Комментарии в СМИ

Иногда построив здание, инвестор обнаруживает, что не создал недвижимого имущества. Объект недвижимости возникает с момента проведения кадастрового учета, а провести его нельзя.

Инвестор попадает в патовое состояние: он не может зарегистрировать своих прав на вновь созданный объект недвижимости, поскольку не имеет на руках технического (а по новым нормам – кадастрового) паспорта объекта, и не может получить этот паспорт, поскольку в органах технической инвентаризации ему предлагают показать правоустанавливающие документы на этот объект. Чиновники отказывают в проведении учета и инвентаризации объекта, ссылаясь на то, что с заявлением обратилось неуполномоченное лицо. Когда просишь разъяснить, на чем основан отказ, как правило, получаешь ответ: «Мы действуем, основываясь на законодательстве!

Это утверждение совершенно неверно! Нет в законодательстве такой нормы, ее существование – миф, порожденный традицией неверного понимания действующего законодательства о техническом и кадастровом учете.

С 01 марта 2008 года вступил в силу новый Федеральный закон от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Этот закон существенно изменяет всю систему учета объектов недвижимости. Законодатель поэтому предусмотрел переходный период, который будет длиться до 01 января 2010 года.

В переходный период сохраняют действие прежние нормы о проведении технического и кадастрового учета недвижимости, которые предусмотрены Положением об организации технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства (утверждено Постановлением Правительства РФ от 04.12.2000 №921). Этот небольшой документ в последние годы подвергся еще большим сокращениям и стал вовсе отрывочным. Он содержит лишь самые азы необходимого правового регулирования. Сейчас, в период реформирования, в сфере учета объектов недвижимости фактически возник правовой вакуум.

Согласно Положению, система учета и инвентаризации предназначена для обеспечения наиболее полной объективной информацией контролирующих органов, а равно регистрирующих, налоговых и статистических органов. Очевидно, что информация о вновь появившейся постройке необходима независимо от того, кому принадлежат на нее права. Собственно, права могут и не возникнуть или прекратиться, если речь идет о самовольной постройке или объекте незавершенного строительства. То, что проведение учета и инвентаризации не зависит от принадлежности объекта, следует из п. 7 Положения: «первичной технической инвентаризации подлежат все объекты учета, техническая инвентаризация которых ранее не проводилась».

Положение не содержит правила, в котором бы говорилось, что только собственник вправе обратиться за учетом и инвентаризацией. Какой собственник может быть у объекта, которого без кадастрового учета юридически не существует?!

Тем не менее, на практике чиновники часто требуют подтвердить права на объект. Письма Роснедвижимости от 29.08.2007 №АМ/1146@ и от 05.10.2007 №АМ/1298 разъясняют, что проведение технической инвентаризации осуществляется на основании заявления собственника недвижимого имущества. Примечательно, что это мнение ничем не мотивировано! Между тем, сами полномочия организаций технической инвентаризации и органов кадастрового учета проверять статус заявителя – является ли он собственником – весьма сомнительны. Если права на объект зарегистрированы, то в кадастре уже должны содержаться сведения о правах, сообщенные органами Федеральной регистрационной службы. Если же права не зарегистрированы, то сведения о них не могут иметь значения для кадастра.

Этот подход прочно закрепился в сознании чиновников. Он нашел отражение даже в принятых заблаговременно Правил ведения единого государственного реестра объектов капитального строительства (Приказ Минэкономразвития РФ от 08.09.2006 №268) и Административного регламента ведения государственного технического учета объектов капитального строительства (Приказ Минэкономразвития РФ от 26.04.2007 №146).

Правилами и регламентом предусмотрено, что при подаче заявления о проведении учета объекта заявители представляют, помимо заявления и технического паспорта объекта, еще и копии правоустанавливающих документов. Отсутствие этих документов является основанием для отказа в проведении учета. При этом не делается никаких различий для первичного и повторного учета.

А что же говорит по данному вопросу Федеральный закон о государственном кадастре, во исполнение которого приняты названные акты?

П. 2 ст. 20 Закона совершенно однозначно определяет: «С заявлениями о постановке на учет объектов недвижимости вправе обратиться собственники таких объектов недвижимости или любые иные лица». Закон запрещает требовать представления документов, не установленных Законом. Перечень таких документов установлен ст. 22 Закона: копии правоустанавливающих документов необходимо прикладывать к заявлению только в двух случаях, оба касаются не первичного, а последующего учета объектов (при их изменении). При первичной постановке на учет правоустанавливающие документы не требуются!

Смысл первичного кадастрового учета – зафиксировать возникновение нового объекта вне зависимости от существования прав на него. Оценка законности правопритязаний по поводу объектов недвижимости – это функция органной государственной регистрации прав (ст.ст. 2 и 13 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Любые попытки связать учет объекта со статусом заявителя или какими-либо правами на объект противоречат природе кадастрового учета. Действия чиновников приводят, по существу, к подмене процедуры учета объекта проверкой правомочий заявителя. Участникам оборота навязывается дополнительная процедура контроля, избыточная, ненужная и не основанная на законе. Ни действующие нормативы, ни новеллы Закона о кадастре не устанавливают необходимость предоставления правоустанавливающих документов при первичной постановке объекта на учет.

Национальный план противодействия коррупции, утвержденный Президентом Российской Федерации Д.А. Медведевым 31 июля 2008 г. Пр-1568), среди мер, обеспечивающих борьбу с коррупцией, предусматривает воспитание у правоприменителей уважительного отношения к закону, формирование в обществе и государственном аппарате уважительного и бережного отношения к частной собственности, повышение правовой культуры общества в целом. Думается, преодоление привычки требовать лишних документов и проводить ненужную проверку при учете инвентаризации объектов недвижимости может стать первым важным и действенным шагом в этом направлении.

Халимовский Юрий

Заместитель руководителя Департамента недвижимости

компании «Качкин и Партнеры»