Комментарии в СМИ

«Обратный отсчет для застройщиков»

03.10.2016 Недвижимость и строительство

В новой колонке Комитета по законодательству РГУД его руководитель, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов рассказывает о том, как следует подготовиться к исполнению новых требований 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве …».

После того как 304-ФЗ внес существенные изменения в 214-ФЗ, большинство обсуждений сводится к введению требований к собственным средствам застройщика (минимальному размеру уставного капитала) и усилению контроля уполномоченных органов за привлечением денег.

Как правило, вывод таких дискуссий: главное — успеть получить разрешение на строительство и зарегистрировать первый ДДУ до начала 2017 года. Так ли это?

Переходные положения 304-ФЗ вводят несколько сроков усиления контроля, связанных с моментом госрегистрации первого договора.

Если первый ДДУ зарегистрирован после 1 января 2017-го, то компания не должна пребывать в процедуре банкротства или ликвидации, не может находиться в реестре недобросовестных поставщиков в сфере капитального строительства и закупок жилых помещений, в госреестре недобросовестных участников аукциона по продаже участков, у нее не должно быть крупных долгов по налогам и иным платежам в бюджеты (крупных — это более 25% от балансовой стоимости активов компании), а у руководителя или главного бухгалтера не должно быть судимости за преступления в сфере экономики и наказаний в виде лишения права занимать должности в сфере строительства.

Если первый ДДУ зарегистрирован после 1 июля 2017-го, тогда у застройщика дополнительно должен быть собственный уставный капитал в размерах, зависящих от площади объектов, которые он строит.

Казалось бы, просто нужно ускориться, зарегистрировать первый договор и можно продолжить деятельность в привычном режиме.

Однако несколько обязательных и в некоторых случаях весьма неожиданных требований должны соблюдаться с 1 января 2017-го независимо от сроков регистрации первого ДДУ. Например, наличие у застройщика официального сайта, права на который оформлены на него либо на его поручителя. В законе появилась норма, которая не только регулирует состав публикуемой информации (теперь к ней отнесена, например, и обязательная публикация фотографий о ходе строительства), но и совершенно неожиданно ограничивает круг лиц, которые могут владеть правами на доменное имя.

Застройщикам потребуется электронная подпись — для размещения на госсайте проектных деклараций.

В 214-ФЗ введен п. 4 ст. 18, который обязывает проводить аудит годовой бухгалтерской отчетности. Несмотря на то что в п. 2 ст. 20 закона и ранее была предусмотрена обязанность застройщика предоставлять любому лицу копию аудиторского отчета, требование об обязательном аудите повлечет дополнительные затраты.

Уполномоченный орган получает право требовать раскрытия конечных бенефициаров. Закон также предусматривает необходимость разработать инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства и довести ее до сведения дольщиков. Более того, такая инструкция должна быть неотъемлемым приложением к акту приема-передачи объекта от застройщика дольщику.

ДДУ теперь должен содержать не только графический план объекта на поэтажном плане, но и сведения (в соответствии с проектной документацией) о его виде, назначении, этажности здания, общей площади, материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости.

Эти новации не охватывают всех вопросов, встающих перед застройщиками, но наглядно показывают, что новая редакция 214-ФЗ требует от них (независимо от стадии реализации проекта) адаптации схемы работы и применяемых документов к новым реалиям.

Материал опубликован в газете «ГУД News» № 07 (31) от 03.10.2016