Комментарии в СМИ

Экономический кризис оказался достаточно масштабным, чтобы каждый, прямо или косвенно, ощутил на себе его негативные последствия. Это касается и сферы долевого строительства: кредитный климат ухудшается, денег у застройщиков становится меньше,уже появились технические дефолты, по-видимому, не за горами появление новых «недостроев» и банкротства некоторых застройщиков.

Думаю, масштаб кризиса должен означать и то, что меры для уменьшения неблагоприятных последствий кризиса должны принимать все заинтересованные лица. В сфере долевого строительства это, прежде всего, застройщики и дольщики, а также городские власти.

Попробуем разобраться, какова может быть роль каждого из них.

Дольщики: внимание и инициатива

Участники долевого строительства, особенно дольщики-граждане и юридические лица, участвующие в строительстве многоквартирного дома, в цепочке отношений соинвестирования в строительство являются крайним, конечным звеном, а потому именно они принимают на себя всю тяжесть потерь и потрясений. В условиях кризиса риски повышаются; то, что так или иначе – за счет кредитов, средств с других проектов и т.п. – ранее удавалось застройщикам, сейчас может оказаться невозможным.

Дольщикам необходимо изменить свое отношение к долевому участию в строительстве. Участие в строительстве, как видно уже из сочетания этих слов, предполагает не только внесение денежных средств на строительство объекта, но и непосредственное активное участие в процессе строительства, в том числе путем контроля за строительством. Совершенно очевидно, что участие в строительстве это не покупка готового продукта, это участие в процессе создания этого продукта. Этот процесс требует определенных действий, как со стороны застройщика, так и со стороны дольщика. На сегодняшний день в сознание дольщиков твердо закрепилось абсолютно пассивное участие в строительстве путем передачи денежных средств и подписания определенных документов. К сожалению, такое положение в значительной степени порождено самими застройщиками, любыми средствами, стремившимися свести к минимуму активность своих многочисленных контрагентов. Но экономический кризис заставляет смотреть на многие вещи более реально и относится ко многому более внимательно. Настала пора участвовать в строительстве, а не ждать, когда все само построится. Происходящие изменения стоит воспринимать не как основание для переживаний, а как стимул для того, чтобы пересмотреть свое отношение к участию в долевом строительстве и свое поведение в связи с этим. Дольщикам необходимо понять, что лучше всего их интересы могут защитить они сами, как непосредственные участники этого процесса. Даже если помощь может прийти со стороны, например, со стороны городских властей, дольщикам нужно вовремя обратиться за этой помощью обратить на себя внимание, заявить о существующей проблеме

Начинать действовать, когда неприятности возникли, конечно, необходимо, но уже зачастую поздно. Дольщикам прямо сейчас важно запомнить два принципа: внимание и инициатива. Необходимо внимательно следить за новостями, в особенности, если они касаются застройщика. Сфера строительства хорошо освещается как в средствах массовой информации так и в сети интернет. Необходимо также обеспечить единство воли дольщиков, поскольку «дольщики» — это просто группа лиц, обладающих общим интересом, но не способная действовать сообща как единое целое. Первой инициативой должно стать объединение дольщиков в организацию, которая может действовать в интересах всех дольщиков.

Дольщики могут объединиться еще до завершения строительства объекта, создав товарищество собственников жилья (ТСЖ) или, в некоторых ситуациях, жилищно-строительный кооператив.До того момента, как дом после завершения строительства будет сдан государственной приемочной комиссии, основной функцией ТСЖ должен стать мониторинг строительства объекта и финансового состояния компании-застройщика. Этим может заниматься правление, но остальные дольщики не должны расслабляться и полагать, что теперь появился кто-то, кто решит их проблемы. В ситуации экономического кризиса, такого просто не может быть! Члены ТСЖ должны быть готовы к тому, чтобы оперативно и с наименьшими затратами проводить общие собрания, должны сознательно подходить к обсуждениям и, наконец, контролировать действия правления. Здесь очень важны коммуникации, связь между дольщиками и связь с застройщиком. Один из простых выходов – создание интернет-ресурса, на котором можно отражать актуальную информацию и предложения.

Кроме того, дольщикам стоит быть готовыми к дополнительным затратам. Имеются в виду затраты, не только связанные с содержанием ТСЖ, а также новые вложения в строящийся объект. Это один из немногих возможных по действующему законодательству способов завершения строительства объекта в ситуации, когда застройщик в силу каких-либо причин не может этого сделать самостоятельно. Строительство от лица дольщиков может осуществлять, в том числе ТСЖ.

Как только дольщикам стало очевидно, что объект по каким-либо причинам не будет достроен или застройщик банкротится, необходимо начинать действовать. Действовать можно или путем переговоров с застройщиком о передаче объекта дольщикам для завершения строительства, или через суд, подав, например, иск о признании права общей долевой собственности на незавершенный строительством объект. Переговоры от имени дольщиков может вести ТСЖ, к участию же в судебном процессе придется привлекать всех дольщиков, что повлечет материальные и процессуальные издержки. Поэтому решение проблемы путем переговоров в значительной степени более предпочтительно.

