Комментарии в СМИ

Дмитрий Некрестьянов, партнер АБ «Качкин и Партнеры» участвует в экспертном обсуждении будущего исторических зданий в Петербурге.

Реконструкция исторических зданий – тема новой встречи Дискуссионного клуба NSP в рамках проекта «Новая жизнь старого центра». В обновлённых Никольских рядах мы собрали инвесторов, проектировщиков и экспертов, чтобы на конкретных примерах обсудить, что мешает работать с ветшающим историческим наследием.

Евгения Иванова:
– Сегодня мы говорим об аварийных зданиях, реконструкция которых в Петербурге, в том числе в историческом центре, идёт достаточно активно. Таких проектов в последние годы становится всё больше, несмотря на сложности работы в центре. Предлагаю обсудить проблемы, с которыми сталкиваются инвесторы.

Сергей Макаров:
– Позитивные изменения есть, они видны невооружённым взглядом, интерес к историческим зданиям повышается. В любом случае земля в Петербурге закончится, и неизбежно застройщики придут в центр, вот увидите.

Евгения Иванова:
– Наша встреча проходит в Никольских рядах, которые идеально подходят к обсуждаемой теме. Что можно сказать о специфике эксплуатации такой недвижимости? Повышает ли статус исторического здания или объекта культурного наследия капитализацию?

Арон Либинсон:
– Честно скажу, исторический статус иногда сказывается негативно на капитализации. Определённые ограничения не позволяют инвестору реализовать решения, увеличивающие доходность коммерческого объекта. А у нас объект как раз коммерческий: две гостиницы на 400 номеров, два бренда – Нoliday Inn и Нoliday Inn Еxpress, есть арендные площади, например, Hard Rock Café, которое с большим трудом согласовало вывеску на фасаде.
Евгения Иванова:
– Вы долгое время возглавляли российский офис гостиничной сети InterContinental Hotels Group и работали с отелем Indigo на улице Чайковского, который тоже расположен в старом здании. Там аналогичные проблемы?

Арон Либинсон:
– Владелица отеля Виктория Шамликашвили часто и горячо говорит о том, как тяжело работать с историческими зданиями. Она сделала уникальный объект, но ей пришлось постараться, и инвестиции в него были достаточно большие.

Евгения Иванова:
– Как вы оцениваете доходность таких объектов?

Арон Либинсон:
– У нас всё в порядке, но могло быть ещё лучше. Например, если бы мы могли увеличить полезные площади.

Сергей Макаров:
– Вы же сами от этого отказались. У проекта изначально была совершенно другая концепция, по которой во дворе должны были появиться четыре здания…

Арон Либинсон:
– Восемь.

Сергей Макаров:
– …и с подземным уровнем. Когда проект начинался, подход к памятникам позволял всё это сделать.

Арон Либинсон:
– Действительно, у нас была возможность реализовать такой проект в правовой ситуации того времени, но она была утрачена, когда местное и федеральное законодательство пришли в определённое противоречие. Экономически стало проще сделать то, что мы имеем сейчас. Мы жили в другое время, в другую эпоху.
Сергей Макаров:
– Зато теперь у вас есть отличный двор.

Арон Либинсон:
– Да, у нас есть отличный двор и потрясающая башня, которая подлежит сносу, потому что не соответствует требованиям охранного законодательства по высоте. 26 сентября она приняла последних посетителей. Двор будет освобождён от башни, все остальные сооружения, надеюсь, мы согласуем.

Виталий Никифоровский:
– Springald работал на этом объекте с самого начала. Мы застали тут бывшую кастрюледелательную фабрику с фундаментами под станки и поставленные в рамках противоаварийных мероприятий металлические тяги. Некоторые стены буквально висели друг на друге. Первые четыре месяца мы вручную разбирали все конструкции, подлежащие сносу, там, где был советский новодел. Потом переместились на фасадную часть и кровлю. Если оценивать масштабы реконструкции, приспособления для современного использования, это один из крупнейших проектов в локации, если не самый масштабный. Им стоит гордиться. Конечно, и здесь не обошлось без выступлений градозащитников: люди бросались под тралы, когда мы заводили технику.

Евгения Иванова:
– Технически было сложно работать?

Виталий Никифоровский:
– Проект предполагал снос на территории Никольских рядов. Плюс надо было продумать, как не уронить Щепяной переулок, где стоят несколько зданий в аварийном состоянии. Самый лёгкий наш демонтажный экскаватор весит примерно 40 тонн, когда он едет мимо нового здания, на 16-м этаже качаются шкафы. В этом проекте мы отсыпали демпфирующую подушку и перемещались буквально пошагово. Всё было обвешано датчиками мониторинга, который вёлся силами СПбГАСУ.
Сейчас Никольские ряды превратились в место притяжения бизнеса. Я считаю, развитие исторического центра должно идти вот так пошагово, когда создаются места силы, к которым подтягиваются государственные и частные деньги.
Земля действительно заканчивается, девелоперам приходится идти в центр. Однако этому процессу, на мой взгляд, очень мешает отсутствие местного закона о реновации. Без него мы центр не восстановим.

