Комментарии в СМИ

«Ребусы долёвки»

Дмитрий Некрестьянов, партнёр, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнёры», делится впечатлениями от новой редакции закона о долевом строительстве.

Новая редакция 214-ФЗ «Об участии граждан в долевом строительстве…», принципиально изменившая порядок привлечения средств дольщиков на «первичке», вступила в силу в июле. О грядущей революции было известно за год, но должным образом подготовиться к ней не успели не только застройщики и банки, но и сами чиновники. Первыми впечатлениями от работы по новым правилам с ГУД News поделились участники рынка из разных регионов.

Дмитрий Некрестьянов, председатель Комитета по законодательству РГУД, партнёр, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнёры» (Петербург):

Редакция 214-ФЗ точно не окончательная: сразу после принятия поправок Минстрой заявил о начале работы над новыми. Опять зазвучали отринутые было предложения о существенном повышении взносов в Фонд защиты дольщиков, о более быстром переходе на эскроу-счета, об использовании средств СРО для помощи обманутым дольщикам. Всё это напоминает анекдот про шамана, который советовал, как спасти стадо овец. Когда стадо в итоге погибло, он выдал фразу: «Жаль, у меня было ещё столько идей…».

Девелоперы уже привыкли к постоянным изменениям законодательства, и какой-либо паники не наблюдается, но серьёзная обеспокоенность существенным усложнением правил, затрагивающих и уже реализуемые проекты, есть у всех. Строители заинтересованы в максимальном соблюдении правил игры, но сейчас даже государственные органы расходятся в трактовке нынешней редакции закона и переходных положений.

Очевидная недоработка — абсолютно запутанные и противоречивые переходные положения, которые касаются разрешений на строительство, выданных до 1 июля 2018 года.

Вызывает вопросы и целесообразность жёсткого правила «один застройщик — одно разрешение». Ведь цель была обозначена как уход от «котлового» метода финансирования, что легко достигается введением отдельных счетов и учёта по каждому разрешению. Много вопросов вызывают запреты на деятельность застройщиков, не связанную со строительством конкретного дома, а также практически неисполнимое требование, чтобы генеральный подрядчик и технический заказчик открывали счета в тех же уполномоченных банках, что и застройщик. Эта норма вообще не учитывает кредитную нагрузку таких лиц. Зачастую они не имеют возможности сменить банк из-за обязательств по кредитам.

Павел Брызгалов, директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер»:

С 1 июля все застройщики обязаны открывать расчётные счета в уполномоченных банках в отношении каждого разрешения на строительство. Мы выбрали Сбербанк, Россельхозбанк и ВТБ. На эскроу-счета в ближайшие месяцы переходить не планируем. До 1 июля 2019-го этот пункт является необязательным.

Поправки, которые вступили в силу с 1 июля, кардинальных изменений в деятельность нашей компании не привнесли, но трудоёмкость финансовых процессов выросла практически вдвое — из-за дополнительно возникшего банковского сопровождения.

Если говорить о влиянии на рынок, уже понятно, что мелким и средним застройщикам адаптироваться к новым условиям будет непросто. Новые требования (особенно те, что вступают в силу с 1 июля 2019-го) приведут к укрупнению игроков и монополизации рынка. Стоимость квадратного метра из-за перехода на проектное финансирование тоже возрастёт минимум на 25–30% (это нынешняя разница в цене жилья «на котловане» и готовых квартир).

Валерий Ананьев, генеральный директор НП «Управление строительства «Атомстройкомплекс» (Екатеринбург):

Хорошо, что застройщикам дали год на то, чтобы перестроиться. По тем объектам, разрешения на строительство которых получены до 1 июля 2018-го, пока можно работать в старом правовом поле. Во-вторых, хорошо, что пожелания застройщиков были услышаны и учтены в новом законе: при открытии счетов эскроу мы не теряем связи с дольщиками и можем заключать договоры на квартиры в стадии строительства. То, что потратить деньги дольщиков можно будет только после ввода дома в эксплуатацию, на мой взгляд, является шагом к цивилизованному рынку. Если проектное финансирование будет нормально функционировать, если банки будут внимательно проверять, кому они выдают деньги на строительство (ведь теперь и они несут ответственность перед дольщиками), закон будет работать.

Понятно, что себестоимость строительства вырастет: раньше мы использовали бесплатные деньги дольщиков, теперь — банковское проектное финансирование. Но цены сегодня регулирует рынок: при текущем объёме предложения и уровне спроса едва ли стоит ждать серьёзного скачка. Всегда были и будут особо ликвидные проекты, которые пользуются повышенным спросом, а потому цена на них выше. Кроме того, у каждого застройщика есть предложения по минимальной стоимости. Эта нижняя планка может увеличиться пропорционально росту себестоимости. В целом же средняя стоимость квадратного метра изменится незначительно — в пределах инфляции. Дальше всё отрегулирует рынок.

Наталья Зверева, заместитель генерального директора, руководитель отдела реализации проектов АО «Восток Центр Иркутск» (ГК «Актив»):

Основная проблема действующего законодательства в том, что нет однозначного толкования статей о сроках выдачи разрешений. Если в ближайшее время не будет официальных разъяснений, застройщики могут столкнуться с серьёзными штрафами от контролирующих органов.