Кроме перечисленных, можно представить достаточно много вариантов решения возникшей проблемы, выбирать из которых необходимо с учетом конкретных обстоятельств, в т.ч. степени готовности объекта, финансового состояния компании-застройщика, наличия у дольщиков денежных средств для завершения строительства и т.п. В частности, возможен вариант довнесения денежных средств на завершение строительства объекта (в случае, если застройщик еще не утратил доверия дольщиков), или расторжение договоров с застройщиком и передача объекта новому застройщику (при согласии прежнего застройщика и всех дольщиков с заключением новых договоров или, что наиболее соответствует интересам дольщиков – передача объекта непосредственно ТСЖ или созданному дольщиками иному юридическому лицу. Общим основанием для всех этих способов являются нормы Федеральных законов от 25 февраля 1999 г. №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» и от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», устанавливающие право инвестора — дольщика (лица, передающего свои средства другому для осуществления строительства) на результат инвестиций.

Застройщики: ответственность и сотрудничество

Кризис рано или поздно подойдет к концу и нормальное функционирование рынка недвижимости и строительства возобновится. Общественное доверие к компаниям-застройщикам будет во многом определяться тем, как эти компании вели себя в период кризиса. И хотя строительным компаниям в условиях экономического кризиса не избежать имущественных потерь, некоторым все же удастся продолжить деятельность и при этом сохранить репутацию и даже зарекомендовать себя как компанию, в самые трудные времена не отступающую от своих обязательств.

Инициатива по урегулированию вопросов о долевом строительстве может исходить как от дольщиков, опасающихся не получить жилье и потерять вложения, так и от застройщиков, заинтересованных в уменьшении объема своих обязательств. Застройщики и дольщики обязаны взаимодействовать. Прежде всего, это касается информационного взаимодействия. В принципе, компания застройщик может сама быть заинтересована в том, чтобы полностью или, если это возможно, частично передать проблемный объект дольщикам. В любом случае, в интересах компании застройщика правильно оформить изменение или прекращение обязательств с тем, чтобы не остаться и без объекта, и с большими долгами.

Еще одним спасительным средством является понижение стоимости проекта, изменение характеристик объекта – качественных и количественных – с тем, чтобы снизить затраты на него и обеспечить возможность завершить строительство с учетом тех сумм, которые были получены от исправных дольщиков. Здесь застройщик столкнется с необходимостью переделывать и заново согласовывать проектную и разрешительную документацию. В данном случае не обойтись без участия и помощи городских властей.

Следует также провести инвентаризацию обязательств по каждому объекту и максимально освободиться от прав дольщиков, не исполняющих свои обязательства. Этот процесс, в принципе, выгоден как застройщику, так и дольщикам, надлежаще оплачивающим свое участие: тем самым уточняется персональный состав дольщиков, имеющих бесспорные основания требовать исполнения по договору долевого участия в строительстве.

Если переговоры с дольщиками приведут к передаче объекта для завершения его строительства другому лицу, застройщику необходимо согласовать с городскими властями передачу новому лицу прав на землю по договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях. Такая передача прав – в пользу ТСЖ, ЖСК или иного лица — нового застройщика – в любом случае возможна только с согласия действующей строительной компании. Если же земельный участок принадлежит самому застройщику, он может продать его дольщикам. Одновременно застройщик должен помочь приобрести права на проектную документацию и переоформить разрешительную документацию. Кроме того, застройщику придется разбираться с собственными подрядными отношениями.

Город: посредничество и помощь

Органы государственной власти также не могут оставаться в стороне. Город, с одной стороны, заинтересован в снижении социальной напряженности среди граждан-дольщиков, а с другой – не получает денежных средств как по уже заключенным договорам аренды земельных участков на инвестиционных условиях, так и в силу того, что новых пятен под застройку инвесторы не приобретают. Необходимо четко себе представлять роль городских властей в этом процессе. Едва ли соответствует природе и назначению властных органов непосредственно вмешиваться в частные отношения и волевым актом приводить их в то или иное состояние или выступать в роли арбитра или благотворительной организации. Помимо прямо предусмотренных законодательством функций по контролю за сроками и качеством строительства, городская власть обладает достаточными правомочиями и ресурсами для того, чтобы помогать дольщикам и застройщикам договариваться, делать более доступной и более актуальной информацию о ходе строительства. Информация предоставляемая городским информационным центром должна быть актуальной и достоверной. Также, в условиях кризиса, участие городских властей, на наш взгляд, должно выражаться в максимальном упрощении процедур, которые могут быть задействованы при реализации достигнутых между застройщиками и дольщиками договоренностей, к примеру, согласование изменений договора аренды земельных участков на инвестиционных условиях; упрощенная процедура по согласованию оптимизации проекта строительства; упрощение процедуры продления сроков действия разрешений и согласований, либо переоформления их на нового застройщика. Наконец, в силах города осуществлять правовую и методическую помощь дольщикам и застройщикам.

