Комментарии в СМИ

Разъясняет особенности определения кадастровой стоимости недвижимости Вероника Перфильева, адвокат, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры».

Любая недвижимость имеет свою реальную рыночную и кадастровую цену. Первая фигурирует во время сделок купли-продажи, а вторая обычно «всплывает» раз в год, когда нужно заплатить налог на имущество. Откуда берется кадастровая стоимость, как она рассчитывается, где применяется и как ее оспорить, выяснил у экспертов Новострой-СПб.

Кадастровая стоимость жилья – это цена объекта, установленная государством путем анализа определенных объективных параметров. Она нужна в основном для того чтобы рассчитать налог на имущество и НДФЛ (налог на доход физического лица, который следует уплатить при продаже квартиры), а также для определения арендной платы за пользование государственным имуществом.

В Петербурге кадастровой оценкой занимается Комитет имущественных отношений. Главная задача госорганов – получить цену, наиболее приближенную к рыночной, однако без учета индивидуальных параметров конкретного жилья. Так как кадастровая стоимость недвижимости иногда (но не всегда!) довольно существенно отличается от рыночной, ее, как правило, используют с уточняющими коэффициентами, рассказывает Никита Пальянов, директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис».

В официальных источниках кадастровая стоимость корректируется или индексируется не в произвольном порядке. Так, в Петербурге ее могут обновлять не чаще одного раза в 2 года и не реже одного раза в 5 лет.

Размер кадастровой стоимости определяется так называемой «массовой» оценкой, которая принимает в расчет лишь несколько основных факторов, например, локацию, тип и качество дома. В то же время специалистами не учитываются столь важные моменты, как вид из окон, состояние самой квартиры и входных групп, планировочное решение и качественный ремонт, комментирует Александр Гиновкер, генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор». В итоге такой работы получается весьма усредненная цифра, которая может оказаться как выше, так и ниже реальной рыночной стоимости жилья.

До 2015 года для расчетов с недвижимостью использовали ее инвентаризационную стоимость, которая учитывала возраста дома и степень его износа. При этом, во внимание не принимался уровень роста цен на жилье, местоположение объекта, цены на аналогичные объекты и иные рыночные факторы, говорит Вероника Перфильева, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям Адвокатского Бюро «Качкин и Партнеры». Данные получались искаженные, сильно «оторванные» от реальности.

Так, например, по информации Алексея Лякина, руководителя компании «Только Лучшая Недвижимость», из-за того, что показатель рассчитывался на основе коэффициентов более чем 20-летней давности, объект, который стоил на рынке около 3 млн рублей, оценивался по инвентаризационной стоимости всего в 96 тысяч рублей. Из этой суммы рассчитывался и налог, который был просто смешным – около 500 рублей в год. В результате, от использования инвентаризационной стоимости решили отказаться в пользу более объективной кадастровой оценки объектов.

Информация про все жилые и нежилые помещения содержится в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Там можно узнать не только кадастровую стоимость объекта, но и его точный адрес, общую площадь, дату строительства дома и другие сведения.

Получить необходимые данные можно на сайте Росреестра в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online», через интернет-портал СПБ ГБУ «Кадастровая оценка», с помощью сервиса «Публичная кадастровая карта». Также есть возможность заказать выписку из ЕГРН через МФЦ.

При обращении к электронным сервисам следует обратить внимание на дату последнего обновления информации, чтобы убедиться в актуальности предоставляемых сведений.

Так как при определении кадастровой стоимости недвижимости учитывается множество ценообразующих факторов, которые, в силу ограниченности ресурсов государства, направлены на целую группу однотипных объектов, то в расчет не принимаются значимые индивидуальные особенности каждого отдельного объекта.

Происходит так называемая «массовая» оценка, в результате которой кадастровая стоимость не вполне соответствует рыночной. Степень такого несоответствия может быть различной, поясняет Александра Грищенкова, и зависит она от деталей методики проведения кадастровой оценки. При этом кадастровая стоимость не обязательно оказывается выше рыночной, просто такие случаи обычно получают публичную огласку, так как собственник заинтересован в исправлении такой ситуации.

По оценкам Александра Гиновкера, сейчас кадастровая стоимость в основном близка к рыночной. Тем не менее, бывают случаи, когда кадастровая оценка превышает рыночную. Но чаще, конечно, исключения касаются ее занижения на 20-30% от реальных показателей.

Иногда расхождение оказывается огромным, когда кадастровая стоимость комнаты в центре Петербурга составляет 4 млн рублей, а в реальности она стоит 2 млн рублей. Временами встречаются и обратные ситуации. Например, кадастровая оценка квартиры-студии в Кудрово может быть на уровне 800 тыс. рублей, а рыночная цена – 3 млн рублей, предоставляет данные Алексей Лякин.

