Коронавирус: правовая поддержка

«Как действовать арендаторам во время вируса»

Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», о том, на какие преференции со стороны ТЦ могут рассчитывать арендаторы в сложившейся эпидемиологической обстановке.

Практически в каждом договоре между торговым центром и его арендаторами можно обнаружить раздел «форс-мажор/обстоятельства непреодолимой силы», где в зависимости от фантазии и наличия времени у юриста перечисляются разные примеры таких обстоятельств: война, забастовка, нашествие инопланетян и т.п. И конечно, в этом списке упоминаются эпидемии.

То, что сейчас происходит в мире, еще 11 марта Всемирная организация здравоохранения назвала «близкой к пандемии» ситуацией. И уже через неделю новостной фон заполнили исключительно депрессивные новости о различного рода отменах, запретах и просто рекомендациях, которые необходимо соблюдать для того, чтобы избежать болезни. В целом они сводятся к максимальной самоизоляции для предотвращения рисков заражения.

Не вдаваясь в оценку уровня истерии, связанной с распространением вируса, хотел бы обратиться к сугубо прикладным и практическим вопросам юридического влияния текущей ситуации на деятельность торговых центров и магазинов. Как вести себя арендаторам и на что они могут рассчитывать в условиях падающего трафика торговых центров? Какие действия им стоит предпринять уже сейчас?

Начнем с главного — является ли текущая ситуация основанием для применения нормы об обстоятельствах непреодолимой силы и их последствиях? К таким обстоятельствам, в соответствии с текущим законодательствам, относятся юридические факты чрезвычайного характера, которые не могут быть предотвращены.

Казалось бы, все очевидно и ситуация «близкая к пандемии» является ситуацией чрезвычайного характера, которая попадает под классификацию. Однако следует помнить, что сама по себе та или иная пандемия не порождает автоматически вывод о возникновении непреодолимой силы — должна быть подтверждена прямая причинно-следственная связь между этими обстоятельствами и невозможностью исполнять договор. Например, чтобы помешать распространению вируса, некоторые страны закрыли свои границы, что повлекло за собой очевидную невозможность исполнить в этот период обязательства по поставке товаров (прямая причинно-следственная связь).

Но, если посмотреть на ситуацию с торговыми центрами, все далеко не так однозначно.

Например, как следует из актов по мерам борьбы с коронавирусом, изданных в Москве и Петербурге, прямых запретов на посещение торговых центров, равно как и на их работу, нет. А рекомендации властей избегать публичных пространств не могут считаться обстоятельствами непреодолимой силы, ведь это не запрет как таковой. И это более чем оправданно, если вспомнить, каким паническим наплывом посетителей в те же продуктовые магазины обернулись такие запреты в Европе.

Так что пока нет оснований говорить о возникновении обстоятельств, которые невозможно предотвратить. Но ситуация может быстро измениться, если меры по противодействию вирусу будут ужесточены и рекомендации будут изменены на запреты.

Если это произойдет, то арендаторам ТЦ стоит помнить, что абсолютное большинство договоров с упоминанием обстоятельств непреодолимой силы содержат обязательное требование предоставить справку контрагенту о наличии таких обстоятельств, а взять ее нужно у независимого лица (обычно это торгово-промышленная палата соответствующего региона).

При соблюдении этих условий действие договора аренды приостанавливается до прекращения форс-мажора. А если он продолжается дольше прописанного в договоре аренды срока, это основание для одностороннего отказа от договора аренды любой из сторон.

Озвученная выше процедура — это модель поведения для арендатора в ситуации, когда арендодатель не склонен к переговорам и не прислушивается к обращениям арендатора о необходимости как-то учитывать текущее развитие ситуации. Мы все же рекомендуем начать с диалога и поиска совместно взаимовыгодного решения и не доводить ситуацию до клинча. Аргумент о форс-мажоре в этих переговорах не должен быть первым и единственным.

Материал опубликован на сайте MarketMedia 17.03.2020

ПОДЕЛИТЬСЯ

Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер, Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD

ПРОЕКТЫ