Комментарии в СМИ

Инвестиции – это интересно!

Достаточно модная в последнее время тема инвестирования в строительство вызывает и у самих инвесторов не мало вопросов.

Одним из основных вопросов интересующих каждого потенциального инвестора, является вопрос о процедуре и сроках прохождения своего инвестиционного замысла через всевозможные инстанции Администрации Санкт-Петербурга и в итоге его реализация. Можно с уверенностью сказать, что на сегодняшний день узнать процедуру, и тем более сроки можно лишь пройдя этот путь от начала до конца.
Уполномоченным органом Администрации Санкт-Петербурга, осуществляющим регистрацию и рассмотрение инвестиционного предложения, организующим подготовку и рассмотрение документации, необходимой для предоставления объектов недвижимости на инвестиционных условиях, и вынесение ее на рассмотрение инвестиционно-тендерной комиссии (далее – ИТК), является Комитет по строительству Администрации Санкт-Петербурга. Для выполнения указанных выше функций, Комитет по строительству из числа сотрудников Комитета создает секретариат ИТК, к работе в котором привлекаются сотрудники иных структурных подразделений Администрации Санкт-Петербурга, а также и другие специалисты. Здесь необходимо отметить, что уже на этапе подачи инвестиционной заявки возникает не мало вопросов. Так, например, в Законе Санкт-Петербурга от 30 июля 1998 года № 191-35 «Об инвестициях в недвижимость Санкт-Петербурга» предусмотрено наличие инвестиционного адресного перечня, который должен формироваться уполномоченным отраслевым исполнительным органом государственной власти Санкт-Петербурга с учетом приоритетов развития Санкт-Петербурга и предложений заинтересованных лиц. Указанный перечень утверждается распоряжением Губернатора Санкт-Петербурга, он подлежит регулярному обновлению, не реже одного раза в 6 месяцев, а также обязательному опубликованию не позднее одного месяца со дня утверждения. Однако, если потенциальный инвестор по наивности решит, что полдела сделано, стоит только открыть газету и уже ясно, во что можно вложить средства, и что является более приоритетным для города, то он сильно заблуждается. Поиск информации об инвестиционном адресном перечне может занять не один день, так как далеко не каждый сотрудник Комитета по строительству (уполномоченному знать ответ на подобные вопросы) ответит на вопрос – «А что такое этот перечень и где его можно раздобыть?». В реальности данного перечня вообще не существует, хотя задумка законодателя, безусловно, полезная и нужная в первую очередь для города.

Итак, потенциальный инвестор самостоятельно, «порыскав» по городу, выбрал, наконец, объект для инвестиций, что же дальше? Дальше, казалось бы, все просто, есть утвержденный Регламент подготовки и согласования инвестиционно-тендерной документации для предоставления объектов недвижимости и имущественных прав на них на инвестиционных условиях (далее – Регламент). Не повезло лишь тому, кто подал свою инвестиционную заявку не первым. В Регламенте говорится, что подготовка инвестиционно-тендерной документации в отношении конкретного объекта инвестирования начинается после регистрации первого предложения в секретариате ИТК. Все потенциальные инвесторы, подавшие впоследствии заявку в отношении данного объекта инвестиций, извещаются Государственным учреждением «Управление инвестиций» о сроках разработки инвестиционно-тендерной документации и рассмотрения инвестиционного предложения на заседании ИТК. Да, действительно, и в ГУ «Управление инвестиций» вам подтвердят, что нет препятствий для участия в торгах по предоставлению указанного объекта, однако информировать вас о сроках разработки инвестиционно-тендерной документации и рассмотрении вопроса на заседании ИТК, никто не будет. На ваши вопросы о том, как можно узнать о заседании ИТК и попасть на него, вам ответят просто – «Все как-то попадают…», или – «Вы, что не можете пройти в Смольный?». На этом ответы исчерпываются. Информация о заседаниях ИТК также как и вышеупомянутый Перечень является всего лишь желанием законодателя, в реальности она отсутствует.

