Комментарии в СМИ

Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», рассуждает о договорных взаимоотношениях между Домом архитекторов на Большой Морской улице в Санкт-Петербурге и Союзом архитекторов.

Битва за Дом архитектора на Большой Морской улице началась в огне. Пока боевые действия идут под ковром. Приз — особняк с дворцовыми интерьерами и историей из XVIII века.

Пожар в Доме архитектора в мае 2018 года дал толчок процессам, которые могут привести к смене владельца исторического здания. Договор «о безвозмездном пользовании», подписанный городом четверть века назад, дает такую возможность в случае ненадлежащих «эксплуатации и обслуживания используемого здания». Ущерб от пожара на сумму свыше 100 миллионов и безвозвратная потеря уникального панно – при наличии интереса – вполне повод.

Загорелось под утро 23 мая 2018 года. Жильцы дома напротив особняка Половцева заметили дым, вызвали пожарных, и возгорание было оперативно ликвидировано. Первые комментарии Союза архитекторов – «ничего ценного не затронуто», «все в порядке» – быстро поправил Комитет по госконтролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП): причиненный ущерб – не менее 106 миллионов рублей. Это не считая полностью утраченных исторического панно «кордовской кожи» и орнаментальной росписи по стенам и плафону. «Частичное обугливание» резной отделки в Дубовой гостиной, копоть в Каминном холле и на Парадной лестнице.

По обращению КГИОП 25 июля было возбуждено уголовное дело по статье 243.1 УК – «Нарушение требований сохранения или использования объектов культурного наследия». Эти слова могут стать ключевым аргументом в назревающем конфликте.

О возможном пересмотре соглашения, в соответствии с которым помещения в доме 52 по Большой Морской улице находятся в пользовании Союза архитекторов, «Фонтанке» рассказали сразу несколько собеседников из соответствующих комитетов Смольного. При этом никакой официальной информации о таких планах нет – за исключением достаточно резких пресс-релизов КГИОП, в которых сообщается об официальных предостережениях, направленных в Союз архитекторов, с требованием прекратить мероприятия, «связанные с питанием и обслуживанием граждан», жалобах в Следком, МЧС и Роспотребнадзор.

Что за Дом

За внешне неприметным классическим фасадом особняка – дворцовые интерьеры. Одно перечисление залов уже внушает почтение: Дубовая гостиная, Белый и Бронзовый залы, Каминный холл, Зеленая, Малиновая и Музыкальная гостиные, Малая библиотека – и это не полный перечень.

Если вы не архитектор, попасть в особняк можно, либо записавшись на организованную экскурсию, либо (до недавнего времени) заказав столик в ресторане.

«Подлинно царский интерьер, русско-европейская кухня и царский сервис! В залах особняка сохранилась богатейшая отделка залов из ценных пород древесины и мрамора, лепка, изумительный наборный паркет, уникальный камин. Год постройки 1835. Ореховый зал до 60 гостей. Белый зал до 80 гостей. Бронзовый зал до 130 гостей», – анонс на сайте точки общепита «Особняк Половцева». Владеет рестораном одноименное общество с ограниченной ответственностью, руководителем и единственным владельцем которого является петербургский ресторатор Владимир Родионов.

Чей Дом

Для того, чтобы оценить вероятность смены владельца здания, «Фонтанка» попыталась понять, а на каких основаниях там сегодня находится Союз архитекторов и как эти основания возможно изменить.

Попытка обойтись посещением официального сайта Росреестра стала безуспешной. По адресу: Большая Морская улица, дом 52, обнаружено несколько объектов недвижимости, находящихся в собственности Петербурга, но ни по одному из них не зарегистрировано обременений в чью-либо пользу.

Вторая попытка – взять и спросить в Комитете имущественных отношений – оказалась не такой простой. Сначала нам сказали, что это вопрос взаимоотношений двух «хозяйствующих субъектов», влезать в который пресса не должна. На официальный запрос в КИО ответили (строго по закону, через 7 дней и ни часом раньше), что «указанные нежилые помещения» переданы Союзу архитекторов после распоряжения Комитета по управлению городским имуществом от 13 апреля 1993 года, на основании которого и был заключен договор, который мы запрашивали. Но сам договор не дали, посоветовав изучать на сайте КИО типовую форму договора, утвержденную в 2006 году.

Не поняв, как типовая форма, утвержденная в 2006 году, может помочь узнать условия соглашения, подписанного за 13 лет до появления этой формы, «Фонтанка» решила написать очередной запрос, в ответе на который (ровно через 7 дней) КИО нам опять отказал, так как держателем договоров является не сам комитет, а подведомственное ему ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга».

В ГКУ нам ответили. Как расценивать этот ответ, мы не знаем. Если над нами не слишком удачно пошутили, прислав нечитаемую процентов на семьдесят копию, это не так страшно. Если в госучреждении и сами не располагают приличным экземпляром договора – дело хуже.

Но мы в детстве читали «Дети капитана Гранта» и помним, как работать с поврежденными документами. Большую часть текста удалось «восстановить» и кое-что прояснить.

Загадки остались. Например, и в постановлении, и в договоре указано «здание» площадью 2982,6 кв. метра. Идентифицировать этот объект в Росреестре не получилось, так как объектов с такой площадью не зарегистрировано.

Зато удалось пусть с трудом, но понять условия, на которых здание переходит в безвозмездное пользование к архитекторам. Возможные виды использования – «под контору, склад, гаражи, ресторан, производство». Дополнительным соглашением разрешено без ведома города передавать часть помещений по договорам «возмездного поднайма» сторонним организациям, «в целях, не противоречащих», но с обязательным отчислением в пользу КУГИ не менее 30 процентов от полученных за поднаём средств.

