Комментарии в СМИ

«Правовой баланс»

06.12.2016 Недвижимость и строительство

Председатель Комитета по законодательству РГУД, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов подводит итоги уходящего года в законодательстве и правоприменительной практике в сфере девелопмента.

Одна из важных тенденций — ужесточение налогового администрирования и повышение налоговых доходов. Это характерно для всех сфер бизнеса. Можно назвать несколько наиболее ярких «маркеров» применительно к девелопменту: переход к налогообложению по кадастровой стоимости, борьба за результаты кадастровой оценки (передача ее в руки государственных учреждений, отмена моратория на переоценку и т. п.), борьба с «дроблением бизнеса» как способом налоговой оптимизации (например, применение УСН в рамках группы компаний с одинаковыми видами деятельности), попытка налогообложения объектов, не переданных дольщикам и т.п.

Также налицо увеличение требований к застройщикам, привлекающим деньги граждан, — далеко не новая тенденция, но именно в этом году гайки начали закручивать. Напомню, что в 2015 году изменились правила привлечения средств с помощью ЖСК (появилось ограничение «один участок — один кооператив» и т. п.), что существенно снизило интерес компаний к кооперативной схеме.

В 2016-м началось наступление и на застройщиков, работающих в рамках 214-ФЗ. В частности, с 1 января 2017-го (в некоторых случаях — с 01.07.2017) вступает в силу 304-ФЗ, который вводит правила контроля деятельности застройщика (в том числе введена обязанность получать уведомление о праве на привлечение денег) и требования к размеру собственного уставного капитала, устанавливает порядок наполнения и актуализации сайта и т. п. Большинство изменений касается новых проектов, однако риск, что они распространятся и, например, на те, по которым предстоит вносить существенные изменения в проектную документацию, весьма велик.

С 1 января будущего года должна заработать новая система учета объектов недвижимости и прав на них — Единый государственный реестр недвижимости. Реестр должен объединить сведения и кадастрового учета, и госрегистрации прав, и даже данные о зонах с особыми условиями использования. Принципиальным отличием ЕГРН будет приоритет электронной версии (сейчас приоритет у бумажной). Это позволило установить принцип экстерриториальности: подать и получить документы можно будет в любом регионе. Дополнительный бонус — сокращение официальных сроков регистрации и появление новых способов подачи и получения документов (например, выдача курьерской почтой).

Отдельно стоит отметить реформу СРО в сфере строительства и проектирования. Прежде всего, с 01.07.2017 отменяются допуски, остается только требование о членстве. В сфере строительства устанавливается общее правило: СРО должна функционировать по территориальному признаку и не может иметь филиалов (это повлекло за собой существенную миграцию строительных компаний в рамках системы). Появилась возможность существования двух фондов в рамках одной организации (компенсации ущерба и договорной ответственности). С одной стороны, это дает заказчикам дополнительные гарантии, а с другой — наоборот, создает существенные риски, что платежи из фондов станут более регулярными и риск коллективной ответственности участников СРО за своих членов будет реальным.

Последняя важная новация — изменения в иерархии градостроительного законодательства. Казалось бы, из текста Градкодекса РФ однозначно следует, что градплан является лишь выпиской о содержании регламентов и выдается в заявительном порядке. На практике же все знают, что его получение — отдельная проблема, и ее решение зачастую требует нескольких месяцев, а то и лет. Даже сложившаяся судебная практика не мешала госорганам использовать ГПЗУ как сильный аргумент в нагрузке застройщиков инфраструктурными обязательствами.

Теперь градплан окончательно выводится из системы градостроительной документации и становится исключительно формальной выпиской. Новое регулирование получают проекты планировки и межевания, законодатель меняет подход к условиям, когда их разработка обязательна.

Эти тенденции отражают лишь наиболее важные направления, так как в течение года были приняты десятки федеральных законов, не говоря уже о подзаконных актах и актах субъектов РФ.

В целом девелоперам становится все сложнее работать. Несмотря на декларируемое уменьшение процедур при получении разрешения на строительство, они зачастую искусственно подменяются другими, не улучшая ситуацию.

Однако, по мнению автора, все это делает рынок более конкурентным и профессиональным, так как выжить на нем могут только серьезные команды, что идет на благо отрасли.

Материал опубликован в газете «ГУД News» № 09 (33) от 06.12.2016