Комментарии в СМИ

Что такое многоквартирный дом?

С обыденной точки зрения многоквартирный дом является зданием, содержащим квартиры и, иногда, нежилые помещения – магазины, офисы и т.п., а также места общего пользования (лестничные площадки, инженерные коммуникации и пр.). С правовой точки зрения многоквартирный дом представляется не единой вещью, а имущественным комплексом, объединяющим индивидуальное и общее имущество.

Согласно закрепленному в законодательстве определению многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. (П. 6 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 №47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции»). Каждый элемент индивидуального имущества – отдельные квартиры и нежилые помещения – может принадлежать различным лицам, как обычным гражданам, так и организациям, а также муниципальным образованиям и государству, а в некоторых случаях может принадлежать нескольким лицам на праве общей собственности. Например, квартира, приобретенная супругами во время брака, является их общей совместной собственностью. После развода квартира может поступить в их общую долевую собственность.

Что такое общее имущество в многоквартирном доме и можно ли рассчитать свою долю в нем?

Нужно ли регистрировать права на общее имущество?

Общее же имущество в многоквартирном доме составляют самые разнообразные объекты, многие из которых вообще не могут быть самостоятельными вещами и находиться в частной собственности одного лица (например, стены здания). Все элементы общего имущества соединены целевым назначением – они созданы для того, чтобы обеспечить возможность нормальной эксплуатации многоквартирного дома и помещений в нем. Общее имущество предназначено не для конкретной квартиры или офиса, а для всех (например: канализация) или нескольких (например: лестничная клетка верхнего этажа) помещений в доме.

Общее имущество принадлежит всем домовладельцам (собственникам помещений) сообща.

Каждый собственник жилого или нежилого помещения приобретает долю в праве собственности на общее имущество. Доля в праве собственности на общее имущество приобретается одновременно с регистрацией права собственности на квартиру или коммерческое помещение в многоквартирном доме. Закон запрещает распоряжаться долей в общем имуществе отдельно от соответствующего помещения: нельзя ни продать долю, ни сдать в аренду, ни каким-либо иным способом своей долей в общем имуществе, не распоряжаясь своей квартирой или офисом.

Доля в праве на общее имущество возникает одновременно с возникновением права на помещение, то есть, с момента государственной регистрации права собственности на квартиру или коммерческое помещение. Законодательством о государственной регистрации специально установлено, что государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. (П. 2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Свидетельство о государственной регистрации доли в праве на общее имущество не выдается, но сведения о доле указываются в свидетельстве о регистрации права на помещение.

Тем не менее, в некоторых случаях необходимо бывает зарегистрировать не долю отдельного домовладельца в праве на общее имущество, а как таковое право общей долевой собственности на это имущество. Государственная регистрация права общей долевой собственности на объект недвижимости, относящийся к общему имуществу в многоквартирном доме (например, земельный участок или хозяйственную постройку), обязательна в случаях, когда данный объект передается в пользование (например, в аренду) какому-либо лицу (лицам) или является предметом иных сделок, на основании которых право общей долевой собственности ограничивается (например, соглашения о сервитуте), а также при возведении нового объекта недвижимости, на который у собственников помещений возникает право общей долевой собственности (Это разъясняется в п. 5 Приказа Минюста РФ от 14.02.2007 №29 «Об утверждении Инструкции об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества»).

Следует также понимать, что доля в общем имуществе – это вовсе не конкретные квадратные метры, которые можно огородить, к примеру, на лестничной площадке, и не конкретный отрезок общего стояка, который можно считать своим. Каждая вещь в общем имуществе, каждый его элемент принадлежит всем домовладельцам сообща.

В отличие от ранее действовавшего законодательства о кондоминиумах современный Жилищный кодекс не позволяет менять эту долю по усмотрению собственников: размер доли установлен законодательно. Размер принадлежащего домовладельцу помещения определяет его долю в праве на общее имущество: доля в праве пропорциональна площади помещения.

Рассмотрим пример. Для расчета доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме необходимо, во-первых, знать общую площадь своего помещения.

Законодательство определяет, что общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. (П. 5 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации). Аналогичным образом определяется и общая площадь нежилого помещения. Предположим, что общая площадь принадлежащего нам помещения 98 кв.м. Во-вторых, нужно знать сумму площадей всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме. Эти данные можно запросить в организации, осуществляющей техническую инвентаризацию (проектно-инвентаризационное бюро или бюро технической инвентаризации). Возьмем сумму площадей помещений в многоквартирном доме равной 12 450 кв.м. Наша доля в праве на общее имущество составит 98/12450.