Ну, а теперь о том, что же ждет того, кто все-таки первым подал свою инвестиционную заявку. Как уже говорилось выше, уполномоченным органом по регистрации и рассмотрению инвестиционного предложения, организующим подготовку и рассмотрение документации, необходимой для предоставления объектов недвижимости на инвестиционных условиях, и вынесение ее на рассмотрение инвестиционно-тендерной комиссии (далее – ИТК), является Комитет по строительству, а также созданный этим комитетом секретариат ИТК и ГУ «Управление инвестиций». Инвестиционное предложение может исходить от любого юридического или физического лица. Потенциальный инвестор представляет в секретариат ИТК инвестиционное предложение (далее – предложение) согласно примерной форме, утвержденной Комитетом по строительству (кстати, по поводу «примерной формы» – если хоть одно слово не будет ей соответствовать, либо будет отсутствовать хоть одна бумажка в приложении к этой «примерной форме», вашу заявку просто не примут).

Секретариат ИТК в день поступления предложения регистрирует его и оформляет Лист прохождения пакета документов по согласованию инвестиционно-тендерной документации (далее – Лист прохождения).

Предложение подлежит рассмотрению в трехдневный срок со дня регистрации (возможно продление срока, но не более чем на 5 дней). По результатам рассмотрения с учетом имеющихся документов, секретариат ИТК принимает решение либо о подготовке необходимой для ИТК документации, либо об отклонении предложения. Если предложение было отклонено, решение о его отклонении доводится до потенциального инвестора в письменной форме в 10 дневный срок со дня принятия решения. Если Секретариатом ИТК принято положительное решение, ГУ «Управление инвестиций» направляет запрос в КГА о принципиальной возможности реализовать указанное предложение. Срок ответа КГА – не более 7 дней со дня получения запроса. Однако следует учесть, что, несмотря на то, что запросы отправляются с курьером, а не по почте, иногда хождение запроса может затянуться на месяц. В последнее время КГА строго выдерживает срок в 7 дней, но подводит <почта>. При получении положительного ответа КГА, ГУ «Управление инвестиций» направляет запросы в КГИОП, КЗРиЗ, ГБР, КУГИ, ТУ по месту расположения объекта. Все перечисленные организации, за исключением КУГИ и КЗРиЗ, дают ответы в течение не более 7 дней. КУГИ и КЗРиЗ – не более 14 дней со дня получения запроса. Также как и с запросом в КГА, сроки увеличиваются на время «в пути». Остается неясным вопрос о том, должно ли ГУ «Управление инвестиций» рассылать все перечисленные запросы одновременно, или оно может рассылать их поочередно. На практике не редко оказывается, что запросы идут далеко не одновременно, что также затягивает всю процедуру прохождения предложения. Далее, получив долгожданные ответы, ГУ «Управление инвестиций» в двухнедельный срок со дня получения ответов, готовит экспертное заключение о наличии или отсутствии возможности реализовать предложение и передает указанное заключение в Секретариат ИТК для принятия решения. Если Секретариат ИТК принимает положительное решение, основанное на экспертном заключении, то он предлагает потенциальному инвестору заключить договор о подготовке инвестиционно-тендерной документации с ГУ «Управлением инвестиций», либо осуществить подготовку самостоятельно. В случае необходимости (новое строительство; реконструкция, связанная с увеличением земельного участка и т.п.) при подготовке инвестиционно-тендерной документации земельный участок может быть предоставлен потенциальному инвестору на праве аренды сроком до одного года для проведения изыскательских работ. Вопрос о предоставлении земельного участка для изыскательских работ рассматривается на заседании ИТК по заявлению потенциального инвестора (в любом случае не меньше месяца с момента подачи заявления).

Решение ИТК подлежит обязательному утверждению распоряжением Губернатора Санкт-Петербурга (сроки подготовки проектов Распоряжений Губернатора предусмотрены в Регламенте Администрации Санкт-Петербурга). После получения указанного распоряжения, потенциальный инвестор обращается в КУГИ для заключения договора (ориентировочный срок 2 недели).

Подготовка инвестиционно-тендерной документации осуществляется путем:

  1. Подготовки инженерно-градостроительного раздела документации;
  2. Проведения необходимых согласований;
  3. Проведения в установленном порядке оценки рыночной стоимости объекта инвестирования;
  4. Подготовки проекта инвестиционного договора.

Подготовка инженерно-градостроительного раздела документации является самым сложным этапом в подготовке инвестиционно-тендерной документации и занимает большую часть времени. Вам повезло, если по заключению КГА предложение в полном объеме соответствует проекту застройки, или если в случае реконструкции здания не изменяются его функциональное назначение и существующие габариты, так как процесс подготовки инженерно-градостроительного раздела займет минимально возможное количество времени и потребует наименьших затрат. Но и в этом случае ГУ «Управление инвестиций» (по договору с Вами) будет получать целый ряд согласований, в том числе – КЭИО, КГИОП, ЦГСЭН, заключение Ленкомэкологии, заключение УСПХ, возможно и ряд других заключений. Срок ответа на все необходимые запросы не должен превышать 5 дней со дня получения запроса. Обязанность получения согласований и заключений возлагается на ГУ «Управление инвестиций», если иное не предусмотрено договором с потенциальным инвестором или проектной организацией на выполнение предпроектных проработок.

