Комментарии в СМИ

«Земля в довесок»

06.02.2017 Недвижимость и строительство

В марте 2015-го вступили в силу изменения в Земельный кодекс РФ, описавшие процедуру «перераспределения земель». По этой схеме можно получить без торгов права на часть участка из госсобственности, как правило, прилегающего к пятну заявителя. Проще говоря, прирезать его. Об этих возможностях — в новой колонке партнера, руководителя практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», председателя Комитета по законодательству РГУД Дмитрия Некрестьянова.

Девелоперам знакома ситуация, когда во время разработки проекта выясняется, что его может качественно изменить использование соседнего участка, зачастую незначительного по площади. Например, когда от границы принадлежащего компании пятна до красной линии автодороги расположен маленький газон, а выбранный вид разрешенного использования будет согласован только при совпадении границ участка и красной линии. Прежде легального механизма получения прав на такие участки не было. И хотя прирезки все равно оформляли, но они, как правило, несли существенные юридические риски либо затягивали реализацию проекта на годы.

С введением процедуры перераспределения механизм стал более понятным и — самое главное — перешел из «серой зоны» в нормальное правовое регулирование. Порядок действий для участков государственной (или муниципальной) и частной собственности прописан в главе V.4 Земельного кодекса, а пункт 1 ст. 39.28 ЗК РФ устанавливает закрытый перечень случаев, на которые распространяется эта схема.

Через два года после вступления в силу изменений можно констатировать, что у девелоперов наибольшее распространение получил пп. 2 п. 1 ст. 39.28: перераспределение для приведения границ участков в соответствие с утвержденным проектом межевания (чтобы исключить вклинивание, вкрапливание, изломанность границ, чересполосицу) при условии, что «метраж» не превысит установленные предельные размеры.

Эти формулировки несут несколько серьезных ограничений. Если с последним критерием обычно проблем не возникает (максимальный размер участка крайне редко регулируется), то остальные могут стать серьезным препятствием для девелопера. Так, получается, что прирезать участок до утверждения проекта межевания нельзя.

Процедура перераспределения включает несколько обязательных этапов. Для начала необходимо оценить экономическую целесообразность обращения, ведь за дополнительную площадь необходимо будет выплатить установленную регионом стоимость. Приняв решение, следует сверить границы своего участка и выявить наделы для возможной прирезки, после чего подать заявление в уполномоченный госорган.

Несмотря на то что п. 9 ст. 39.29 ЗК РФ предусматривает обширный перечень оснований для отказа, в целом он сводится к наличию иных претендентов или нормативному запрету на отчуждение в частную собственность. Шансы на положительный ответ весьма высоки.

Если заявка согласована, участок проходит кадастровый учет: при перераспределении согласно абз. 2 п. 1 ст. 11.7 Земельного кодекса старый надел перестает существовать, образуется новый. В заключение стороны подписывают соглашение о перераспределении и оформляют право собственности девелопера на созданный надел.

Резюмируя, стоит сказать, что использование механизма перераспределения земель — весьма эффективный механизм в борьбе за повышение эффективности реализации девелоперских проектов, который можно и нужно использовать.

Материал опубликован в газете «ГУД News» № 01 (34) от 06.02.2017