Комментарии в СМИ

«Форс-мажорные ноты»

Комментирует ситуацию с возможным вторым локдауном в связи с пандемией и вероятными последствиями для арендаторов партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям Дмитрий Некрестьянов. 

На фоне роста заболеваемости коронавирусом бизнес постоянно находится под угрозой введения новых и расширения действующих ограничений. Мы спросили ведущих российских юристов, как избежать весенней «битвы договоров» между арендаторами и арендодателями, что будет с игроками разных сегментов и почему договариваться теперь еще сложнее, чем полгода назад.

Большинство докризисных договоров оказалось не приспособлено к текущей ситуации, когда объект аренды невозможно использовать вообще или использовать должным образом. Например, в апреле в Москве для ряда организаций был введен полный запрет на посещение сотрудниками, кроме необходимого минимума; сейчас этот запрет уже частично возвращен в виде требования перевести часть сотрудников на удаленную работу. Иными словами, как бы ни были хороши меры по обеспечению дистанцирования сотрудников, организация не имеет права привести их всех на работу. Посещение торговых организаций вроде бы не ограничено, но в ряде регионов сохраняются требования, которые фактически регламентируют количество одновременно находящихся в помещении посетителей. Ресторанам приходится по-новому расставлять столы. В случае с кинотеатрами почти повсеместно введено требование о не более чем 50-процентном заполнении зала или, что почти одно и то же, о 1,5-метровой дистанции между зрителями. Проведение массовых мероприятий по большей части так и не было разрешено. В любом случае очевидно: хотя все в той или иной степени находятся в одной лодке, каждая ситуация уникальна. И при ответе на вопрос, есть ли основания для изменения договора, сторонам, а впоследствии и суду, необходимо будет выяснять множество обстоятельств: кому адресован запрет, как он влияет на деятельность арендатора, повлиял бы этот запрет, если бы арендатором была не эта, а другая организация. С одной стороны, все эти запреты адресованы текущему владельцу помещения, то есть арендатору, а не арендодателю, и можно говорить, что не касаются последнего. С другой стороны, в этом случае арендатор не по собственной воле не использует помещения. И учитывая общий характер этого требования, можно говорить, что оно должно влиять и на отношения по договору. В этом отношении нас, безусловно, ждут удивительные кейсы и пути аргументации. Ведь, скажем, уже трудно сказать, упала посещаемость кинотеатров из-за введенных ограничений или из-за перенесенных кассовых премьер, которые, в свою очередь, ведь тоже перенесены из-за тех же самых ограничений. В этой связи примечательно, что до сих пор нет соответствия между мерами поддержки арендаторов и арендодателей. Попросту говоря, если арендодатель дал скидку/рассрочку, это не значит, что он вообще получит скидку/рассрочку по обязательным платежам или что они будут аналогичного размера. Например, на федеральном уровне отсрочка по налогам и страховым взносам предусмотрена для собственников торговых объектов с ОКВЭД 68.2 «Аренда и управление собственным и арендованным недвижимым имуществом» (Правила предоставления отсрочки (рассрочки) по уплате налогов, авансовых платежей по налогам и страховых взносов, утвержденные постановлением Правительства РФ от 02.04.2020 № 409 «О мерах по обеспечению устойчивого развития экономики»). На уровне Москвы меры экономической поддержки арендодателей применяются только к собственникам торговых объектов и гостиниц и при условии снижения не менее чем на 50% изначально действовавшей арендной ставки (постановление Правительства Москвы от 24.03.2020 № 212-ПП «О мерах экономической поддержки в условиях режима повышенной готовности»). Однако если мы откроем статью 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», то увидим, что право на снижение арендной платы имеют арендаторы не торговых объектов, а объектов недвижимости вообще. При этом в законе не установлен размер снижения, который ведь может быть не 50, а и 30, и 5 процентов. Получается, многие арендодатели, честно пошедшие навстречу арендаторам, на указанные льготы претендовать не вправе. Большинство льготных периодов, когда можно было требовать рассрочки или снижения арендной платы по Федеральному закону от 01.04.2020 № 98-ФЗ, истекло 1 октября или истечет в конце года. Однако по-прежнему открыты общие возможности: положения о форс-мажоре, которые в отдельных случаях позволяют расторгнуть договор; правила о расторжении и изменении договора в связи с существенно изменившимися обстоятельствами; наконец, положения о праве арендатора требовать соразмерного уменьшения арендной платы в случае, когда условия пользования объектом изменились по не зависящим от него обстоятельствам. Решение в каждой конкретной ситуации будет зависеть от того, как все эти правила будут накладываться на многообразие ограничений и пандемию в целом. Для арендаторов это шанс в русле ограничительных мер привести договоры в соответствие с изменившимися реалиями рынка. Для арендодателей это тоже шанс – предусмотреть в договоре, как будут работать для сторон диспозитивные положения закона. Ведь сейчас по ряду позиций трудно предсказать, как будут суды применять многие ранее невостребованные конструкции, и в будущем можно столкнуться с довольно грубым и невыгодным для арендодателей их применением.

Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры»: – Полагаю, что второй полномасштабный локдаун даст значительно более разрушительные последствия, чем первый. Во многом это связано с тем, что тогда ситуация была абсолютно неожиданной для всех, а пережили ее во многом за счет «адреналинового шока» и незначительной, но имеющейся у каждой компании подушки финансовой стабильности, которая за период «открытия» не могла полностью восстановиться. Те, кто имеют шансы на восстановление, несомненно, будут вести переговоры и смогут прийти к какому-либо компромиссу, но будет и большое количество «сдавшихся» и отказавшихся от дальнейшей борьбы. Мне кажется, это хорошо понимает и власть, и, даже при относительно больших цифрах и росте количества заболевших, мы видим, что уровень жесткости режима изоляции не сравним с весенним. Уверен, что прямо сейчас все арендодатели займут выжидательную позицию по вопросам переговоров с арендаторами, так как объективно спешить некуда и вопросы скидок по аренде будут обсуждаться только при появлении более жестких ограничений. Стоит помнить, что законодательная интервенция в аренду с установлением права арендатора отказаться от договора аренды для пострадавших отраслей никуда не исчезла и продолжает действовать. Можно ожидать второго всплеска ее применения, если арендодатели будут упорствовать в своем нежелании учитывать изменение ситуации. Что касается советов, то первый совет – не спешить с итоговыми действиями и долгосрочными решениями. Второй – проявлять гибкость и использовать концепцию «альтернативных уступок» (например, снижение аренды сейчас при условии продления договора аренды на какой-то значительный период, и т. п.). При принятии решений в переговорах всегда моделировать ситуацию «а что бы я сделал на месте другой стороны» – это позволит слышать аргументы второй стороны и легче договариваться. Применительно к договорам – в июне наметилась тенденция расширения пункта о форс-мажоре прямым указанием на то, что COVID-19 не может быть форс-мажором. Все чаще наблюдается и право арендатора на односторонний отказ от аренды как возможность для арендатора купировать убытки».

Влад Лория

Материал опубликован в издании «CRE. Коммерческая недвижимость» №18 (375) Октябрь 2020

ПОДЕЛИТЬСЯ

Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD

ПРОЕКТЫ