Комментарии в СМИ

«Как продать квартиру в России тому, кто уехал жить за границу»

Максим Алексеев, юрист практики недвижимости и инвестиций АБ «Качкин и Партнеры», комментирует материал об изменениях в  сделках с недвижимостью в связи с новыми ограничениями.

Многие россияне сейчас за границей, кто-то уехал до пандемии, кто-то во время событий на Украине. Поскольку перемещения между странами усложнились, а ряд государств стали недружественными, людей волнует: можно ли продать квартиру в России тому, кто уехал жить за границу, и как вывести деньги за рубеж.

Многих поначалу напугали ограничения по сделкам с недвижимостью, которые были введены Указом Президента РФ № 81 с 1 марта 2022 года.

На форумах даже обсуждалось, что всем, кто уехал, запретят совершать сделки со своей недвижимостью в России. Однако это не так.
Ограничения коснулись только лиц, которые связаны с недружественными государствами из специального перечня № 430-р от 5 марта 2022 (США, страны Европейского союза, Великобритания, Австралия, Канада, Сингапур, Тайвань и пр.).

Под ограничения попали физические лица, граждане недружественных государств, в том числе лица с двойным гражданством.
А также юридические лица, место регистрации, место преимущественного ведения ими хозяйственной деятельности или место преимущественного извлечения ими прибыли, находится в недружественном государстве.
Но россиян, которые просто уехали из страны на время или работают, учатся в недружественных странах на основании рабочих виз или ВНЖ, те ограничения не касались. Они, по-прежнему, могли продавать свое российское жилье. Но многие, действительно, переволновались.

Рынок в начале марта замер в ожидании, регистрация сделок с «недружественным» участием застопорилась, даже если речь шла о покупке квартиры в новостройке от застройщиков с иностранными корнями.

Рынок недвижимости разморозили

Уже 22 марта ограничения были сняты Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в РФ.

Россиянам снова разрешили продавать объекты иностранным лицам из недружественных государств, а также покупать у них недвижимость. В том числе, заключать договоры долевого участия с застройщиками, связанными с недружественными государствами.

Это важно для тех людей, кто давно уехал из России, уже имеет другое гражданство, отказавшись от российского. Если они владеют недвижимостью в нашей стране, то теперь могут свободно ее продать (правда, сделка должна быть совершена в рублях через специальный счет).
«На данный момент ограничений для проведения сделок гражданами РФ нет. Даже при наличии второго гражданства основным считаем российское! О наличии/отсутствии второго гражданства информацию в регистрирующий орган предоставлять не нужно», – говорит Наталья Киселева, юрисконсульт офиса «Академическое» Управления вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость.

Риэлторские компании отмечают, что сейчас к ним часто обращаются клиенты, которые находятся за границей и хотят продать квартиру в России.

Технически сделать это несложно. «В таком случае продажу осуществляет доверенное лицо по доверенности. Доверенность можно оформить в консульстве или у нотариуса по месту нахождения. При этом надежнее, все же в российском консульстве, дабы не возникало лишних вопросов потом в процессе сделки и государственной регистрации перехода права. Ведь правила сейчас меняются быстро», – говорит Наталья Киселева из ИНКОМ-Недвижимость.

По словам Максима Алексеева, юриста практики недвижимости и инвестиций АБ «Качкин и Партнеры», в доверенности должны быть указаны полномочия по распоряжению недвижимостью, на подачу заявлений о государственной регистрации прав и на получение документов после регистрации прав:
«Обычно в такие доверенности также включают полномочия представителя по взаимодействию с различными уполномоченными государственными органами, организациями, в том числе с банками. Речь идет о подписании, подаче, получении различного рода справок, заявлений, запросов, выписок, проведении расчетов и пр.».

Россия заключила договоры с некоторыми странами о взаимном признании официальных документов – это означает, что официальные документы, исходящие из таких стран, специальным образом легализовывать (апостилировать) не нужно (можно сэкономить на соответствующей пошлине), требуется только заверенный перевод на русский язык. Однако, чтобы не столкнуться со сложностями с заверением перевода, юристы из «Качкин и Партнеры» все же рекомендуют поставить апостиль на доверенности, которую оформил иностранный нотариус.
Для того, чтобы реализовать полномочия по такой доверенности на территории РФ, такую доверенность нужно будет легализовать (апостилировать), а также перевести на русский язык с заверением нотариусом подписи переводчика (если доверенность оформлена только на иностранном языке).

Как вывести средства за границу – вот проблема

А вот перевести денежные средства, вырученные от продажи квартиры в России, за границу, будет затруднительно. Поэтому в доверенности нужно четко формулировать все полномочия доверенного лица, чтобы не оказаться в ситуации, когда деньги от продажи квартиры поступят на счет продавца, а получить их возможности не будет.

Итак, если продажа недвижимости в России успешно проведена, то как человеку перевести вырученные деньги за границу? Какую сумму можно переводить/вывозить, какими банками.

Все слышали, что в настоящий момент запрещено вывозить из России наличной иностранной валюты в размере 10 тыс. долларов США (пп. «ж» п. 1 Указа Президента РФ от 01.03.2022 № 81).

«Кроме того, банкам предписано ограничить перевод за рубеж денежных средств суммой 5 тыс. долларов США в месяц в пользу физических лиц нерезидентов, а также физическим лицам резидентам (например, родственникам или друзьям, находящимся за границей) (информационное письмо Банка России от 05.03.2022 № ИН-019-12/27)», – пояснил Максим Алексеев из «Качкин и Партнеры».

Перевод денежных средств гражданина за границу на свои счета в иностранных банках разрешен только с согласия Правительственной комиссии (пп. «г» п. 1 Постановления Правительства РФ от 06.03.2022 № 295).

Таким образом, по словам Максима Алексеева, у граждан остается возможность либо вывозить наличные денежные средства в пределах 10 тыс. долларов США, либо выводить финансы за границу на счета родственников/друзей, открытых за рубежом в сумме 5 тыс. долларов США в месяц. Но для обеспечения возможности вывода средств заграницу на свои счета такое лицо должно получить разрешение Правительственной комиссии.

Можно ли на вырученные деньги приобрести недвижимость за границей?

Средствами, выведенными за рубеж, россияне могут свободно распоряжаться по своему усмотрению, в том числе купить недвижимость за границей. Однако следует дополнительно проверять наличие возможных ограничений на совершение россиянами сделок с недвижимостью за рубежом и обращаться за соответствующей консультацией к местным юристам.

Алексей Резенков

Материал опубликован на канале «Яндекс.Дзен» 26.03.2022

Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD
Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD

ПРОЕКТЫ