Одна из статей отменяет оплату ДДУ путём проведения взаимозачёта, но ведь мы все знаем, что часто с подрядными организациями рассчитываются квартирами. Теперь такая схема невозможна. И что делать с уже существующими договорами?

Эскроу-счета — новая, и поэтому непонятная до конца схема работы. На старте проекта надо выбрать один из вариантов — привычный (с поступлением средств дольщиков на собственный счёт) или же эскроу. Последний предполагает получение проектного финансирования от банка. А если банк откажет, вернуться к старой схеме уже нельзя, так как должно быть единообразие договоров. Получается замкнутый круг. Проектного финансирования надо ждать 2–3 месяца. Не будучи уверенным в его получении, нельзя открывать продажи. А на что вести стройку? В нашем регионе строительный сезон довольно короткий. Значит, сроки строительства растянутся, что приведёт к понижению маржинальности проекта.

Новая редакция закона объединила площадки dol.minstroyrf.ru и наш.дом.рф в единый ресурс. Это привело к серьёзным техническим сбоям: невозможно разместить новые документы и внести изменения в существующие проектные декларации.

Спецсчета мы открыли в ПАО «Сбербанк». С этого момента все деньги должны поступать именно на них. А как быть с ДДУ, подписанными и поданными на регистрацию до открытия счёта? По кредитным сделкам денежные средства уже на аккредитивах, которые раскрываются автоматически на счёт, указанный в договоре. Изменить его нельзя. Сейчас сбой в работе Росреестра снова поставил застройщиков под удар в этом вопросе.

С эскроу сегодня работает только Сбербанк. В нашем регионе лишь наша компания запустила эту схему одновременно по двум новым объектам. Вопросов много, ответы пока есть не на все.

Конечно, появились и дополнительные вопросы от дольщиков. Изучив СМИ, многие считают, что долевого участия больше нет в принципе. Это вызывает беспокойство. Некоторые граждане начинают думать, что застройщик их обманывает и нарушает законодательство.

Александр Щиголь, заместитель директора компании «Брусника»:

К вступившим в силу изменениям мы начали готовиться заблаговременно. В апреле этого года первыми подписали со Сбербанком проектное финансирование с использованием счетов эскроу. Кредитная линия на 1,2 млрд рублей была открыта для строительства пятой очереди квартала «Новин» в Тюмени. У нас прошло несколько тестовых сделок, трудности, которые были выявлены (необходимость присутствия представителя застройщика при открытии счёта эскроу покупателем), уже устранены.

На 1 июля 2018 года в список уполномоченных, допущенных ЦБ к сопровождению застройщиков жилья, входило 55 банков. Но, по мнению Минстроя, полноценно финансировать проекты жилищного строительства, аккумулируя деньги дольщиков на своих счетах эскроу, сегодня готов только Сбербанк.

Банк проводит регулярные разъяснительные мероприятия с застройщиками и индивидуальные консультации. Есть понимание по главным процессам. Безусловно, будут появляться трудности и открываться узкие места во взаимодействии. Будем их решать совместно. Важно сохранить те схемы, которые позволяли клиентам быстро и удобно оформлять ипотечные кредиты в офисе застройщика, а также сохранить сервис по онлайн-регистрации ДДУ в Росреестре.

Дмитрий Панов, председатель Комитета по жилой недвижимости РГУД, генеральный директор ГК «Доверие» (Петербург):

Сегодня самый больной вопрос у петербургских застройщиков — выстраивание новых финансовых потоков через обслуживающие банки. В меньшей степени это касается действующих проектов, по которым до 1 сентября должны быть открыты спецсчета. Вопрос скорее организационный. Чего нельзя сказать про новые проекты, запущенные после 1 июля 2018 года. По ним законодатель предлагает выбирать между «котловой схемой» финансирования, но с существенными и жёсткими ограничениями, либо использовать эскроу-счета. При этом порядок привлечения средств дольщиков, организация и условия проектного финансирования застройщиков через эскроу-счета ещё не окончательно закреплены на уровне методических указаний и инструкций Центробанка и Минстроя РФ. Много вопросов возникает в отношении банковского контроля за целевым расходованием средств. С одной стороны, банки не до конца понимают, какие именно расходы считать целевыми, а какие — нет. С другой — застройщики опасаются необоснованной приостановки платежей и появления кассовых разрывов.

По проектам, выведенным на рынок до 1 июля 2018-го, практически все крупные банки готовы открывать спецсчета. По новым проектам и проектам, реализуемым с помощью эскроу, банковское и девелоперское сообщество ждёт разъяснений ЦБ РФ и Минстроя.

Как таковых вопросов, связанных с изменениями в 214-ФЗ, от дольщиков не поступает. Однако мы фиксируем всплеск спроса, связанный с традиционно «негативным» потребительским восприятием ситуации на рынке. Проще говоря, дольщики не до конца понимают, что происходит на законодательном уровне, но уверены в дальнейшем росте цен, что побуждает их приобрести недвижимость как можно скорее.

Евгения Иванова

Материал опубликован в газете «ГУД News» № 04 (44) от 13.09.2018

ПОДЕЛИТЬСЯ

Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD

ПРОЕКТЫ