не удастся — иначе управляющие компании просто не смогут ничего сделать.

Ситуацию в Кировском районе, где частная компания «Жилкомсервис №2» незаконно переоформила на себя 530 домов, Пургин назвал вполне обыденной. «Это — период становления рынка. Сейчас все госслужащие, у кого есть возможность влиять на сферу ЖКХ, будут стараться переоформить на себя вновь образуемые частные предприятия. У нас пока еще дикий капитализм, — полагает он и надеется, что со временем «все придет в норму».

Зато сотрудники уже ушедших с рынка управляющих компаний считают, что невозможность контролировать деятельность жилищников — прямое следствие нежелания городских властей это делать. «Не знаю, почему говорят о том, что нет рычагов управления. — заметил (на условиях анонимности) бывший работник УК «Питер Дуссман». — Нас контролировали очень даже хорошо».

«Но, если говорить о системе в целом, то за пять лет, прошедших со времени нашего закрытия, не изменилось абсолютно ничего, — возмущается он. — По-прежнему непрозрачна система тарифов — никому не известно, каким именно образом рассчитывалась стоимость той или иной услуги, по-прежнему не определены нормативы, размыта сфера ответственности — до сих пор так и нет четких определений придомовой территории, не проведен раздел между деятельностью жилкома и КБДХ. Но такая ситуация всем выгодна — в результате, когда происходит несчастье, спросить не с кого».

Кроме того, отмечает собеседник «Фонтанки», средства управляющих компаний (особенно государственных или акционированных с государственным участием) расходуются абсолютно бесконтрольно — ни перед собственниками, ни перед нанимателями никто не отчитывается. «И это вполне понятно: владельцы большинства таких компаний — крупные чиновники», — заявляет он.

По мнению бывшего «дуссмановца», навести порядок в сфере ЖКХ невозможно, пока не создана прозрачная политика ценообразования и пока не раскрыты данные об истинных владельцах управляющих компаний. «Сейчас жилищно-коммунальная сфера — это самый непрозрачный рынок, — уверен он. — И никто не заинтересован в том, чтобы вытаскивать его на свет».

«Жилищная реформа провалилась, — полагает председатель Ассоциации ТСЖ Центрального района Владимир Семенов. — Или неверно была выбрана цель, или неправильно определены задачи, или попросту идет имитация реформы». Свое мнение он подкрепляет цифрами — в 2006 году в Центральном районе было около 200, находившихся в управлении ТСЖ, на сегодняшний день их около 80. «Но соцобязательства по приватизации выполнены, все закончено, интерес потерян», — делает он вывод и добавляет: «Причем интересно, что в тех домах, где жители активны, где ТСЖ работают, нет никаких проблем с коммунальным хозяйством, но сегодня, к сожалению, на повестке дня стоит задача — наказать председателей ТСЖ, именно их обвиняют во всем виноватыми на всех заседаниях городских штабов по благоустройству».

 

Хотели как лучше…

Юрий Халимовский, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и Партнеры», полагает утрату контроля за сферой ЖКХ — вполне закономерным следствием проведенных изменений. «Реформа изначально преследовала не столько благую цель усовершенствования коммунальной системы, сколько цель освобождения государства от чересчур обременительного для него груза, — поясняет он. — Фактически государство в результате поправок в жилищное законодательство, законодательство о ЖКХ неспешно (по меркам истории существования самого государства) решило две задачи — сняло с себя ответственность за текущее состояние и эксплуатацию коммунальных систем и «приватизировало» в пользу домовладельцев и коммунальных служб все накопившиеся к тому моменту (часто еще с дореволюционных времен) инфраструктурные проблемы».

Регулировать отрасль, по замыслу реформаторов, должны были рыночная экономика и конкурентная борьба, но и этого не произошло — эффективной конкуренции на рынке коммунальных услуг не возникло: они слишком привязаны к месту, к существующей полумонополизированной инфраструктуре, а на создание новой требуются капитальные вложения, срок окупаемости которых превышает весь срок существования капитализма в нашей отдельно взятой стране, комментирует Халимовский.

«Кроме того, цель коммерческих организаций — операторов рынка ЖКХ — официально закрепленная в законе! — противоречит целям домовладельцев: первые должны действовать в целях извлечения прибыли, а вторые надеются на обеспечение достойного сервиса по доступным ценам. Ситуация складывается вполне парадоксальная», — добавляет юрист. Положение усугубляется постоянным ростом тарифов, которые в значительной степени оседают в окологосударственных «естественных» монополиях, которые при этом не несут непосредственной ответственности перед потребителями коммунальных услуг.

«В этой ситуации правительство и не заинтересовано контролировать ЖКХ, так как контроль означает, в той или иной степени, ответственность за состояние и функционирование, хотя бы даже и политическую, — делает вывод Халимовский. И приводит в пример последние новации в законодательстве о ЖКХ: требование перехода на энергосберегающие лампочки и инициатива по обязательной установке счетчиков (при том, что основные потери все равно идут за пределами индивидуальных отрезков коммунальных сетей). «Все эти меры направлены явно на понижение масштаба проблем и переложение их груза на плечи домовладельцев», — считает он.

По мнению Халимовского, беда ЖКХ прежде всего в непрозрачности рынка и отсутствии комплексного полноценного законодательного регулирования. «В нашем законодательстве в принципе мало внимания уделено проблемам развития инфраструктуры и ЖКХ. В Земельном и Градостроительном кодексах не содержится конкретных требований к инфраструктуре и системам ЖКХ ни при планировании территорий, ни при заключении договоров об их развитии или комплексном освоении. «Инвестиционная» составляющая, включаемая в тарифы, непрозрачна, и ее расходование практически не отследить. Единого последовательного и прозрачного подхода к регулированию сферы ЖКХ нет, а без этого проблему не решить», — завершает он.

Кира Обухова

 

Ссылка на источник

ПОДЕЛИТЬСЯ

Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер, Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD

ПРОЕКТЫ