В том случае, если по заключению КГА размещение результата инвестирования допускается в соответствии с генеральным планом, но не соответствует проекту детальной планировки (проектом планировки), или не предусмотрено имеющимся на эту территорию проектом застройки, ГУ «Управление инвестиций» может заказать проектной организации, согласно разрешительному письму КГА, разработку изменений проекта детальной планировки или застройки. Все изменения, а также сама разработка проекта детальной планировки (проекта планировки) или застройки подлежат обязательному согласованию в соответствии с законодательством РФ и Санкт-Петербурга. В общем, можно с очевидностью сказать, что это процесс очень долгий и дорогой.

Дела обстоят не так плохо, если по заключению КГА размещение результата инвестирования допускается в соответствии с генеральным планом при отсутствии утвержденного проекта детальной планировки (проекта планировки) или проекта застройки. По рекомендации КГА в составе инженерно-градостроительного раздела и инвестиционно-тендерной документации может быть разработан градостроительный регламент, который представляет собой совокупность допустимых в соответствии с утвержденной на данную территорию градостроительной документацией и градостроительными нормативами параметров и видов использования земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости. Здесь также необходимо получить все существующие согласования (КГИОП, КЭИО, ЦГСЭН, заключение Ленкомэкологии, заключение УСПХ и т.п.). Для разработки инженерно-градостроительного раздела инвестиционно-тендерной документации ГУ «Управление инвестиций», если иное не предусмотрено договором с потенциальным инвестором, запрашивает:

  • ГУИОН об оформлении в двадцатидневный срок со дня получения запроса технического паспорта объекта инвестирования (в случае реконструкции);
  • УСПХ о предоставлении в трехдневный срок заключения о возможности сохранения (сноса) зеленых насаждений;
  • КЭИО о предоставлении в десятидневный срок разрешения на инженерное обеспечение объекта и результата инвестирования;
  • КГИОП о выдаче в пятнадцатидневный срок предварительного архитектурно-реставрационного задания на подготовку предпроектных проработок при условии наличия у ГУ «Управление инвестиций» соответствующего разрешительного письма КГА;
  • КГА о выдаче в двухнедельный срок распоряжения председателя КГА об утверждении проекта границ земельного участка в установленном порядке;
  • УГВЭ о выдаче в семидневный срок заключения по проекту внесения изменений в градостроительную документацию о застройке территории в соответствии с действующим законодательством. После завершения разработки инженерно-градострительного раздела инвестиционно-тендерной документации ГУ «Управление инвестиций» заключает с ГУИОН договор на проведение оценки рыночной стоимости объекта инвестирования, если иное не предусмотрено договором с потенциальным инвестором. Срок выполнения работ по оценке не более 20 дней с момента заключения договора.

ГУ «Управление инвестиций» в пятидневный срок со дня получения отчета об оценке рыночной стоимости объекта инвестирования совместно с Комитетом по строительству осуществляет подготовку проекта распоряжения Губернатора Санкт-Петербурга и проекта решения ИТК, а также проекта акта о выборе земельного участка для строительства. КГА, КГИОП, КЗРиЗ, КС и КУГИ осуществляют согласование акта о выборе земельного участка для строительства путем его визирования уполномоченными представителями указанных комитетов на заседании Секретариата ИТК. Комитет по строительству утверждает указанный акт в двухдневный срок со дня его согласования на заседании Секретариата ИТК. Когда подготовка инвестиционно-тендерной документации завершена, она передается в Секретариат ИТК. Секретариат ИТК вносит предложение в повестку дня заседаний ИТК и направляет комплект документации, необходимой для рассмотрения в отраслевые и территориальные органы Администрации Санкт-Петербурга, представители которых входят в состав ИТК, не менее чем за 5 дней до дня рассмотрения вопроса на ИТК.

По результатам рассмотрения ИТК принимает одно из следующих решений:

  • выставить объект инвестирования на торги;
  • предоставить объект инвестирования целевым назначением;
  • отклонить предложение;
  • отложить рассмотрение вопроса (с указанием причин и сроков нового рассмотрения);
  • иные решения в соответствии с действующим законодательством.

