Комментарии в СМИ

«Юристы оценили проект закона о сохранении исторического центра Петербурга»

Дмитрий Некрестьянов, партнеру, руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и Партнеры», в интервью журналу «Город 812» дал оценку федерального и альтернативного законопроектов, направленных на сохранение исторического центра Санкт-Петербурга.

9 октября на первом заседании нового Совета по сохранению и развитию исторического центра при правительстве СПб будет обсуждаться подготовленный Смольным проект федерального закона «О сохранении исторического центра Петербурга…». По нашим данным, та версия проекта, которая попала в СМИ летом, вынесена на суд экспертов без изменений.

«Город 812» предложил Дмитрию Некрестьянову, партнеру, руководителю практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и Партнеры» прокомментировать проект.

— Больше всего в законопроекте, подготовленном Смольным, всех интересует права собственников жилья. Вас там что-нибудь смущает?

— Особое удивление вызывает обязанность каждого собственника не препятствовать проведению обследования его помещения под угрозой административного наказания. Гарантированная Конституцией неприкосновенность жилища игнорируется под предлогом «обеспечения физической сохранности исторического центра». Это абсолютно не допустимо и не может быть ничем оправданно.

Выглядят странными и последствия обследования частных квартир – город предлагает игнорировать нормы Жилищного кодекса и существующий порядок и устанавливает немыслимо короткие сроки для проведения общего собрания для решения вопроса о ремонте либо сносе домов.

— Если город не имеет квартир в доме, он может быть инициатором собрания собственников, как сказано в проекте?

— Не может. Непонятно, как могут заявляться какие-то требования к собственникам, если их жилье не признано аварийным.

Абсурдным выглядит статья – если собственники не принимают решение о ремонте и его финансировании, то это решение в любом случае принимает город, а собственники все равно несут расходы на ремонт пропорционально их долям. Спрашивается, зачем тогда нужна эта иллюзия принятия решений собственниками?

— После того как жилой дом оказывается в «программе сохранения», законопроект предлагает три способа обеспечения жилищных прав граждан. Первый — предоставление маневренного фонда.

— Есть маленькое «но» в этом пункте: «гражданам, зарегистрированным в данном помещении». Это можно понять, когда речь идет о социальном найме – наличие регистрации в большинстве случаев определяет право на проживание, но для собственников это совсем не так. Не секрет, что многие жители центра имеют регистрацию в менее роскошных районах – им уже никакого маневренного фонда не полагается. Иные способы решения вопроса с квартирой, предусмотренные законом, не предполагают получения ее обратно. Очевидный вывод – нужно будет срочно регистрироваться в таких квартирах.

— Второй способ: предоставление в собственность другого жилья с зачетом стоимости в ее цену.

— Тогда начинаются правила оценки, когда «аварийное» жилье оценивают с дисконтом как непригодное для проживания. Судебная практика полна таких примеров.

— Третий: выплаты выкупной цены жилого помещения.

— Опять же «игры» с оценкой и применение дисконта на аварийность создают чувство незащищенности. Интересно, что в тексте одной из статей содержится внутреннее противоречие – вначале говорится, что для применения любого из трех способов необходимо заключение соглашения с собственником, однако в последнем абзаце речь идет исключительно о втором и третьем вариантах, и начинает маячить более жесткий способ «изъятия для государственных нужд».

— Проект предусматривает, что при увеличении площади квартиры по итогам реконструкции ее собственник должен либо доплатить, либо отказаться от квартиры.

— Проблема очевидна любому жителю центра: текущие планировки квартир таковы, что шансов на сохранение квартир в том же виде практически нет, и это выльется в переселение жителей таких квартир в другие районы города.

— Что скажете о преимущественном праве города выкупать жилье на территориях, попавших в программу?

— Нет никаких правовых оснований для введения такой нормы. Совершенно непонятно, как отсутствие преимущественного права покупки объектов в центре может препятствовать городу в реализации программы сохранения исторического центра. Представляется, что город фактически пытается взять под контроль сделки с имуществом в центральных районах города.

Не говорю о «мелких» штришках, которые заметны при ознакомлении с заключительными положениями проекта: преимущество этого проекта над всеми иными федеральными законами и законами Петербурга; отмена права на выкуп помещений малым бизнесом в историческом центре; появление новых оснований для изъятия земли и имущества для «государственных нужд».

— Так какой вывод вы сделаете после изучения этого проекта?

— Речь идет о введении на территории исторического центра некоего аналога военного положения применительно к отношениям собственности – все права граждан минимизируются под лозунгом красивой цели, но конкретные результаты остаются сугубо в руках исполнительной власти, которая никому не будет подконтрольна, так как ее полномочия охватывают все сферы. Такие средства не оправдывает ни одна цель.

Еще одна негативная тенденция для нашего законодательства, которой следует и этот проект, – специальное регулирование пишется в виде «исключения» (так было с Дальним Востоком, со «Сколково», с Олимпиадой в Сочи), и это каждый раз дает крайне негативный результат.

— Депутат ЗакСа Борис Вишневский подготовил альтернативный проект закона. Он лучше?

— Он радует наличием полномочий у органа законодательной власти, заложен механизм контроля. Не факт, что он будет эффективным, но он есть. И утверждение самой программы сохранения центра в форме закона Санкт-Петербурга дает больше шансов на возможность учета общественного мнения.

Депутат предлагает при увеличении площади по итогам реконструкции отдавать ее собственнику без доплаты. Мне нравится эта идея, это позволит предотвратить ситуацию искусственного объединения квартир с целью выдавливания бывших собственников и замены их более состоятельными гражданами.

Исключена возможность сноса зданий, что неверно. На территории исторического центра помимо объектов культурного наследия есть здания, которые не имеют архитектурной и иной ценности.

— А неприкосновенность жилища?

— Порядок обязания собственника объекта обеспечить допуск лиц для проведения обследования так же вызывает возражения из-за явного противоречия Конституции. В данном проекте предлагается ставить в известность собственника персонально о результатах обследования и предоставляется право обжаловать их результаты. Это во многом голословная гарантия, так как право обжаловать в суде любые действия есть в любом случае, но она позволяет разрешить ряд споров во внесудебном порядке.

— Проект предполагает переговоры с собственником жилья, если его квартирография изменится.

— Это хороший способ избежать конфликтов, но мне слабо верится, что администрация сможет его реализовать. На мой взгляд, этот проект в целом более сбалансированный и разумный, хотя остаются неразрешенными многие вопросы, а ряд предложений носит популистский характер, которые не имеют будущего.

Кстати

Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН «АРИН»:

— Сейчас пока идут разговоры про реновацию этих районов, число сделок в центре по купле-продаже снизилось. В первую очередь это связано с тем, что ни покупатели, ни продавцы не понимают, что конкретно будет. Будут ли их переселять, куда, на каких условиях и что они получат взамен. Пока нельзя говорить о том, что цены на квартиры и комнаты в этих районах упали.

В. Ш.

 

Ссылка на источник

ПОДЕЛИТЬСЯ

Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD

ПРОЕКТЫ