Для чего важно знать размер своей доли? Для того, чтобы проверить правильность начисления земельного налога (который уплачивается пропорционально доле в праве (П. 1 ст. 392 Налогового кодекса российской Федерации.)) или чтобы знать, каким количеством голосов домовладелец располагает на общем собрании собственников помещений (это количество голосов привязано к доле в праве на общее имущество и, следовательно, к размеру помещения (П. 3 ст. 48 Жилищного кодекса Российской Федерации), для определения степени участия в расходах по содержанию общего имущества (Ст. 39 Жилищного кодекса Российской Федерации). Общее имущество в многоквартирном доме упоминалось уже в Гражданском кодексе РФ. Ст. 290 Гражданского кодекса устанавливает, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Аналогичное определение общего имущества содержалось и в Законе о товариществах собственников жилья, который утратил в силу после вступления в силу Жилищного кодекса РФ (с 01 марта 2005 г.).

Сейчас состав общего имущества на законодательном уровне принципиально определен п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса: «Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее — общее имущество в многоквартирном доме)».

Таким образом, законодательно установлен некий общий перечень имущества и определен главный критерий, по которому можно определить, что та или иная вещь относится к общему имуществу многоквартирного дома. Это принцип целевого назначения: общее имущество предназначено для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного многоквартирного дома. Некоторые детали можно почерпнуть и из иных нормативных актов. Законодательные и подзаконные акты уточняют состав имущества и необходимой территорий: это подходы (не менее 1 м. шириной) и проезды (не менее 3,5 м.) (П.п. 3, 4 и 6 раздела 3.2.2. «Проект межевания территорий» Инструкции о порядке разработки, согласования, экспертизы и утверждения градостроительной документации (утв. Постановлением Госстроя РФ от 29 октября 2002 г. № 150); подп. 4) п. 7.5. Методических рекомендаций по проведению землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства (утв. Росземкадастром 17 февраля 2003 г.)), площадки для хранения автомобилей, хозяйственные и рекреационные площадки, придомовые зеленые насаждения (ТСН 30-305-2002 «Градостроительство.

Реконструкция и застройка нецентральных районов Санкт-Петербурга»; ТСН 30-306-2002 «Реконструкция и застройка исторически сложившихся районов Санкт-Петербурга»), хозяйственно-бытовые постройки и площадки (в т.ч. для сушки белья, дровяные сараи, навесы и т.п.)(Пункт 3 Приложения №8 «Примерный перечень работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда» к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда (утв. постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170)) , санитарное оборудование, включая мусоросборники и мусорные площадки (СанПиН 42-128-4690-88 «Санитарные правила содержания территорий населенных мест» (утв. Минздравом СССР 5 августа 1988 г. № 4690-88); п.п. 45, 46 Правил застройки сельских населенных пунктов РСФСР, утв. Постановлением СМ РСФСР от 20 июля 1981 г. № 389) и т.п. Принципы определения границ инженерных сетей, относящихся к общему имуществу, установлены Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме (Утв. Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. №491). Так, водопроводные сети относятся к общему имуществу в многоквартирном доме начиная от внешней границы стены многоквартирного дома до первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков.

Понятно, что зачастую довольно легко определить, какое имущество в пределах самого здания составляет общее имущество многоквартирного дома. Гораздо большие проблемы представляет имущество, находящееся за пределами здания, а иногда и некоторые помещения в самом здании (например, технологические помещения, которые могут использоваться для различных нужд, но при этом не считаться самостоятельными недвижимыми объектами).

Очевидно также, что сколько бы ни был подробен законодательный перечень элементов общего имущества, его одного недостаточно. Часто бывает так, что одни и те же вещи, например, детские и мусорные площадки, парковки и проезды обслуживают несколько многоквартирных домов. Письмо Министерства регионального развития РФ от 04 апреля 2007 г. №6037-РМ/07 «Об определении перечня общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме» разъясняет, что собственники помещений в многоквартирном доме, в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества, вправе самостоятельно определять состав общего имущества в многоквартирном доме, руководствуясь статьей 36 Жилищного кодекса и пунктами 2 — 9 Правил содержания общего имущества (Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 №491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»). Для того, чтобы определить состав общего имущества в каждом конкретном случае предусмотрен административный порядок, призванный облегчить жизнь домовладельцев.