Евгения Иванова:
– Давайте поговорим про другой объект в этой локации – казармы Морского Гвардейского экипажа на проспекте Римского-Корсакова. Что там происходит?

Максим Филипович:
– Проект развивается, сейчас будем получать разрешение на первый этап работ. У объекта сложная судьба, первый договор по нему я подписал ещё в 2015 году – с компанией «СУ-155». Она обанкротилась, и актив ушёл в банк, а затем был реализован с торгов за довольно небольшие деньги – по сравнению с теми, которые предстоит вложить.
У всех исторических зданий и памятников очень большая специфика, связанная с финансированием. Проект на Римского-Корсакова реализуют частные инвесторы. Если бы они пытались привлечь заёмные средства, скорее всего, проект растянулся бы во времени и в принципе не мог бы стартануть.
В восстановлении исторической застройки очень важно добиваться диалога с органами охраны памятников, потому что сроки часто убивают идею на корню.
В светлое будущее объекта на Римского-Корсакова я верю.
Там предусмотрены нежилые коммерческие помещения на первом уровне, часть здания будет реализована как апартаменты, часть – как гостиничный комплекс бутик-формата. Здание в советские годы было надстроено одним этажом, мы сейчас согласовали устройство очень интеллигентной, красивой мансарды, что позволяет увеличить площадь и отбить инвестиции. Хотя я объективно понимаю, что их объём не до конца определён, а у инвесторов просто есть большое желание довести объект до финиша. Когда-нибудь он окупится.
Просчитать бюджет реконструкции и реставрации с точностью хотя бы 10%, как правило, невозможно, особенно на начальном этапе. Именно по этой причине существенная часть таких проектов остаётся на бумаге. Более решительно тратят деньги жилищные застройщики, у которых в состав ЖК входят объекты культурного наследия. Они ведь не могут сдать дом бизнес-класса с развалиной во дворе.
Я считаю, нужно создавать условия для более предсказуемого расчёта финансовых затрат и сроков.

Дмитрий Плавник:
– Оценить реконструкцию достаточно легко, если на старте привлечены грамотные инженеры, которые провели детальное техническое обследование. Сложнее с реставрацией.
Мы работали со зданием Военно-морского музея на площади Труда. В половине этого комплекса делали все несущие конструкции. Нюанс был в том, что шло существенное увеличение нагрузок.
При любой реконструкции важно, чтобы были задействованы специалисты. Например, на Шпалерной, 18 был предусмотрен снос кирпичной стены. Но если бы мы её снесли, упали бы два эркера.
Евгения Иванова:
– А этот проект был согласован?

Дмитрий Плавник:
– Да, он даже прошёл экспертизу. Поэтому квалифицированный персонал необходим не только при обследовании и согласованиях, но и при производстве работ. Важно оценить обстановку на месте. Нужно очень плотное техническое сопровождение со стороны проектной организации – в большем объёме, чем предусмотрено сводом правил по авторскому надзору.
В своё время в городе существовала программа «50 на 50», по которой инвесторы получали объекты недвижимости и за свой счёт проводили реконструкцию. После этого 50% получившихся полезных площадей возвращалось городу, а половину инвестор мог реализовывать по своему усмотрению.

Евгения Иванова:
– Специалистов, о которых вы говорите, на рынке достаточно?

Иван Архипов:
– Дефицита профессионалов в сфере проектных работ, экспертизы и пр. нет. Нас жизнь столкнула с двумя памятниками – на Большой Морской и на Пионерской улицах, где мы реконструировали ТЭЦ фабрики «Красное знамя». Мы не испытывали никаких затруднений в работе с КГИОП. Есть бюрократические нюансы, например, сроки прохождения экспертизы, но это не вопрос к КГИОП. Обращайтесь к специалистам, работайте с ними, а не с теми, кто даёт самую низкую цену.
Землю действительно больше не делают, она почти закончилась. Но есть три проблемы, мешающие активной реконструкции исторических зданий. Во-первых, программа расселения по типу московской в Петербурге невозможна. Во-вторых, город занял неоднозначную позицию по отчислениям на инфраструктуру в проектах реконструкции жилых зданий. В-третьих, надо понимать, что невозможно сделать из любого здания нормальное жильё. Очень жду, как будет реализован проект «Евростроя» на Захарьевской. Можно жить в дворцовом интерьере, но, если тебе некуда поставить машину, больших денег за это не отдашь. Мало кто согласится обитать в пространствах, спроектированных в позапрошлом веке. Они не подходят для современной жизни. Что на самом деле надо охранять? Фасад и внешний вид? Тогда нужна возможность перестроить дом внутри.
Мы с удовольствием продолжим заниматься историческими зданиями, если будут понятные правила. Не надо никаких специальных городских программ – только растяните затраты на покупку, например, за счёт возможности частично рассчитаться метрами и дайте возможность охранять не всё подряд, а то, что на самом деле нужно.

