Комментарии в СМИ

Партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов разъясняет особенности применения закона «Об основах туристской деятельности».

В России набирает популярность новый формат недвижимости — глэмпинг. По количеству таких объектов Ленобласть вошла в пятерку лидеров страны. Вложения в это направление бизнеса ниже, чем в классические загородные отели, но отсутствие профильных стандартов может создать дополнительные риски для инвесторов.

По данным Ассоциации глэмпингов России, сейчас в Ленобласти насчитывается около 20 глэмпингов, большая часть из которых круглогодичные. Активное развитие этого формата в регионе началось 4 года назад, но больше всего их открылось в 2020 году. Бурный рост сегмента произошел в период пандемии на фоне спроса городских жителей на загородный отдых. «Так они стремились преодолевать свой локдаун с комфортом», — объясняет заместитель директора департамента консалтинга Colliers Евгения Тучкова.

Согласно данным Knight Frank St. Petersburg, в октябре прошлого года доля глэмпингов составила 7% от коттеджного номерного фонда загородных отелей Ленобласти. Основное предложение сосредоточено в Выборгском районе (Hugge Camp, «GREENVALD Парк Скандинавия», A-glamp) и под Приозерском (Shanti Home, Hills&Huts). В составе каждого из глэмпингов в среднем находится по 10-15 объектов: экодомиков, шатров, сфер или тентов.

СПРАВКА НОВОГО ПРОСПЕКТА

Термин «глэмпинг» объединяет в себе английские слова glamorous и camping и переводится как «гламурный кемпинг». Такие проекты включают в себе несколько модульных домов с санузлами в отдаленном от мегаполиса месте с хорошими видовыми характеристиками и полноценным отельным обслуживанием.

Первым глэмпингом России в профильной ассоциации называют проект «Гуляй город», открывшийся в Тульской области в 2016 году. Сейчас в стране работает уже более 230 таких объектов, 69% из них находятся в 13 регионах страны. В топ-5 по их количеству входят Московская область, Краснодарский край, Республики Алтай и Карелия, а также Ленинградская область.

Граждане устали от стен, но мыть посуду не хотят

Популярность отдыха на природе стала расти в Европе и Америке еще около 50 лет назад. «В США потребность сбежать из города формировалась рано, потому что была индустриализация и промышленная революция с одной стороны и большие неосвоенные территории, сохраненные природные локации — с другой», — говорит глава консалтинговой компании «Природный кодекс» Марина Ненарокова. Последствия Второй мировой войны и новые технологии значительно увеличили нагрузку на население, в результате чего граждане стали резко уставать от стен и городов, машин, скорости жизни и психологической нагрузки. Просто высыпаться для восстановления сил — этого достаточно не всем. Так постепенно сформировалась потребность отдыхать, меняя картинку города на природу, находясь в негородском ландшафте.

«В России эпоха «холодной палатки и мокрого носка», ставшая основой советского туризма, тоже давно закончилась. Все мы, отправляясь на отдых, выберем спать на удобной кровати и мыться горячей водой. Готовить на отдыхе тоже стремятся, прямо скажем, не все, и мыть посуду тоже», — резюмирует Марина Ненарокова.

Порог входа

По данным ассоциации глэмпингов, в России с конца 2021 года и за весь 2022 год планировались к открытию 277 проектов глэмпингов, около 10 из которых — в Ленобласти и Карелии.

Один из них появится на острове озера Пойкелусъярви в Карелии. Как рассказал «Новому проспекту» соинвестор проекта Артур Путяков, для его реализации были приобретены 4 га из 10 га острова (оставшуюся площадь занимает лес).

«На первом этапе здесь будет построено 8-10 модулей, но в целом территория позволяет возвести значительно больше объектов», — продолжает Артур Путяков. Инвестиции в проект без учета стоимости земли составят 45 млн рублей, 25 млн из которых уйдет на инженерное обеспечение и строительство ресторана и бани. Остальную сумму предполагается потратить на строительство модульных домов.

Как пояснил Артур Путяков, стоимость проживания для гостей составит 15-20 тыс. рублей в сутки. Первую очередь глэмпинга планируется сделать в августе 2022 года. Проект реализуется совместно с несколькими инвесторами, которых Артур Путяков раскрывать не стал.

Благодаря растущему спросу формат глэмпингов стал привлекать известных непрофильных инвесторов. Так, в развитие сети «Точка Немо» вложились супруга главы Роскачества Лилия Протасова и популярный блогер, автор проекта «Марафон желаний» Елена Блиновская. В планах инвесторов через 5 лет иметь сеть из 30 собственных и открытых по франшизе объектов, писал в январе «Коммерсант».