В этой связи представляется целесообразным создание городского Агентства по долевому строительству, которое осуществляло бы следующие функции:

— мониторинг объектов, возводимых при долевом участии граждан и организаций, опубликование сведений о них, в т.ч. о принятых контролирующими и судебными органами решениях, вынесенных предписаниях, о получении или неполучении органами строительного надзора информации о производстве работ и т.п.,

— консультации и методическая помощь по созданию объединений дольщиков, распространение типовых документов,

— участие в переговорах представителей дольщиков и застройщиков по конкретным объектам, медиаторская деятельность, организация взаимодействия с городскими комитетами при реализации достигнутых договоренностей,

— подготовка документации по изъятию арендованных земельных участков у застройщиков и передаче их вместе с незавершенными объектами объединениям дольщиков,

— предупреждение нарушений законодательства о долевом строительстве,

— экспертиза строек и предоставление рекомендаций с учетом состояния объектов и степени исполнения сторонами своих обязательств.

Целесообразно дополнительно активизировать работу по распространению позитивной правоприменительной практики, связанной с реализацией Закона об участии в долевом строительстве. Если застройщики откажутся от применения «альтернативных» договорных схем, отношения между дольщиками и застройщиками станут более прозрачными и более изменяемыми правовыми способами. Это возможно при последовательном осуществлении государственного контроля в сфере долевого строительства и привлечении нарушителей к административной ответственности.

Проблемы федерального законодательства

Очевидно, что Санкт-Петербург, как субъект Российской Федерации, способен на многое. Между тем, субъекты федерации не наделены универсальными полномочиями. Чего бы мы ни коснулись в долевом строительстве, так или иначе затрагиваются вопросы имущественных отношений, регулируемых гражданским законодательством. Конституция Российской Федерации относит эту отрасль к ведению самой федерации.

К сожалению, федеральное законодательство отнюдь не так совершенно, как хотелось бы. Еще в докризисный период, несмотря на вступление в силу Закона об участии в долевом строительстве, были многочисленные случаи незавершенных и брошенных объектов, обманутые дольщики и банкротящиеся застройщики. Кризис не облегчает ситуации.

Можно указать на некоторые идеи, воплощение которых в действующем федеральном законодательстве во многом поспособствовало бы приведению ситуации в правовое поле, при том, что само законодательство не потребовалось бы кардинально реформировать.

Прежде всего, требуется довести регулирование долевого участия до логического завершения. Необходимо изменить Закон об участии в долевом строительстве, чтобы не оставалось сомнений, что привлечение средств граждан может осуществляться исключительно на основании названного закона: это позволит сделать отношения прозрачными и единообразными, а права дольщиков, в том числе на незавершенный объект, понятными и защищенными. В этом же законе и в законодательстве об инвестиционной деятельности нужно более четко прописать права инвестора на результат инвестирования на всех этапах инвестиционных отношений, особенно в ситуации, когда инвестиционный договор не исполнен до конца одной из сторон.

Практика показывает, что действующее законодательство недостаточно для регулирования ситуаций, когда договоры не полностью исполнены, а застройщик обанкротился. Общие нормы законодательства о банкротстве совершенно не соответствуют жизненным потребностям дольщиков. Им в этой ситуации приходится либо требовать денежных средств и дожидаться выплат по своей очереди в рамках конкурсного производства, либо в рамках достаточно громоздких процедур требовать обращения взыскания на объект незавершенного строительства. И то, и другое мало отвечает цели, которую преследовали граждане, вступая в отношения с застройщиком – получение жилья. С другой стороны, если дольщикам удалось договориться с застройщиком и заключить новый договор, получить объект для самостоятельного завершения, всегда остается риск, что такая сделка, совершенная незадолго до начала банкротства застройщика, может быть оспорена на основании законодательства о несостоятельности.

Весьма целесообразно включение в Закон о несостоятельности (банкротстве) специальных правил, позволяющих выделять незавершенное долевое строительство из состава остального имущества застройщика-банкрота и передавать его дольщикам для завершения – при условии, естественно, соответствующего уменьшения долгов и обязательств застройщика. В этом случае дольщики получили бы реальный шанс все-таки приобрести желанное жилье, а застройщик, вероятно, смог бы улучшить баланс, избежать судебных разбирательств по искам со стороны многочисленных граждан.

Проблема долевого строительства, затрагивающая столь многих, может быть разрешена только при всестороннем, всеохватывающем подходе. Каждая из предложенных мер представляется необходимой, но по отдельности они едва ли могут быть эффективны. Равным образом нужны изменение законодательства, создание городского координационного информационного центра, достижение определенного общественного консенсуса бизнеса и граждан, а также активное, сознательное и грамотное участие самих граждан во всех процессах. Это именно та сфера, где возможно и целесообразно использовать не столько административный метод или, напротив, устранение власти от участия, сколько взаимодействие с институтами гражданского общества и принцип самоорганизации и координации усилий.

Юрий Халимовский, заместитель руководителя Департамента недвижимости компании «Качкин и Партнеры»

ПОДЕЛИТЬСЯ

Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD

ПРОЕКТЫ