Как определяется состав общего имущества?

В Санкт-Петербурге одним из основных документов, призванных помочь домовладельцам определить состав общего имущества в многоквартирном, является приказ Государственного учреждения «Городского управления инвентаризации и оценки недвижимости» (ГУИОН) от 6 мая 2005 г. №30 «О справке о размерах площадей помещений в многоквартирном доме и паспорте на многоквартирный дом».

ГУИОН (его филиалы – проектно-инвентаризационные бюро (ПИБ) административных районов Санкт-Петербурга) изготавливает паспорт многоквартирного дома на основании заявления домовладельцев, управляющей организации или балансодержателя (ТСЖ, ЖСК и др.). Если за изготовлением паспорта многоквартирного дома обращается представитель домовладельцев, то он должен принести протокол общего собрания собственников помещений, отражающее кворум (более 50% голосов от голосов всех собственников помещений в многоквартирном доме) и то, что решение об обращении в ГУИОН принято большинством голосов.

ГУИОН изготавливает паспорт на многоквартирный дом по архивным данным, включая материалы инвентарных дел ПИБ, проектную документацию и иные документы, предоставленные заявителем. Так, по поводу границ общего имущества заявитель может представить заключение эксплуатирующей организации, застройщика или независимой экспертизы.

ГУИОН включает в паспорт в качестве объектов общего имущества не только само здание многоквартирного дома, но и отдельные объекты недвижимости, непременно нежилые, которые предназначены для обслуживания многоквартирного дома и служат его использованию (например, насосная, трансформаторная).

Аналогичным образом описываются в паспорте и объекты технологической инфраструктуры (технологические помещения, инженерные коммуникации и пр.).

В состав общего имущества многоквартирного дома не включаются помещения, которые хотя и попадают по формальным признакам в состав общего имущества, но на дату вступления в силу части первой ГК РФ (01 января 1995 г.) имели фактическое целевое использование (спецподвалы, магазины и т.д.).
Паспорт многоквартирного дома в целом описывает границы общего имущества. В паспорте указываются сведения и о земельном участке при многоквартирном доме.

А что с общим участком?

Если придомовой участок не сформирован (не прошел кадастровый учет) ко дню составления паспорта многоквартирного дома, сведения о придомовом участке в паспорте указываются на основе данных обследования, проведенного ПИБ.

Придомовой земельный участок – это территория, необходимая для использования многоквартирного дома и общего имущества. Четких законодательных критериев для определения его размера не установлено, но очевидно, что он должен включать как территорию, занятую многоквартирным домом, так и некую дополнительную территорию, необходимую и достаточную для эксплуатации здания и объектов общего имущества, расположенных вне здания.

Границы участка также определяются естественными ориентирами, красными линиями, границами существующих смежных участков.

В Санкт-Петербурге процедура формирования придомового участка урегулирована достаточно подробно (См.: Распоряжение Правительства Санкт-Петербурга от 29 марта 2005 г. №25-рп «О порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга и организаций при формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом» и Распоряжение Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Правительства Санкт-Петербурга от 11 августа 2006 г. №1555-рк «О формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом»). Установленная процедура хотя и инициируется решением общего собрания домовладельцев, но по существу проходит практически без их особого участия.

Ключевым документом, определяющим границы будущего придомового участка, является выдаваемое Комитетом по градостроительству и архитектуре заключение о границах, ограничениях и обременениях земельного участка. Обязательным приложением к этому заключению является схема земельного участка, на которой указываются его ориентировочные границы. Эта схема является основой для всех последующих землеустроительных и кадастровых работ.

Что домовладельцы вправе делать с общим имуществом?

Если со своей персональной долей в праве на общее имущество домовладелец практически ничего не может сделать, то элементы общего имущества, представляющие из себя самостоятельные вещи, могут быть использованы и даже могут быть объектами сделок с общего согласия домовладельцев. Согласие домовладельцев считается достигнутым тогда, когда более половины проголосовало за соответствующее решение на общем собрании домовладельцев (при этом достаточно, чтобы на собрание явилось такое количество домовладельцев, какое в совокупности обладает более чем половиной голосов) (Ст. 45 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Например, по решению общего собрания придомовой участок можно сдать в аренду, обустроить на нем автостоянку или детскую площадку, установить сервитут, предоставляющий право прохода соседям и т. д. (Решение общего собрания по этому поводу является необходимым, но не достаточным документом. В случаях, предусмотренных законодательством, потребуется согласование места размещения объекта, подготовка проектной документации и т. п.).