Единого мнения о размере стартовых инвестиций в создание глэмпинга у экспертов нет. Марина Ненарокова считает, что минимальный порог стартовых вложений «в проект базового конкурентного уровня», работающий в правовом поле (без учета стоимости земли, коммуникаций и кредитной нагрузки), в среднем начинается от 25 млн рублей. Евгения Тучкова полагает, что минимальный бюджет составляет 8-10 млн рублей. При этом для того, чтобы проект был эффективным, в нем должно быть не меньше 18 модулей, утверждает основатель и соучредитель «Точка Немо» Нина Синицына. По ее оценке, вложения в строительство одного домика с учетом подведения коммуникаций и наполнением уровня пятизвездочного отеля достигают 2,5-3 млн рублей.

Окупаемость глэмпингов варьируется от 2,5 до 5 лет, где нижняя планка приходится на сезонные объекты, продолжает Нина Синицына. Марина Ненарокова придерживается другого мнения. «Срок окупаемости составит не менее 10 лет. Это стоимость шатров, земли, операционные расходы, риски по удержанию персонала, итогам контрольно-надзорной деятельности, содержание инфраструктуры в несезон, износ оборудования и т. д.», — перечисляет она.

Ставка на вид

Кроме спроса со стороны населения, к преимуществам глэмпингов относят высокую доходность и легкость постройки. Так, например, считает инвестор и рантье Виктория Соболева. «Благодаря тому, что глэмпинг — это некапитальные строения без фундамента, их можно возводить на многих территориях, где размещение капитальных сооружений запрещено», — поясняет Артур Путяков. Кроме того, по его словам, также будет несложно поменять местоположение домиков и увеличить их площадь.

«По сравнению с классическим загородным отелем вложения в глэмпинг будут ниже», — считает руководитель отдела исследований Knight Frank St. Petersburg Светлана Московченко. При этом стоимость проживания в глэмпингах сравнима с качественными загородными гостиницами, так как кроме уюта и комфорта этот формат предлагает единение с природой и интересные интерьерные решения. «Цена за сутки проживания сопоставима со стоимостью аренды коттеджа и начинается от 6 тыс. рублей за номер на двоих. В летний сезон или выходные его аренда может обойтись значительно дороже, чем размещение в аналогичных гостинице или базе отдыха», — уточнила Евгения Тучкова.

При выборе локации для глэмпинга важно учесть видовые характеристики (желателен вид на воду) и соблюдать «осознанно уменьшенную вместимость. «Это и есть одно из главных отличий глэмпинга от любой базы отдыха — принципиально меньшее количество людей с большим числом направленных на уединенный отдых опций», — говорит Марина Ненарокова. «Для обеспечения приватности гостей расстояние между домиками в Карельском проекте составит 25-30 м», — комментирует Артур Путяков.

Существенную роль играют также и архитектурные особенности такого жилья. «Важно, чтобы само средство размещения было необычным и приносило эстетическое наслаждение: купол, домик на дереве. Вкупе с природой это будет дарить гостям особенные эмоции», — отмечает Нина Синицына. Помимо этого, инвестор должен обеспечить в своем проекте широкий перечень услуг (уборка, питание) и развлечений. Это может быть банный комплекс, кинотеатр, прогулка на лодке или яхте.

Правовые лакуны

Но пока в новом виде бизнеса не всё так радужно. Дополнительные риски для инвесторов создает отсутствие правовой определенности. Согласно закону «Об основах туристской деятельности», средствами временного размещения должны быть объекты недвижимости, к которым глэмпинги не относятся. «Также непонятно, как такие временные по своей сути объекты могут существовать на постоянной основе», — говорит партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов.

«Отсутствие регулятивных актов создаёт дополнительные сложности, поскольку закон можно трактовать по-разному. Например, сложно однозначно сказать, на каких земельных участках можно строить глэмпинги, а на каких нет. Перед тем как инвестировать в такие проекты, стоит проконсультироваться у юристов и заказать отдельную экспертизу по земле, а не только смотреть на финансовую модель проекта», — объясняет Нина Синицына.

«Для земельных участков не предусмотрен такой вид рекреационного назначения, как глэмпинг. Для того чтобы избежать претензий со стороны проверяющих органов, собственникам приходится получать другой статус, например палаточного лагеря», — говорит Дмитрий Некрестьянов.

Принятие нового туристического закона, который сейчас находится в разработке, повлечет за собой переработку всей нормативной базы, регулирующей туризм. «Это в том числе должно регламентировать развитие кемпингов. Закон может претерпеть изменения, но в обозримом будущем его примут», — рассчитывает Марина Ненарокова.

Несмотря на подводные камни, популярность глэмпингов будет набирать силу на российском рынке, в первую очередь из-за спроса. «Если открыть первую страницу Airbnb, то можно увидеть, что есть большой запрос на уединение, спокойствие, возможность выехать из «муравейника», чтобы побыть наедине», — заключает Виктория Соболева.

Ольга Кантемирова

Материал опубликован на сайте «Нового проспекта» 15.02.2022