Комментарии в СМИ

«Продать за процент»

Цены на участки все чаще определяют исходя из площади будущей застройки. Как правило, полного пакета документов на пятна нет, и риск не выйти на максимальные расчетные величины сохраняется до получения разрешения на строительство. Но даже с ним надо быть начеку: указанные параметры тоже не всегда достижимы. Актуальной теме посвящена колонка Комитета по законодательству РГУД, подготовленная Дмитрием Некрестьяновым, партнером, руководителем практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры».

Обычно стоимость рассчитывают на основе пригодной к продаже площади (площади улучшений). Когда размер улучшений на дату заключения сделки неизвестен, определить стоимость сразу не получается. Но в соответствии с п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса РФ цена является существенным условием договора, и, если она не определена в письменном виде, договор считается незаключенным.

Чтобы исключить это противоречие, существуют как минимум два варианта. Первый — заключить для начала предварительный договор, а основной — после получения разрешения. Второй — сразу подписать основной договор, определив в нем стоимость по согласованной сторонами формуле.

Первый вариант создает существенные риски для покупателя. Основной недостаток предварительного договора — отсутствие у продавца ограничений на отчуждение участка. По мере получения разрешительной документации ликвидность актива растет, поэтому у собственника всегда существует соблазн реализовать его подороже. Как правило, ушлые продавцы, дождавшись разрешений, быстро переоформляют объект на иное лицо, делая невозможным исполнение предварительного договора. А потративший свое время и ресурсы покупатель оказывается перед выбором: потратить несколько месяцев или даже лет на суды или договариваться о новой цене. Чтобы не допустить этого, предварительный договор обычно подписывают вместе с агентским договором, в котором прописаны расходы продавца на согласования, или с договором аренды с правом строительства. Договор аренды существенно снижает риски «быстрого отчуждения»: аренда не прекращается при переходе права собственности на объект. Однако он несет риски уже для продавца: покупатель может уклоняться от подписания основного договора, так как право аренды у него уже есть и торопиться ему некуда. Плюс возникают вопросы учета арендной платы во взаиморасчетах сторон.

В варианте с прописанной формулой расчетов самое сложное — определить требуемую по ГК РФ цену. Ведь на момент заключения договора точные параметры застройки не известны. П. 3 ст. 485 ГК РФ определяет, что цена может изменяться в зависимости от согласованных сторонами показателей, т. е. определяться по формуле. Аналогичная норма содержится и в п. 2 ст. 424 ГК РФ, где говорится о возможности изменения цены в согласованном сторонами порядке. Исходя из этих двух норм обязательным условием должно быть указание на некую «базовую цену», подлежащую выплате. Она вносится как первый платеж (не обязательно единовременный), а оставшаяся — «бонус», рассчитанный от размера улучшений, — выплачивается в рассрочку после получения документов с точными параметрами застройки.

При обсуждении «бонусной» части следует уделять особое внимание нескольким моментам. Во-первых, необходимо установить срок получения всех разрешительных документов и последствия его несоблюдения. Во-вторых, при расчетах нужно четко определить, что стороны считают улучшениями — в разрешении указывается площадь зданий по внешнему контуру без выделения продаваемых площадей в отдельную категорию.

Наблюдающаяся тенденция зависимости цены участка от параметров его застройки в ближайшем будущем будет усиливаться. Учитывая высказанные рекомендации, стороны смогут заключить взаимовыгодные сделки, справедливо распределив градостроительные риски между продавцом и покупателем.

Материал опубликован в газете «ГУД News» № 04 (37) от 05.07.2017

ПОДЕЛИТЬСЯ

Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD

ПРОЕКТЫ