Елена Фёдорова:
– По статистике на реконструкцию у нас приходится 15% от общего количества проектов. И столь небольшая доля связана во многом с очень длительными сроками реализации. Остановлюсь на первом этапе: сбор исходно-разрешительной документации, проведение согласований и экспертиза. Здесь мы ходим по кругу. Например, сейчас мы собираемся в КГИОП за разрешением на реконструкцию и реставрацию завода «Красный выборжец» на Свердловской набережной. Компания «БФА-Девелопмент» обратилась к нам уже с имеющимися охранными обязательствами, с границами объекта культурного наследия. Задача – реконструировать его под современные нужды. Мы обнаружили, что у части зданий более поздний срок постройки, и они не представляют культурной ценности. В результате началось пересогласование предмета охраны. Только из-за этого процесс затянулся месяца на три. Далее мы разработали проектную документацию, согласовали её с КГИОП, по понятному алгоритму зашли в госэкспертизу. Однако у экспертизы возникли свои вопросы, которые не были рассмотрены в КГИОП. Под гарантийные письма мы выходим из экспертизы и вновь обращаемся в КГИОП. Этот круг занял порядка года.

Евгения Иванова:
– Значительную часть аварийных зданий на рынок выводит город. В чём специфика этих объектов?

Дарья Гончарова:
– С 2019 года на торгах Российского аукционного дома по поручению Комитета имущественных отношений продано около 60 аварийных зданий. Объекты мы получаем в основном в рамках приватизации. Мы видим спрос на разные лоты: большие и маленькие, в центре города и за его пределами, аварийные и разрушенные. В этом году мы реализовали часть зданий бывших казарм лейб-гвардии Измайловского полка на Измайловском пр., 2. Крупнейшая сделка последних лет заключена со зданием на набережной реки Мойки, 26. Все его знают, оно очень долго стояло пустым, но его не отдавали на торги. К моменту продажи состояние постройки было далёким от идеала. При этом уникальный случай: здание в самом центре не является памятником, то есть потенциальный инвестор не сильно ограничен в действиях. Только поэтому, на мой взгляд, эта сделка и состоялась.
Значительная часть объектов, с которыми мы работаем, расположена в центре города. Их локация – и преимущество, и большой недостаток, поскольку чаще всего здания требуют реставрационных и восстановительных работ.
Евгения Иванова:
– Какие аварийные объекты вы продаёте сейчас?

Дарья Гончарова:
– На продажу по поручению КИО выставлена часть здания бывшего Мытного двора на Евгеньевской улице, 2. В работу к нам вернулась бывшая усадьба Шуваловых в Шуваловском парке. Проект там масштабный, и это как раз тот случай, когда нужно заранее оценить инвестиции.

Евгения Иванова:
– Недавно на торгах были проданы здания на Тележной улице, принадлежавшие городу. Ян, как вы решились на такое приобретение? И позвольте спросить под запись: сносить дома будете?

Ян Бобрышев:
– Сносить не планируем. Будем настаивать на сохранении зданий в том же виде. Во всех реализованных проектах это наша принципиальная позиция. Мы придерживаемся исторической высоты и строго работаем по 820-му закону. Это даёт нам возможность идти по пути наименьшего сопротивления и быстрее реализовывать проекты. Надстройки и пристройки могут несущественно увеличить полезную площадь, но существенно затянут сроки. Лучше мы выполним проект в существующих объёмах, но выиграем время.
По поводу городских программ. В схеме «50 на 50» я бы не стал участвовать, потому что затраты на реконструкцию в разы превышают аукционную цену, поэтому пропорция должна быть иной. Есть программа «аренды за 1 рубль», но мне как девелоперу интересна собственность. Возможно, такой вариант подойдёт операторам гостиниц. Как раз разные программы и нужны. Может, предметом аукциона должен стать показатель передаваемых городу площадей?
В Петербурге много зданий в плохом состоянии, предоставленным госструктурам или органам власти. С моей точки зрения, государство должно получать такие объекты, если на них не нашлось инвестора. А сейчас наоборот: здание предлагают всем ведомствам, а только когда они откажутся – девелоперам. Процесс растягивается, дома ветшают, там живут асоциальные элементы. В итоге постройки доходят до инвесторов в гораздо худшем состоянии, чем в момент расселения.