ИТК определяет инвестиционные условия исходя из начальной цены объекта инвестирования.

Решение ИТК утверждается Распоряжением Губернатора Санкт-Петербурга. Далее потенциальный инвестор заключает инвестиционный договор с КУГИ на основании распоряжения Губернатора Санкт-Петербурга. В случае предоставления объекта инвестирования целевым назначением Секретариат ИТК в недельный срок с момента вступления в силу Распоряжения, утверждающего решение ИТК, направляет в КУГИ документы, необходимые для заключения инвестиционного договора, перечень которых утверждается КУГИ.

В случае проведения торгов по объекту инвестирования организация, уполномоченная на проведение торгов, в недельный срок с момента проведения торгов направляет в КУГИ необходимые документы. В результате выполнения условий инвестиционного договора инвестор приобретает право собственности на вновь созданный объект недвижимости.

Используемые термины и сокращения:

  • Градостроительная документация – документация о градостроительном планировании развития территорий и поселений и об их застройке;
  • Градостроительная документация о градостроительном планировании развития территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований включает в себя: территориальные комплексные схемы градостроительного планирования развития территорий районов (уездов), сельских округов (волостей, сельсоветов); генеральные планы городских и сельских поселений; проекты черты городских и сельских поселений, черты других муниципальных образований;
  • Градостроительная документация о застройке территорий городских и сельских поселений включает в себя: проекты планировки частей территорий городских и сельских поселений (далее – проект планировки); проекты межевания территорий; проекты застройки кварталов, микрорайонов и других элементов планировочной структуры городских и сельских поселений (далее – проект застройки);
  • Генеральный план – градостроительная документация о градостроительном планировании развития территорий городских и сельских поселений. Генеральный план разрабатывается в соответствии с утвержденной в установленном порядке градостроительной документацией федерального уровня и уровня субъекта Российской Федерации. Генеральный план является основным градостроительным документом, определяющим в интересах населения и государства условия формирования среды жизнедеятельности, направления и границы развития территорий городских и сельских поселений, зонирование территорий, развитие инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, градостроительные требования к сохранению объектов историко-культурного наследия и особо охраняемых природных территорий, экологическому и санитарному благополучию;
  • Проекты планировки – градостроительная документация, разработанная для частей территорий городских и сельских поселений и определяющая в соответствии с установленными в генеральных планах городских и сельских поселений элементами планировочной структуры: красные линии и линии регулирования застройки; границы земельных участков (при разработке проектов межевания территорий в составе проектов планировки); размещение объектов социального и культурно-бытового обслуживания населения; плотность и параметры застройки; параметры улиц, проездов, пешеходных зон, а также сооружений и коммуникаций транспорта, связи, инженерного оборудования и благоустройства территории. Проект планировки может включать в себя эскиз застройки и благоустройства территории. Проект планировки является основой для разработки проектов межевания территорий, проектов застройки кварталов, микрорайонов и других элементов планировочной структуры городских и сельских поселений;
  • Проекты застройки – разрабатываются для территорий кварталов, микрорайонов и других элементов планировочной структуры городских и сельских поселений в границах установленных красных линий или границах земельных участков. Проект застройки земельного участка может разрабатываться по инициативе застройщика;
  • ГБР – государственное учреждение юстиции «Городское бюро регистрации прав на недвижимость»;
  • ЦГСЭН – Центр государственного санитарно-эпидемиологического надзора в Санкт-Петербурге;
  • ГУИОН – государственное учреждение «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости»;
  • ИТК – инвестиционно-тендерная комиссия. Ленкомэкология – Государственный комитет по охране окружающей среды Санкт-Петербурга и Ленинградской области. КГА – Комитет по градостроительству и архитектуре. КГИОП – Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры;
  • КЗРиЗ – Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга;
  • КС – Комитет по строительству;
  • КУГИ – Комитет по управлению городским имуществом;
  • КЭИО – Комитет по энергетике и инженерному обеспечению. ТУ – территориальное управление административного района Санкт-Петербурга;
  • УСПХ – Управление садово-паркового хозяйства Комитета по благоустройству и дорожному хозяйству;
  • Управление инвестиций – государственное учреждение «Управление инвестиций.

ПОДЕЛИТЬСЯ

Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD
Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD

ПРОЕКТЫ