Комментарии в СМИ

«Бумажная переделка на стройке»

14.03.2019 Недвижимость и строительство

Строительство – процесс продолжительный, в ходе которого часто меняются проектные решения. C августа прошлого года внесение изменений в проектную документацию требует внимательного анализа, так как риски отказа в получении изменённого разрешения на строительство из-за изменений параметров застройки существенно возросли. Подробнее – в авторской колонке партнера, руководителя практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Дмитрия Некрестьянова.

По ранее действовавшей редакции п. 21.14 ст. 51 ГрК РФ вносить изменения в разрешение на строительство можно было по исчерпывающему перечню оснований. Одновременно п.п. 3.5-3.7 ст. 49 ГрК РФ устанавливали требования к обязательному повторному прохождению экспертизы, если изменения влияли на безопасность объекта. В свою очередь, п. 7 ст. 52 ГрК РФ допускал отклонение параметров объекта капитального строительства от проектной документации, если такая необходимость выявилась в процессе работ.

В итоге застройщики прибегали к двум вариантам. Первый – изменения в проектную документацию, не влияющие на характеристики безопасности объекта, оформлялись либо утверждением новых томов проектной документации, либо вообще «авторскими листами». Если при этом параметры объекта, указанные в разрешении, оставались прежними, бумаги использовали без изменений в разрешении. Если затрагивался конструктив, обязательно проводилась экспертиза. Изменения вместе с заключением экспертизы направляли в уполномоченный орган, и он корректировал разрешение.

В какой-то момент такая «вольная» трактовка в отсутствие нормального регулирования привела к тому, что по одному из дел, дошедших до Верховного суда РФ, суд высказался жёстко и безапелляционно: норма Градостроительного кодекса РФ не допускает возможности вносить изменения в разрешение без объективных причин.

При этом внесение изменений в проектную документацию, не влекущих изменений технико-экономических параметров и не затрагивающих конструктивные элементы, по-прежнему оставалось не урегулированным, а все иные изменения оказывались целиком и полностью «на усмотрение» органов власти.

Однако с принятием существенных изменений в Градостроительный кодекс РФ, вступивших в силу 03.08.2018, правовое регулирование и возможности для внесения изменений полностью изменились.

Актуальная редакция п. 21.14 ст. 51 ГрК РФ прямо предусматривает право застройщика обратиться с заявлением о внесении изменений в разрешение (речь идёт именно об инициативном обращении, не обусловленном объективной необходимостью). Такое изменение может быть связано как с продлением срока, так и с изменением иных характеристик объекта или проектной документации.

Одновременно законодатель устранил возможность разночтений в процедуре. Теперь для любых изменений проектных решений требуется повторная экспертиза документации. А чтобы получить изменённое разрешение на строительство, застройщик подаёт точно такой же пакет приложений, как при обращении за новым. И проверяется он так же, то есть на соответствие градостроительному регламенту на дату выдачи действительного градплана, а соответствие виду разрешённого использования участка и ограничениям – на дату обращения за внесением изменений.

Такое регулирование действительно устраняет все возможные риски разного толкования и противоречия терминологии. Однако оно порождает дополнительные риски для получателя разрешения: истечение срока действия первоначального ГПЗУ или возникновение новых ограничений участка, либо смена видов его использования могут сделать невозможным завершение стройки.

Отдельно стоит упомянуть о новых сроках. Ранее в п. 20 ст. 51 ГрК РФ было установлено, что за продлением разрешения на строительство нужно обратиться не менее чем за 60 дней до истечения срока его действия. Сейчас сделать это нужно не позднее чем за десять рабочих дней. И с обязательным условием, что работы на стройплощадке начались. В ином случае будет отказ.

Материал опубликован в газете «ГУД News» № 1 (47) от 14.03.2019