Комментарии в СМИ

«Ипотека у развилки: рынок новостроек приспосабливается к новым условиям кредитования»

28.02.2024 Недвижимость и строительство

Дмитрий Некрестьянов, Партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» комментирует материал о меняющихся условиях поддержки ипотеки.

В прошлом году льготной ипотекой в России воспользовались более 930 тысяч семей. При этом за 2023 год граждане заключили 1 млн ДДУ. Зависимость новостроек от льготных программ – тотальная, а условия господдержки все время меняются. Где искать компромисс в этой турбулентности, обсуждали участники Дискуссионного клуба «НП».

Дмитрий Некрестьянов:

– Каждый раз, когда происходит повышение ставок или случаются другие неприятные новости на ипотечном рынке, кажется, что наконец-то девелоперы остановятся. Но проходит примерно три-четыре недели, и они опять возвращаются, опять начинают искать участки под застройку. Я часто общаюсь с бенефициарами компаний. Я спрашивал их: зачем? Экономически это невыгодно, очень дорого. Мне говорили, что начинали бизнес в конце 90-х и помнят, как брали кредиты под 150% годовых. И при этом нормально зарабатывали. Поэтому рынку еще есть куда стремиться с точки зрения ставок.

Вернемся от шуток к реальности. Мы наблюдаем сегментацию. Уже несколько застройщиков обратились к нам в попытках реализовать проекты строительства ИЖС в рамках 214-ФЗ. Со всеми плюсами проектного финансирования и льготной ипотеки. Это проекты прежде всего в Московской области – там порог входа ниже, чем в столице, земля дешевле, и ты меньше вкладываешь. Когда строишь 16-этажный дом, нельзя остановиться в середине. А когда 400 коттеджей, то можно не выводить на рынок очередь в следующие 100, если спрос упал. Такие же проекты рассматриваются и в Ленобласти.

Подтверждаю также: идет охота на участки с разрешениями на строительство.

Что касается взаимодействия банков с девелоперами, то еще при введении комиссий я сказал, что они в итоге поделят эти расходы и о чем-то договорятся. Односторонние действия банков, занявших жесткую позицию, уже привели к тому, что выдача ипотеки у них сократилась. Государство же, как всегда, использует одни и те же механизмы: угрожает, что, мол, сейчас все прекратим. На самом деле льготную ипотеку прекратят, но не в полном объеме. Будет сегментация по категориям заемщиков: семейная ипотека, участники СВО, работники ВПК и прочее. Что касается рыночных ставок, то рынок апартаментов доказывает, что жить можно. Осталось только придумать, как из тепличных условий государственного субсидирования перебраться в ситуацию с рыночной ставкой и рыночным подходом.

«Самолет», например, купил банк. Поэтому, полагаю, мы не раз еще встретимся и услышим более позитивные новости.

Андрей Некрасов, Дмитрий Синочкин

Материал опубликован на сайте «Недвижимость и строительство Петербурга» 26.02.2024