Комментарии в СМИ
«Редевелопмент в законе»
В новой колонке Комитета по законодательству РГУД его председатель, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов рассказывает о новых правовых возможностях для редевелопмента территорий.
Закон 373-ФЗ дополнил Градостроительный кодекс РФ статьями 46.9–46.11, регулирующими вопросы комплексного развития территорий. Они вступят в силу 1 января следующего года.
Мы уже пережили такие законодательные идеи, как «договор развития застроенных территорий» и т. п., и, на первый взгляд, изменения не вызывают позитива. Это связано с тем, что все проекты комплексного редевелопмента и реновации упираются в стандартные проблемы: «слоеный пирог» из собственников и отсутствие эффективного механизма, позволяющего разобраться с этой ситуацией, различный статус объектов и участков, невозможность нормального решения вопросов, связанных с инфраструктурой, отсутствие возможности инициативного комплексного редевелопмента и т. п. Однако похоже, что законодатель осознал эту ситуацию и попытался найти решение. Оно вызывает много вопросов, но тем не менее и открывает новые возможности.
Процедура инициативного комплексного развития территорий, предусмотренная законом, принципиально отличается от процедур, которые проводятся по решению уполномоченного органа.
В качестве частных инициаторов могут выступать как собственники, так и те, кто обладает какими-либо правами на объекты не менее пяти лет. Они, заключив соглашение о совместном развитии территории, разрабатывают проект ее планировки (ППТ), после чего обращаются за заключением договора о комплексном развитии с одновременным утверждением ППТ. Правообладатели объектов, попавших в границы участка, вправе присоединиться к этому договору.
Второй вариант — решение о комплексном развитии принимают органы власти. Определив границы территории, они предлагают собственникам и правообладателям объектов, в них попавших, выступить в качестве исполнителя: за шесть месяцев разработать и представить на утверждение ППТ и направить договор на комплексное освоение. Если они с этой работой не справляются, исполнителя выбирают по итогам аукциона.
На основании договора о комплексном развитии можно изъять в государственную собственность недвижимость, попавшую в границы участка (эта норма фигурирует только в статье про принятие решений госорганом), и передать инвестору государственную недвижимость без торгов.
В договоре должно быть прописано, когда и какие именно объекты социальной и прочей инфраструктуры строит компания, а также порядок их передачи в собственность города. Формально в законе прямо нигде не упомянуто, что инфраструктура может быть создана за счет государства. Но вывод об этом можно сделать из нормы, по которой обе стороны договора имеют право на односторонний отказ от его исполнения, если в бюджете на соответствующий год не предусмотрены расходы на эту инфраструктуру.
Территории, подлежащие комплексному развитию, должны быть прописаны в Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) после 1 июля 2017 года. До этого заключить договор можно без корректировки ПЗЗ. Таким образом, с 1 января по 1 июля у заинтересованных инвесторов есть уникальная возможность воспользоваться новой нормой, избежав сложной процедуры внесения изменений в ПЗЗ.
Учитывая, что переходный период продлится лишь шесть месяцев, инвесторам следует начать работу уже сейчас, так как другого такого шанса может и не быть.
Очевидно, что эти статьи способны качественно изменить ситуацию с развитием территорий, на которых есть много собственников, имеющих различные цели (например, территория Апраксина Двора в Петербурге и т. п.). В то же время описание самой процедуры (самостоятельное принятие решения о разработке ППТ, шестимесячный срок разработки проекта планировки территории, соглашение собственников о развитии территории и т. п.) вызывает много вопросов. И конечно же, необходимость вносить сведения о таких зонах в ПЗЗ заведомо усложнит и без того не очень понятную процедуру, а может вообще сделать ее непредсказуемой по времени.
Материал опубликован в газете «ГУД News» № 06 (30) от 05.09.2016

Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям