Комментарии в СМИ

«Бесконечный девелопмент»

Под занавес летней сессии Госдума приняла существенные изменения в Земельный кодекс РФ и ввела отдельную главу, которая регулирует отношения, связанные с перечнем из 28 зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ). Подробнее об этом – в авторской колонке партнера, руководителя практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Дмитрия Некрестьянова.

Предусмотрены правила и последствия установления, изменения и прекращения их существования. Больше половины регулирования посвящено возмещению убытков при ограничении прав в связи с установлением и изменением ЗОУИТ. Общий принцип: если установление зон приводит к ограничениям владения, пользования или распоряжения объектом, правообладатель вправе требовать от лица, для которого установлены зоны, возместить убытки.

Одновременно внесены не очень заметные, но весьма чувствительные изменения в статьи Градостроительного кодекса РФ про выдачу разрешения на строительство (п. 13 ст. 51 ГрК РФ) и разрешения на ввод в эксплуатацию (пп. 5 п. 6 ст. 55 ГрК РФ).

Теперь на дату выдачи разрешения на строительство проверяют соответствие поданной документации разрешённому использованию участка и ограничениям, установленным федеральным законодательством. Но при этом бумаги должны соответствовать градостроительным регламентам, которые действовали на момент выдачи градплана участка. Таким образом, закон связывает оценку документации с двумя принципиально разными датами.

Но и на этом законодатель не остановился. Изменена норма о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию. Несоответствие объекта разрешённому использованию участка и имеющимся ограничениям, действующим на дату выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию, служит самостоятельным основанием для отказа.

При первом прочтении создаётся ощущение, что тут есть техническая ошибка: проверяется соответствие и на дату обращения за разрешением на строительство, и на дату обращения за разрешением на ввод. В среднем строительный цикл длится от одного до трёх лет, и совершенно очевидно, что вероятность совпадения ситуации на эти даты есть, но не очень большая. Получается, что даже если ты в соответствии с законом начал строительство, но во время стройки появились новые обременения, ты никогда не сможешь его завершить! Эта норма способна погубить всех остающихся на плаву застройщиков, так как от появления обременений в процессе строительства застраховаться невозможно.

Но определённая логика в такой формулировке всё же присутствует.

Вероятно, по мнению разработчиков изменений в Земельный кодекс РФ в части ЗОУИТ, именно обеспечению существования режима таких зон нужно отдавать приоритет. И когда появляется зона, в которую попадает строящийся объект, «пострадавший» застройщик может удовлетвориться денежной компенсацией всех убытков, включая потери от расторжения договоров с третьими лицами, и никто не остаётся в обиде.

В Земельный кодекс даже была включена статья, подробно регулирующая такое возмещение убытков. В силу п. 1 ст. 57.1 ЗК РФ убытки, включая упущенную выгоду, возмещаются в полном объёме. При этом в соответствии с п. 3-6 ст. 57.1 ЗК РФ при расчётах могут учитываться уменьшение рыночной стоимости имущества, расходы, связанные со сносом объектов или приведением параметров объекта либо участка в соответствие с установленными в границах зоны с ОУИ ограничениями, убытки в связи с расторжением договоров и невозможностью исполнения обязательств перед третьими лицами. Поскольку возмещаться они должны в полном объёме, необходимо учитывать и все иные расходы, а также неполученные доходы.

Но законодательная техника подвела разработчиков, и расхождения в формулировках Земельного кодекса РФ и Градостроительного кодекса РФ создают реальные и существенные риски незавершения объектов.

Так как специальный новый порядок компенсации убытков, предусмотренный ст. 57.1 ЗК РФ, распространяется только на потери от установления ЗОУИТ, а ст. 55 ГрК РФ не использует такой термин, пользуясь более широкой формулировкой «вид разрешённого использования и (или) ограничения, установленные в соответствии с земельным и иным законодательством РФ», новый порядок прямо вопросы компенсации убытков девелопера от «ограничений» не регулирует.

А что значит на практике такое расхождение в терминологии? Это значит, что в таких случаях будет использоваться не специальная и вполне конкретная норма ст. 57.1 ЗК РФ, а более общее правило ст. 57 ЗК РФ. Практика применения последней пока такова, что правообладатели участков либо вообще не получают компенсации, либо её размер несоразмерно урезан.

Материал опубликован в газете «ГУД News» № 6 (46) от 10.12.2018

ПОДЕЛИТЬСЯ

Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD

ПРОЕКТЫ