Комментарии в СМИ

«Градостроительная осознанность»

28.10.2019 Недвижимость и строительство

Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», в своей колонке разбирается в распространенных спорных ситуациях по внесению участков застройщиков в территории зелёных насаждений общего пользования.

Очередная громкая новость — скоропостижное причисление к «мученикам ЗНОП» застройщика в Петербурге, у которого есть вся разрешительная документация и даже привлечены дольщики. По абсолютно аналогичным ситуациям Верховный суд РФ уже пять раз высказывался о недопустимости таких действий и отменял нормативные акты.

В модном ныне коучинге очень популярны термины «осознанность» и «эмоциональный интеллект». Они как нельзя лучше образно характеризуют политику властей в сфере градостроительства: осознанность ещё не достигнута, но вот эмоциональности у интеллекта уже предостаточно. Корректность этого утверждения практически не зависит от региона. Москва, Петербург, Краснодарский край и т. п. — везде можно наблюдать картину, когда сначала применительно к участку устанавливаются зонирование и параметры, допускающие застройку, начинается его освоение, а потом представители власти начинают создавать активные препятствия в завершении строительства.

В ход идут все «подручные средства»: внесение участков в территории зелёных насаждений общего пользования, изменение зонирования на рекреационные зоны без возможности застройки, отмена (перевыпуск) градплана и даже включение в территории комплексного устойчивого развития, которые во многих регионах парадоксально используются как способ «заморозки» девелопмента…

Буквально пару лет назад завершился долгий и мучительный процесс перехода от практики «индивидуальных решений» к обязательности градостроительного планирования, выражающегося в необходимости утверждения генеральных планов и Правил землепользования и застройки для возможности строительства. В соответствии со ст. 7 Земельного кодекса РФ участки должны использоваться по целевому назначению, т.е. в соответствии с категорией и допустимым видом разрешённого использования.

Градостроительная осознанность органов власти культивируется федеральным законодателем за счёт установления в Градостроительном кодексе РФ системы территориального планирования и функционального зонирования территории поселения. Они позволяют для каждого конкретного участка определить градрегламент, включая ВРИ. Фактически на стадии утверждения Генплана и ПЗЗ реализуется градостроительная политика, определяется развитие каждого пятна.

Но регулярно возникают ситуации, когда после её определения власти «передумывают» и решают, что знают более эффективное использование участка, как правило, не совместимое с планируемым или уже идущим строительством. Чувствуя себя «вершителями судеб», они начинают действия по созданию препятствий в строительстве, направленные на исключение из списка разрешённых того вида использования, который выбрал девелопер.

В рамках апелляционного определения от 06.03.2019 по делу №78-АПА19-5 Верховный суд РФ, оценивая правомерность отнесения к территориальной зоне Р2 (рекреация без возможности застройки) участка в частной собственности, имевшего до этого территориальную зону Д (допускает общественно-деловую застройку), указал: право госорганов определять градостроительную политику далеко не абсолютно, а решение должно быть обоснованно, особенно если оно затрагивает частную собственность. В результате соответствующие изменения в Генеральный план Петербурга признали незаконными.

Это дело существенно отличалось от череды проходных решений судов, которые говорили, что не вправе проверять дискреционные полномочия госорганов. Можно было бы списать его на «исключение», однако в апелляционном определении от 13.08.2019 по делу № 5-КГ19-128 Верховный суд РФ повторил ранее сделанный вывод по другому делу о том, что произвольное ограничение ВРИ и необоснованное ограничение застройки нарушают права собственника и являются недопустимыми.

Верховный суд РФ последовательно высказывается: градостроительная политика — результат принятия ответственных и продуманных решений, которые не должны и не могут меняться из популистских соображений. Это даёт надежду собственникам на то, что их «слабый» голос на фоне рупора государственной машины будет услышан, а право — защищено.

В градостроительстве как нигде важен поиск баланса между общими и частными интересами. Есть механизмы разрешения конфликтов: например, при желании разместить ЗНОП на земле девелопера можно принять цивилизованное решение об изъятии с выплатой рыночной стоимости, а не пытаться «обнулить стоимость», возлагая все неблагоприятные последствия возможных ошибок в градостроительной политике на застройщика.

Материал опубликован в газете «ГУД News» № 4 (50) от 28.10.2019