В разделе «прекращение действия договора» – то важное, что может быть использовано: «Необеспечение «Пользователем» надлежащей эксплуатации и обслуживания используемого здания».

Еще из интересного: «Консервационные и реставрационные работы … «Пользователь» проводит за счет собственных средств и материалов». Так в договоре, но, как следует из релизов КГИОП (подтвержденных соответствующими контрактами на сайте госзакупок), за последние годы город на реставрацию интерьеров особняка потратил более миллиарда рублей, и реставрационные работы продолжаются.

Счетная палата не попала в ресторан

Финансы – это всегда важно и интересно. Когда дело касается городской собственности, должно быть ещё и прозрачно. Это не так.

В КИО на наш вопрос о размере денежных поступлений из Союза архитекторов ответили на сей раз сверхоперативно (и сверхлаконично). Сославшись на пункт дополнительного соглашения о 30 процентах, пресс-служба комитета констатировала: «Данную обязанность Организация (Союз архитекторов. – Прим. ред.) исполняет надлежащим образом». Просьба указать исполнение в рублях хотя бы за последние три года пока осталась без ответа.

Президент Союза архитекторов Олег Романов по телефону попросил перезвонить позже, так как занят, и после этого в течение недели на регулярные звонки «Фонтанки» трубку не снимал и на СМС не отвечал. Письменный запрос в Союз был проигнорирован.

В ООО «Особняк Половцева» пообещали передать срочную просьбу о беседе генеральному директору и владельцу компании Владимиру Родионову, но он, видимо, пока не нашел времени для разговора с «Фонтанкой».

Данные «СПАРК-Интерфакс» не помогли. По ООО «Особняк Половцева» доступны данные за 2016 год – при выручке 15,5 миллионов рублей чистая прибыль составила 1,2 миллиона, в предыдущие годы результаты кардинально не отличались. Союз архитекторов, если верить СПАРК, последний раз сдавал отчетность в 2014 году. Сумму арендных платежей на основании этой информации не понять.

Надо полагать, что с расчетами всё в порядке, иначе Счетная палата не стала бы рисковать репутацией. Всего за два дня до пожара как раз был заключен договор между палатой и ООО «Особняк Половцева» на проведение банкета за полмиллиона рублей. Пожар банкету помешал.

Не надо возбуждать

Попасть в Дом архитектора через ресторан у «Фонтанки» не получилось. Слова пресс-службы КГИОП, которая предполагала, что «на объекте [в Доме архитектора] продолжается деятельность по проведению мероприятий, связанных с питанием и обслуживанием граждан», не подтвердились: по телефону администратор с сожалением заметила, что после пожара ресторан не работает, и предложила посетить «Демидовъ» (также принадлежит Владимиру Родионову).

Так как связаться с президентом Союза архитекторов Олегом Романовым ни по телефону, ни с помощью редакционного запроса не вышло, оставался личный визит. Разговор состоялся у поста охраны в холле Дома архитектора, где до сих пор ощущается запах пожара.

Олег Сергеевич вышел на несколько минут вместе с первым вице-президентом Союза Валерием Каплуновым для того, чтобы сказать, что он ничего говорить не будет:

– По поводу пожара, всех этих историй… Пока мы не получили никаких официальных заключений, экспертиз… Зачем нам это возбуждать, ещё раз об этом говорить?

– Потому что это разговор о судьбе замечательного здания, находящегося в собственности города. Какие же могут быть секреты, если здание безвозмездно использует общественная организация?

– Можете, если хотите, обратиться в КИО. Почему мы должны вам говорить? Зачем мы будем посвящать вас в наши взаимоотношения с городом?

Разговор явно не получался. Руководители Союза архитекторов, несколько раз напомнив, что их организация занимает особняк 85 лет, стремились распрощаться. Удерживать двоих заслуженных архитекторов в пропахшем дымом холле становилось неприличным, но последний вопрос был задан:

– Союз перечисляет какие-либо деньги городу?

– Конечно! Если вы, как говорите, читали договор, там 30 процентов с каждого мероприятия, – заверил Валерий Каплунов.

– А в рублях это сколько?

– Много. Очень много. Это около двухсот тысяч рублей в месяц. И так 85 лет.

Что дальше

Договор, подписанный КУГИ в 1993 году, продолжает действовать и может действовать бессрочно, несмотря на отсутствие регистрации в Росреестре, объяснил «Фонтанке» адвокат Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры»: в 1993 году Росреестра просто не существовало, а принятый в 1997 году закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не распространил свое действие на ранее заключенные договоры. Что же касается договора между Союзом архитекторов и ООО «Особняк Половцева» (если такой договор есть), то вполне возможно, что он либо заключается на срок менее одного года, либо является бессрочным – в этих случаях госрегистрация не обязательна.

Сказать что-либо более конкретное, не видя документов, невозможно.

Кому понравился особнячок

Когда (и если) следствие придет к выводу о серьезных нарушениях в эксплуатации объекта культурного наследия, наступит время для принятия «управленческого решения». Установление вины пользователя не влечет обязательного расторжения договора о безвозмездном пользовании зданием, но открывает возможность административного маневра.

Кто в Петербурге может иметь столько денег и связей, чтобы повернуть ситуацию в свою пользу, нам неведомо, так как осведомленные собеседники ограничиваются намеками. Напоминая, что наиболее очевидное использование особняка – элитный ресторан.

Денис Коротков

Материал опубликован в Интернет-газете «Фонтанка.ру» 27.07.2018