Дмитрий Некрестьянов, Партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям ««, отмечает, что право на отмену решений госорганов в порядке самоконтроля — один из самых критических пробелов в правовом регулировании. Эксперт обращает внимание, что строится многоквартирный дом. Значит, скорее всего, есть много дольщиков. Спор затрагивает и их права, но этот вопрос даже не обсуждают в суде.
Эксперт обращает внимание на то, что Конституционный суд в ноябре принял постановление № 48-П, где признал норму о самоконтроле не противоречащей Конституции, но для частного случая. Там указали на необоснованную широту толкования практикой права на самоконтроль, замечает Некрестьянов. Юрист говорит, что ВС в целом сделал похожие выводы: право на самоконтроль есть, но его можно реализовывать, только если установлены нарушения.
В этом случае актуален вопрос о необходимости установить разумные сроки реализации права на самоконтроль, полагает Некрестьянов. По мнению эксперта, это нужно, чтобы избежать рисков злоупотребления правом со стороны госорганов и несоразмерного ущерба от таких решений у правообладателя, полагает Некрестьянов. Так как уже построили четыре этажа дома, возникает вопрос, где контролирующие органы были раньше и почему не отменили такое решение, если были нарушения.
«Сейчас в законе нет ограничений по сроку реализации права на самоконтроль и нет правил о компенсации убытков частного субъекта от ошибки, выявленной при самоконтроле. Это именно то, что создает необоснованную угрозу частным интересам и лишает таких лиц правовой защиты», — Дмитрий Некрестьянов.
Алена Дурнева, юрист , объясняет, что суд может признать незаконным решение об отмене разрешения на строительство, если в процессе установят, что документ выдали правомерно и нет оснований для его прекращения. Например, если не доказаны противоречия и недостатки в проектной документации, при которых в этом случае администрация должна была отказать в выдаче разрешения.
«По сути, у ВС возникли вопросы к полноте и достоверности проведенной экспертизы. В таких условиях при новом рассмотрении дела судам необходимо поставить вопрос о назначении дополнительной или повторной экспертизы», — Алена Дурнева.
Дурнева обращает внимание на п. 37 обзора практики ВС № 1 (2022). По нему решение органа местного самоуправления об отмене ранее изданного муниципального акта должно быть обоснованным и не нарушать законные права граждан. Поэтому, по мнению юриста, следует рассмотреть вопрос о возможном нарушении прав и интересов граждан отменой разрешения. Например, выяснить, целесообразна ли такая отмена, учитывая степень готовности строящегося объекта.
Лишили права получать деньги за аренду
В 2007 году за городом Шахты Ростовской области закрепили в собственности участок, потому что на нем было здание из двух помещений, которым владело это муниципальное образование. Одно из них в 2016-м Гордума передала в федеральную собственность, а в 2018-м за управлением ФСИН закрепили право оперативного управления им. Второе строение муниципалитет продал на торгах физлицу.
В 2019-м шахтинский комитет по управлению имуществом оформил договор, по которому сдавал участок внаем мужчине. Они установили размер платы исходя из доли его землепользования. Сделку направили на подписание и соарендатору, УФСИН, но там отказались подписать договор. Поскольку учреждение не стало это делать и оно не платит за пользование участком, который принадлежит городу, комитет подал в суд. Местные власти хотели взыскать с федералов 643 162 руб. платы за фактическое пользование земельным участком (дело № А53-32238/2021).
Суды отметили, что одно из помещений перешло в федеральную собственность. Значит, в силу принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов недвижимости к РФ перешел в собственность весь участок. Поэтому комитет не может требовать взыскать плату за пользование федеральной землей. Еще, по мнению судов, закрепление права собственности на участок за муниципалитетом и владение одним из строений физлицом не имеют правового значения.
ВС отметил, что сейчас в законе нет возможности, чтобы участок поступил в долевую собственность публично-правового образования и частного лица. Если продают помещение в здании, которое расположено на публичном участке, в этой ситуации не работают нормы об одновременной передаче покупателю права собственности на земельный участок под этой недвижимостью. По п. 3 ст. 39.20 ЗК неделимый публичный участок, где одно помещение в собственности, а другое — на праве оперативного управления, можно сдать в аренду лицам, которые обладают этими правами.
Экономколлегия заключила, что суды лишили муниципалитет права получать арендную плату за пользование участком, в том числе и по договору с физлицом. В итоге акты по делу отменили и отправили его на новый круг в первую инстанцию.
Тратили бюджетные деньги
Федеральное государственное унитарное предприятие «Ремонтно-строительное управление» в 2017 году договорилось со «Строительной компанией «Сегмента» о том, что последняя выполнит подрядные работы по строительству комплекса зданий для судей и сотрудников аппарата ВС и Суддепа при нем в Санкт-Петербурге. В него входит и жилой комплекс на 600 квартир с паркингом. Цена договора — 35,3 млрд руб. Стороны прописали в сделке, что стоимость предельная и ее можно изменять только в сторону уменьшения.
ФГУП приняло работы на 1,4 млрд руб., а затем в 2019-м Главное контрольное управление Управделами президента проверило, соответствуют ли выполненные работы проектной документации и СНиП. Выяснилось, что компания завысила траты на 13 млн руб. Предприятие потребовало у компании вернуть переплату, но «Сегмента» согласилась отдать только 4,8 млн руб. ФГУП это не устроило, и оно обратилось в суд, чтобы вернуть оставшиеся деньги (дело № А40-165107/2021).Три инстанции отказали предприятию. Суды отметили: если заказчик обнаружил скрытые недостатки после приемки работ, то подрядчика необходимо известить в разумный срок. Но в деле нет доказательств, что недостатки скрытые. Кроме того, истец принял работы без замечаний и оплатил их.
ВС обратил внимание: иск направлен на то, чтобы устранить нарушение принципа эффективного расходования бюджетных денег и защитить публичные интересы. Экономколлегия указала, что в основе спора лежат не разногласия сторон по согласованной цене контракта, а вопрос неосновательного обогащения субподрядчика за счет завышения стоимости работ.
Кроме того, ВС отметил: суды указали, что предприятие приняло работы, но законодательство и практика ориентируют суды устанавливать в подобных ситуациях баланс частных и публичных интересов. А еще суды не получили окончательного судебного ответа на вопросы:
