Комментарии в СМИ

«Формальный подход в процедуре согласования генплана больше не пройдет»

06.10.2023 Недвижимость и строительство

Валерия Дозорова, юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» комментирует материал о процедуре согласования генплана.

С РФ проверил конституционность ч. 7 и 8 ст. 25 ГрК РФ (см. постановление от 22.09.2023 № 45-П, далее — Постановление) относительно подходов к процессу согласования генеральных планов. Суд прямо указал на обязанность органа местного самоуправления «проявлять инициативу в получении сведений относительно подготовки заключения на проект, направленный на согласование в уполномоченный орган государственной власти». Теперь многое, на что КС РФ обратил внимание в своем Постановлении, будет иметь существенное значение для правоприменительной практики.

В новом постановлении КС РФ сформулировал позицию по вопросу оценки соблюдения порядка согласования проекта генплана в случае неполучения ответа от уполномоченного органа относительно такого проекта.

Предметом рассмотрения КС РФ выступили п. 7 и 8 ст. 25 ГрК РФ в редакции, действующей на дату принятия спорного акта. КС РФ посчитал жалобу допустимой в том числе на том основании, что в настоящее время предусмотрен аналогичный порядок согласования проекта генплана.

Так, согласно п. 8 ст. 25 ГрК РФ, в случае непоступления заключений на проект в срок, установленный п. 7 этой же статьи, данный проект считается согласованным уполномоченными органами. В действующей редакции несколько иная формулировка, но общий смысл тот же.

Вводя механизм согласования «по умолчанию», федеральный законодатель преследовал цели оптимизации и ускорения процесса согласования проекта генплана. Однако в отношении лесного фонда, по мнению КС РФ, данные положения должны оцениваться с учетом его особого правового статуса и жизненно важной многофункциональной роли. Орган местного самоуправления не вправе приступить к утверждению проекта генплана без положительного заключения на проект.

КС РФ также дал оценку ограничительному толкованию ст. 25 ГрК РФ и признанию порядка согласования нарушенным в отсутствие положительного заключения на изменение статуса земель лесного фонда, которое устоялось в судебной практике.

Признавая, что такое толкование не следует из буквального смысла оспариваемых норм, КС РФ посчитал, что его нельзя рассматривать как нарушающее права муниципальных образований с учетом особого значения земель лесного фонда.

Но суды, как указывает КС РФ, не должны ограничиваться формальным признанием генплана недействующим. При таких условиях, если с момента утверждения соответствующего генплана прошел существенный срок, необходимо оценить реальную значимость возвращения земельных участков в состав земель лесного фонда, особенно когда они уже предоставлены с таким целевым назначением, которое не может быть реализовано на землях лесного фонда.

При этом один год с даты утверждения генплана уже следует считать существенным сроком, т.к. по истечении года могут быть изменены правила землепользования и застройки, устанавливающие градрегламенты применительно к участкам, включенным в границы населенных пунктов из земель лесного фонда.

Следует положительно оценить позицию КС РФ относительно недопустимости формального подхода и необходимости оценивать всю совокупность обстоятельств. Ведь с момента утверждения генплана могло быть осуществлено предоставление земельных участков, на них могло быть реализовано строительство либо ведение иной деятельности. Очевидно, что граждане и организации не должны нести риск негативных последствий от нарушений, допущенных при согласовании.

Не отрицая ни в коей мере важность лесов, нельзя не заметить, что их охрана и надлежащее исполнение иных связанных с этим функций, в том числе в части рассмотрения проектов и направления заключений в установленный срок, это прежде всего задача и ответственность соответствующих органов.

Если все же обращаться к содержанию и буквальному толкованию оспариваемых норм, то они сформулированы максимально конкретно и не содержат в себе исключений либо оговорок, формально органы местного самоуправления действуют в рамках предусмотренной процедуры.

Вместе с этим в ситуации отсутствия ответа КС РФ предлагает органам местного самоуправления проявить инициативу в получении сведений, а также указывает на право оспаривания бездействия либо отказа уполномоченного органа в части согласования включения земель лесного фонда в границы населенного пункта.

Однако в таком случае вопрос утверждения генплана откладывается на неопределенный срок, что явно не является благоприятным фактором для целей градостроительной деятельности.

Помимо этого, практикой не выработаны критерии, которыми следовало бы руководствоваться при поиске баланса между публичными и частными интересами в подобных спорах. Сложности в правоприменении возникают даже при подробной регламентации правоотношений, что можно проследить на примере закона о «лесной амнистии».

Также отметим, что конституционное истолкование давалось нормам именно в смысле, связанном с землями лесного фонда, и не должно автоматически распространяться на иные аспекты порядка согласования, о чем указывает и сам КС РФ.

Кроме того, указанная позиция не должна распространяться на порядок устранения пересечения границ лесных участков и участков иных категорий, который предусматривает приоритет сведений ЕГРН и исправление реестровой ошибки в случае, если в трехмесячный срок от уполномоченного органа не поступит уведомление об оспаривании зарегистрированного права.

Материал опубликован на сайте «ЭЖ-юрист» 05.10.2023