Каждый собственник жилья ежегодно должен платить налог на имущество, который исчисляется исходя из его кадастровой стоимости. Он подлежит уплате не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом (то есть, в декабре 2020 года оплачивается налог за 2019 год). Его размер определяют местные власти. Они могут вносить дополнительные правки и вводить дифференцированные ставки исходя из кадастровой стоимости недвижимости, комментируют специалисты пресс-службы «Петербургской Недвижимости».

Налог на апартаменты, расположенные в Санкт-Петербурге, будет рассчитан в размере 0,1 процента от кадастровой стоимости. Поскольку при определении кадастровой стоимости учитываются множество факторов, в том числе характеристики здания, в котором расположено имущество, стоимость апартаментов может быть как выше, так и ниже стоимости «аналогичных» квартир, расположенных в том же районе, рассказывает Вероника Перфильева. Утверждать, что налог для владельцев апартаментов всегда будет больше, некорректно.

Ежегодный налог на имущество рассчитывает налоговая инспекция. Нет острой необходимости делать это самостоятельно. Однако, если есть сомнения в корректности заявленной суммы, правильность расчетов можно проверить по следующей формуле: налог на имущество = кадастровая стоимость имущества Х актуальная налоговая ставка.

Для проведения корректных расчетов необходимо узнать кадастровую стоимость квартиры на 1 января того года, за который платится налог. Если новостройка была сдана после 1 января, то ориентируются на стоимость квартиры на момент ее внесения в базу ЕГРН. Если у квартиры менялись основные параметры и в результате она стала больше или меньше по площади, то размер налога рассчитывается, исходя из стоимости квартиры на момент ее фиксации в Росреестре.

Вот два примера для наглядности:

• для физических лиц налоговая ставка составляет 0,1% от кадастровой стоимости недвижимости в год, скорректированная на долю в праве собственности и на коэффициент периода владения. Так, в первой очереди ЖК «Георг Ландрин» четырехкомнатная квартира метражом 112 кв. м имеет кадастровую стоимость 10 856 617 руб. Налог за год составит 16 285 руб. при единоличном владении (10 856 617 х 0,15%), поскольку при стоимости недвижимости от 7 до 20 млн руб. — ставка 0,15%.
• в ЖК «Чистое небо», введенном в эксплуатацию в 2018 году, налог на имущество в отношении квартиры-студии площадью 24,3 кв. м и с кадастровой стоимостью 2 804 847,06 руб. (ставка 0,1%) в 2020 году будет составлять 2 804,85 рублей (2 804 847 х 0,1%).

В случае, когда кадастровая стоимость значительно превышает рыночную цену (например, на 15-30%), закон предусматривает возможность ее оспорить. Для этого существует специальная процедура, сообщает Вероника Перфильева.

В первую очередь, если кадастровая оценка объекта производится впервые или «обновляется» в связи с тем, что подошел срок, собственник может ознакомиться с проектом отчета. Он публикуется на сайте учреждения СПБ ГБУ «Кадастровая оценка» – именно оно осуществляет проведение оценки.

На стоимость объекта, указанную в проекте, можно представить замечания с обоснованием (отчет об оценке рыночной стоимости). Если по итогам рассмотрения замечаний кадастровая стоимость не изменится, и при этом будет превышать рыночную, возможно ее оспорить в судебном порядке. Это имеет смысл, если показатели сильно расходятся – чтобы собственник в дальнейшем платил налог в меньшем размере.

В настоящее время процедура оспаривания кадастровой стоимости недвижимости в очередной раз пересматривается, отмечает Александра Грищенкова: с 11 августа 2020 г. вступил в силу федеральный закон от 31.07.2020 № 269-ФЗ, предусматривающий изменение порядка действий.

Раньше для оспаривания нужно было обратиться в специализированную комиссию, действующую при Росреестре, или в суд с соответствующим заявлением и отчетом о рыночной оценке объекта, подготовленным профессиональным оценщиком. По результатам оспаривания кадастровая стоимость устанавливалась в размере рыночной стоимости объекта, указанной в отчете.

Принятый закон упраздняет такие комиссии. Вместо них заявление будут рассматривать непосредственно те учреждения, которые проводят государственную кадастровую оценку (как уже говорилось выше, в Петербурге это СПБ ГБУ «Кадастровая оценка»).

Судебное оспаривание кадастровой стоимости сохранится, однако из закона не ясно, можно ли будет обратиться в суд сразу, как это допускается сейчас, или необходимо будет предварительно оспорить кадастровую стоимость в административном порядке. Ответить на этот вопрос смогут готовящиеся поправки в процессуальное законодательство, которые пока не приняты.

Новые правила должны начать действовать с 1 января 2023 г., но региональные власти могут принять решение о более ранней дате начала применения новых норм на своей территории.

Материал опубликован на сайте «Новострой-СПб» 29.10.2020