Обособленные помещения, входящие в состав общего имущества можно передать в пользование (аренду).

Общее имущество в многоквартирном доме можно даже уменьшить – но только с согласия всех домовладельцев и только путем реконструкции. Так, в подвале можно обустроить пригодные для самостоятельного использования нежилые помещения и сдать их в аренду, реконструировать чердак и превратить его в мансарду и т. п.

В случае разрушения многоквартирного дома по тем или иным причинам право общей долевой собственности домовладельцев сохраняется – без изменения долей! – на придомовой участок и иное уцелевшее общее имущество.

Кондоминиум и права ТСЖ.

С введением Жилищного кодекса из законодательства исчезло понятие кондоминиума. Вместе с тем, новые нормы не предполагают мгновенного «растворения» существующих кондоминиумов. Если кондоминиум был создан до вступления Жилищного кодекса в силу, он сохраняется, сохраняются и права на него.

Проблема в данном случае в том, что ранее действовавший закон допускал создание нескольких кондоминиумов в одном многоквартирном доме. Современное законодательство исходит из принципа один многоквартирный дом – один комплекс общего имущества. Автоматического слияния кондоминиумов не происходит – чтобы вернуть общему имуществу единство, необходимо, чтобы собственники имущества кондоминиума приняли решение о его расформировании как объекта прав и перераспределили доли в праве на общее имущество в соответствии с новыми правилами. То же касается и установления долей. До нового Жилищного кодекса доли в праве на общее имущество могли быть определены соглашением домовладельцев. Если такое соглашение состоялось, то оно сохраняет силу, пока его участники не отменят его и не приведут соотношение долей в соответствие с нормами ст. 37 Жилищного кодекса.

Достаточно распространен миф о том, что товарищество собственников жилья может распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме или даже получать в собственность такое имущество, например, оформлять на себя придомовой участок и распоряжаться им. Такое представление – пережиток ранее существовавшего регулирования. В настоящее время ТСЖ не приобретает самостоятельных прав на общее имущество! ТСЖ – организация, созданная ля удовлетворения интересов домовладельцев, а не для того, чтобы распоряжаться их имуществом и навязывать им свою волю.

Жилищный кодекс уполномочивает ТСЖ действовать исключительно в интересах домовладельцев (Ст. 137 Жилищного кодекса Российской Федерации):

1) предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;

2) в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;

3) получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

4) осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;

5) заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия. ТСЖ не может свободно распоряжаться общим имуществом, если оно не уполномочено на это общим собранием домовладельцев. Только это общее собрание обладает исключительной компетенцией принять решение о формировании и приобретении придомового участка, о реконструкции многоквартирного дома и строительстве хозяйственных построек и сооружений, о ремонте общего имущества, о передаче его в пользование или установлении обременений и т.д. Поэтому важно не допускать повторения ставшей уже привычной на практике ситуацией, когда общее собрание членов ТСЖ подменяет собой общее собрание домовладельцев и решает вопросы, составляющие исключительную компетенцию собрания собственников. Домовладелец может и не быть членом ТСЖ, а потому не вправе участвовать в собрании таких членов. Решение по вопросу, например, приобретения придомового участка, вынесенное членами ТСЖ, будет незаконным, поскольку не проводилось собрания домовладельцев.

Кто вправе представлять интересы домовладельцев?

В завершение следует отметить, что суды, как правило, рассматривают товарищества собственников жилья как полномочных представителей домовладельцев, в том числе по спорам о составе общего имущества и границах земельных участков. Суды исходят из содержания ст.ст. 36, 135, 138 ЖК РФ, называя ТСЖ «фактическим представителем законных интересов домовладельцев» по вопросам, связанным с общим имуществом многоквартирного дома. Это не освобождает от необходимости проведения общих собраний домовладельцев (а не членов ТСЖ) по вопросам распоряжения и использования общего имущества в многоквартирном доме.

В случае, если ТСЖ отсутствует, представлять интересы домовладельцев может лицо, уполномоченное общим собранием собственников помещений. Если же требование касается применения последствий недействительности ничтожной сделки, то его может предъявить любой собственник помещений как заинтересованное лицо (п. 1 ст. 166 ГК РФ).

Халимовский Юрий

Заместитель руководителя Департамента недвижимости

компании «Качкин и Партнеры»