Комментарии в СМИ
«Что год грядущий нам готовит?»
Евгений Ширстов, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», предупредил о грядущих изменениях порядка выкупа земель собственниками находящихся на них объектов.
Один из существенных факторов, сдерживающих развитие рынка недвижимости в России, — несовершенство законодательной базы. Всегда внезапно для игроков рынка меняющиеся законы – одна из специфических черт ведения бизнеса в стране. Какие положительные изменения законодательной базы произошли в 2011 году и что ожидает профессиональное сообщество в 2012-м?
Игорь Чумаченко,
руководитель практики «Недвижимость. Земля. Строительство», юридическая фирма VEGAS LEX:
В следующем году ожидаются изменения Земельного и Градостроительного кодексов. Поправки направлены на упрощение предоставления земельных участков и совершенствование процедуры получения разрешения на строительство. В числе прочего планируются отмена понятия «категории земель» и введение механизма неправительственной экспертизы проектной документации, необходимой для получения разрешения на строительство.
Столичных девелоперов ожидает ревизия существующих инвестиционных контрактов с правительством Москвы, замороженных в связи с нарушением требований законодательства по предоставлению земельных участков при заключении этих контрактов. «Заморозка» этих проектов привела к значительным убыткам инвесторов таких проектов. Этот процесс создал новые области для проведения сложной правовой работы.
Евгений Ширстов,
старший юрист практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и Партнеры».
С 1 января 2012 года цена земельных участков, выкупаемых собственниками расположенных на них объектов недвижимости, может существенно увеличиться. До этого времени в соответствии с вводным законом к Земельному кодексу действуют «льготные» предельные цены, конкретные значения которых определяются нормативными актами субъектов РФ. Например, в Санкт-Петербурге цена выкупа составляет 13,5–19,5% кадастровой стоимости участка, что применимо в том числе к выкупу участков под объектами реализованных на городской земле инвестиционных проектов. После 1 января 2012 года цены выкупа земли должны определяться уполномоченными органами (федерального, регионального или местного значения — по принадлежности земель) в пределах их кадастровой стоимости, а до такого определения стоимость участка устанавливается на уровне 100% его кадастровой стоимости.
Нормы закона предполагают, что льготные цены должны применяться лишь до 1 января 2012 года. Тем не менее если после 1 января нормативные акты субъектов РФ, определяющие нынешние «льготные» цены, не будут отменены, то нынешние цены вполне могут применяться как установленные уже за рамками «льготного» периода. Но учитывая, что это нормативные акты субъектов РФ, их применение будет возможно только для земель, находящихся в ведении соответствующих субъектов (например, в Санкт-Петербурге — это подавляющая часть всех земель), так как после 1 января цены на муниципальные и федеральные земли в любом случае должны устанавливаться органами соответствующего уровня. Как в итоге будет решаться этот вопрос применительно к землям субъектов, должна показать практика.
Юрий Халимовский,
старший юрист практики недвижимости и строительства «Пепеляев Групп»:
В 2012 году прекращается действие ряда переходных положений градостроительного и земельного законодательства. Так, с 31 января 2012 года органы государственной и местной власти по общему правилу не смогут утверждать проекты планировки и межевания, градпланы, резервировать земли и изымать участки для публичных нужд при отсутствии утвержденной граддокументации. А при отсутствии правил землепользования и застройки не смогут выдавать разрешения на строительство и предоставлять для этих целей участки.
Лишь до конца 2012 года сохраняется упрощенный (административный) порядок изменения видов разрешенного использования участков и строений и изменения границ населенных пунктов. Следует отметить, что в большинстве регионов степень готовности градостроительной документации очень низкая.
В Санкт-Петербурге в планах законодателя рассмотрение целого ряда вопросов: уточнение границ города, принятие региональных градостроительных нормативов, корректировка генерального плана и правил землепользования и застройки города.
В качестве примеров планирующихся нововведений в первую очередь стоит назвать попытку урегулировать создание жилья «экономического класса». Если закон примут, будет структурно и юридически выделен новый сегмент рынка жилой недвижимости. Застройщики, работающие в этой сфере, получат определенные преференции и, возможно, приобретут узкую специализацию, а рынок дешевого жилья вырастет.
В целом, за исключением случая масштабного изменения ГК РФ, девелоперам не стоит опасаться или ожидать кардинальных изменений условий деятельности.
Карина Чичканова,
партнер, руководитель санкт-петербургской практики по недвижимости и российской практики по ГЧП международной юридической фирмы Salans:
Назревают важные изменения в земельном законодательстве. Как уже неоднократно отмечали высокопоставленные представители власти, в частности Владимир Путин на заседании правительственной комиссии по вопросам регионального развития 15 июля 2010 года, необходимо отказаться от деления земель по категориям. Такой законопроект разработан Министерством экономического развития РФ и внесен в правительство РФ, а в осеннюю сессию его планируется рассмотреть в Государственной Думе. В случае принятия законопроекта девелоперу для целей получения разрешения на строительство объекта, не соответствующего «разрешенному использованию», будет необходимо пройти лишь одну процедуру на местном уровне — изменить вид разрешенного использования. Это должно существенно ускорить процесс получения разрешительной документации, необходимой для начала строительства.
Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям
Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям