Комментарии в СМИ

«Долевой Рубикон»

17.06.2019 Недвижимость и строительство

Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», в своей авторской колонке подчеркивает преимущества работы застройщиков на условиях проектного финансирования и эскроу-счетов.

Все усилия застройщиков в последнее время были направлены на то, чтобы привлекать средства в жилищные проекты по старым правилам. Между тем у работы на условиях проектного финансирования и эскроу-счетов есть свои преимущества. Минусы тоже имеются, но сейчас не о них.

В этой схеме нет нормативного требования к опыту строительства жилых объектов в качестве застройщика или техзаказчика. Как итог — застройщики апарт-отелей и небольшие региональные девелоперы смогут снова вести продажи по 214-ФЗ с использованием эскроу.

Нет здесь и нормативных ограничений, связанных с расходованием денег и привлечением софинансирования. Между тем обязательство застройщика финансировать собственные дочерние компании в рамках займа в пределах 20% от стоимости строительства стало серьёзным препятствием завершения объектов даже для надёжных участников рынка. А установленные ст. 18 214-ФЗ ограничения по целям расходования средств дольщиков не учитывают особенности деятельности застройщика и создают существенные проблемы для реализации проектов. Чтобы сделать расчёты более прозрачными, законодателю было достаточно закрепить их за специальными счетами, но он начал ещё и вмешиваться в хозяйственную деятельность (не понимая её).

Отсутствие нормативных требований к вопросам наличия/отсутствия задолженности по налогам и сборам — ещё один плюс проектного финансирования. Налоговая система работает так, что даже у добросовестных компаний иногда возникают (зачастую необоснованные) задолженности. Это не может свидетельствовать о недобросовестности по отношению к дольщикам, но тем не менее по текущим проектам такое требование есть.

При проектном финансировании нет нормативных ограничений по владению долями и акциями, выдаче и получению поручительств и займов. Все эти вопросы относятся к хозяйственной деятельности группы компаний застройщика, и то, что законодатель не учитывает связанные с этим нюансы для текущих проектов, создаёт иногда неразрешимые противоречия. В итоге защита дольщика не усиливается, а, наоборот, ослабляется.

Застройщики смогут сэкономить на взносах в Фонд защиты обманутых дольщиков. Так как при счетах эскроу средства дольщика недоступны застройщику до завершения строительства, то обманутых дольщиков (заплативших, но оставшихся без жилья и денег) быть не может. Следовательно, нет объективной необходимости в аккумулировании средств Фондом.

Активы больше не будут становиться предметом залога и других обеспечений в пользу дольщика. Залог на застраиваемый участок даёт мнимую гарантию для дольщика. Он лишь делает участок менее ликвидным при оценке, но никак не увеличивает возможности достройки. Теперь банк будет рассматривать участок как свободный от требований третьих лиц для целей оценки обеспечения.

Стоит признать, что все эти плюсы могут нивелироваться требованиями банка при предоставления проектного финансирования. Только практика покажет, облегчится ли ситуация для застройщика.

В заключение хотелось бы остановиться на вопросе, которым задаются абсолютно все компании. Можно ли при системе эскроу проводить часть расчётов с подрядчиками бартером (т.е. квартирами)? Существуют разные точки зрения, но полагаем, что само по себе это не противоречит требованиям 214-ФЗ. В п. 2 ст. 15.4 214-ФЗ указано, что при расчётах по эскроу в ДДУ должен быть указан порядок расчётов, а именно то, что они будут проводиться через депонирование средств на эскроу-счёте банка. В свою очередь, в соответствии со ст. 410 ГК РФ зачёт является не порядком расчётов, а способом прекращения обязательства (в данном случае — по оплате по ДДУ). Так как 214-ФЗ ограничивает только порядок расчётов, а не способы прекращения обязательств, каких-либо юридических противоречий и рисков нет.

В то же время последующая уступка таких прав, с нашей точки зрения, создаёт существенные юридические риски признания сделки ничтожной как совершённой в обход закона. Ведь по итогам уступки физлицо будет лишено той гарантии, ради которой и введены все эти нормы: денег на эскроу-счёте нет, а значит, сохранится риск возникновения обманутых дольщиков.

Подводя итог, следует признать, что работа в рамках проектного финансирования потенциально возможна и даёт много преимуществ для застройщика. Однако есть одно важное «но»: этими преимуществами смогут воспользоваться только те, кто пройдёт фильтр банковской проверки на кредитоспособность.

Материал опубликован в газете «ГУД News» № 2 (48) от 17.06.2019