Комментарии в СМИ

«Законодательные изменения многие включают в обстоятельства непреодолимой силы»

13.01.2012 Недвижимость и строительство

Запутанность российского законодательства — одна из главных бед, препятствующих развитию отечественного девелопмента. Мало того, что сами законы противоречат друг другу, взаимоисключающими могут быть и официальные пояснения к ним.

К чему приводит рассогласованность действий Высшего арбитражного суда и законодателей, а также какие последствия для бизнеса имеет недавняя смена городской власти, рассказал руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов.

— Примеров противоречий между действиями законодателей и постановлениями Высшего арбитражного суда немало. Какие из них вызвали наиболее сильный резонанс в девелоперском сообществе?

— В первую очередь, это постановление пленума ВАС РФ № 54, которое входит в противоречие с положениями законодательства об инвестициях. Оно создало значительные препятствия для инвесторов. Кроме того, серьезные проблемы вызвала отмена Верховным судом положений Правил землепользования и застройки, допускавших превышение высотных параметров в охранных зонах, прописанных Росохранкультурой. В результате в Санкт-Петербурге была приостановлена реализация около 100 крупных проектов.

— Есть ли какой-то выход из подобных ситуаций?

— Разумеется. От того, что законы не работают, бизнес не остановится. Рано или поздно эти проекты будут реализованы. Законодательство у нас в течение двух-трех лет может поменяться три или четыре раза, поэтому просто нужно подождать более благоприятного момента. В сущности, нестабильность законодательства является одним из множества бизнес-рисков, который просто закладывается в стоимость проекта.

— Это вообще нормально? В других странах ситуация с законами складывается аналогичным образом?

— Нет, конечно. В Европе люди привыкли к стабильности. Там законодательство меняется раз в 15 лет, причем об этом становится известно уже года за три. То есть, к этим изменениям можно заранее подготовиться — поменять систему управления, свои отношения. У нас может выжить лишь тот, кто готов все постоянно менять. Только в России акты государственных органов многие включают в обстоятельства непреодолимой силы. Наравне с ураганами, наводнениями и т.д. Это очень показательно — люди считают, что у нас в любой момент может произойти все, что угодно, и с этим ничего не сделаешь.

Фактически — это одна из самых глобальных проблем нашего бизнеса, с которой непонятно как бороться. Непредсказуемость нашего законодательства не позволяет прогнозировать на длительную перспективу. Девелоперы постоянно жалуются, что максимальный горизонт планирования в России составляет семь лет. В европейских странах прогнозы перспективного развития делаются минимум на 15 лет.

— Недавняя смена административной власти также стала поводом для корректировки планов большого количества проектов.

— Да, это также довольно типично для таких городов как Москва и Петербург. Смена высшего руководства полностью может поменять ситуацию в бизнесе и ее предсказуемость. Печально, но заявление нового губернатора о возможной отмене трех инфраструктурных проектов — Новоадмиралтейского моста, легкорельсового трамвая и Орловского тоннеля — вряд ли положительно скажется на доверии инвесторов. Я понимаю, что большая часть этих проектов носила скорее политический, нежели экономический характер. Инфраструктурные проекты — самые долгосрочные, сроки их окупаемости составляют двадцать и более лет. Это глобальные инвестиции — на заключение подобных договоров уходят миллионы долларов. Затронуты интересы крупнейших компаний, у которых уже заключены договоры с банками, открыты кредитные линии. Подобное решение новой городской власти станет инвесторам «в копеечку».

— Перенос газпромовского небоскреба в Лахту тоже перечеркнул планы некоторых инвесторов?

— Да, безусловно. Это тоже очень показательный пример того, как один, но очень крупный инвестор, фактически способен изменить всю политику города. С появлением проекта в районе Охты город начал активно строить развязки, ускорять возведение Орловского тоннеля, проектировать метро и т.д. С проектом Охта-центра были связаны планы и других девелоперских компаний, которые рассчитывали построить в этом месте элитное жилье для людей, работающих в небоскребе. Теперь же, когда небоскреба там нет, элитный дом оказывается в непонятном районе, где нет ничего, кроме промышленной застройки. Зато существенно укрепились позиции проектов, которые планируется реализовать в районе Лахты. Как только Газпром приобрел там участок, взлетели цены на землю рядом с ним. Кроме того, строится ЗСД с большой развязкой в районе пересечения Планерной улицы и проспекта Савушкина, открыты новые улицы в северной части Приморского района, вот-вот откроют движение на второй полосе выезда к КАД через Парашютную.

— И последний вопрос. Сильно ли преувеличены слухи о наступлении второй волны кризиса?

— Думаю, нет. Мне кажется, что нового кризиса нам не избежать. Мои предположения основаны на том, что по объему инвестиций в недвижимость в 2011 году мы превысили даже показатели 2008 года. Это говорит о попытке инвесторов избавиться от денежной массы, причем совершенно очевидно, что им все равно куда вкладывать и по большому счету не очень важна краткосрочная доходность. Произойдет это скорее всего из-за проблем в Еврозоне. Как все это будет развиваться пока непонятно, поскольку мы не очень интегрированы в мировую экономику, а больше завязаны на стоимость нефти. Если стоимость нефти снизится, то маятник разрушения у нас тоже безусловно запустится. Но кризис 2008 года показал, что в стране хватает собственных денег для инвестиций в недвижимость. Весь кризисный период российские инвесторы все равно зарабатывали и вкладывали в недвижимость. Просто объемы были меньше. Так что все не так страшно.

Журналист Татьяна Елекоева (Санкт-Петербург), специально для ГдеЭтотДом.РУ

Ссылка на источник