Евгения Иванова:
– Вы уже реализовали ряд проектов с аварийными зданиями. Как вы рассчитываете сумму инвестиций?

Ян Бобрышев:
– По максимуму. Тогда не ошибёшься. Если выяснится, что объём работ меньше, это будет приятным сюрпризом.

Евгения Иванова:
– Какая вам нужна помощь от города?

Ян Бобрышев:
– Лучшая помощь – не мешать. Думаю, это не только моё мнение.

Евгения Иванова:
– Как вам удалось наладить хорошие отношения с градозащитниками? Они довольны тем, что вы купили дома на Тележной.

Ян Бобрышев:
– Когда я делал дом на ул. Тюшина, эти же люди были крайне возмущены: «Кто такой Бобрышев? Надо отобрать у него здание, он хочет его снести!» А когда всё получилось, была обратная реакция: «Давайте дадим ему орден, дом бесплатно!» Очень полярные отзывы. Стоит, наверное, дождаться, когда человек что-то сделаем, а уж потом выносить суждение…
Евгения Иванова:
– Одна из самых дорогих сделок с городскими аварийными зданиями – продажа расселённого дома на улице Блохина. Как вы решились на такую покупку, что сейчас происходит на объекте и какие городские программы и здания вас интересуют?

Ким Цыонг:
– Я начал с того, что в 2014 году стал расселять коммунальные квартиры. Есть такой дом Полторацких на Фонтанке, про него всегда рассказывают на экскурсиях. Я купил там два этажа и реконструировал их под мини-отель. Следующим объектом стала фасадная часть дома на ул. Чайковского, 55, я приобрёл площади у Альфа-банка. После реализации этого проекта, ещё до пандемии, мы купили здание на ул. Блохина для приспособления под четырёхзвёздочный отель. Теперь планируем изменить концепцию, сделав там апартаменты и небольшой бутик-отель. Если честно, я очень боюсь согласований в КГИОП. Все говорят: это очень трудно. Впрочем, мне повезло, что в данном случае есть обязательства только по фасаду.
Сам дом мы получили лишь четыре месяца назад. Район использовал его для проживания сотрудников жилищно-коммунальных служб. Мы сразу приступили к работам на объекте, хотя с улицы их не видно. Усиливаем фундаменты, стены и пр.
На днях я читал про планы города нарастить темпы расселения коммунальных квартир. Так, к 2024-му планируется освободить 5200 коммуналок. Это очень интересная возможность для дальнейшей работы. Вопрос только, по какому механизму пойдёт расселение. Например, будет ли возможность реализовывать комплексные проекты, чтобы реконструировать не отдельные квартиры, а целые подъезды или даже дома?

Евгения Иванова:
– Предлагаю обсудить также тему реконструкции деревянных памятников. Много ли таких проектов реализуется сегодня и насколько остро стоит проблема приспособления этих зданий?

Нина Шангина:
– Древесина – самый недолговечный материал, если говорить о постройке без отопления, надлежащего ухода и проветривания. Мы утратим их в первую очередь, если не обратим на них внимания. К сожалению, у таких памятников фактически нет вариантов коммерческого использования. Назначение этих объектов, как правило, частное. И пока есть лишь единичные примеры приспособления с надлежащим отношением к реставрационной части. Большая часть удачных проектов реализована с бюджетным финансированием – Крестовский театр, особняк Добберт, дача Громова.
Тем не менее опыт появляется, и сейчас можно рекомендовать инвесторам больше участвовать в таких проектах. При этом важно, чтобы люди, выходящие на такие здания, понимали объём инвестиций и стоящих перед ними задач. Траты на государственную историко-культурную экспертизу, различные согласования, проектирование и пр. непропорциональны объёму памятника. Отрицательный тому пример – дача Месмахера. Инвестор купил дом, прошло два года, а объект продолжает разрушаться.
Союз реставраторов можно упрекнуть в том, что мы мало работаем с градозащитниками и инвесторами, сторонясь и тех и других. Однако градозащитники не имеют практического опыта реставрации, поэтому они нам не близки. Но и с инвесторами нам тяжело работать, если их подход – сэкономить на реставрации как можно больше.

Евгения Иванова:
– С какими новыми проектами вы сейчас работаете?

Нина Шангина:
– Например, с реставрацией дачи Аброжевича. Сейчас идут архивные изыскания по поводу того, каким был этот памятник. На наш взгляд, чтобы снизить затраты инвестора, нужно вернуть дому исторический фасад, разрешив внутреннюю перепланировку. Там всё равно ничего не сохранилось.
Максим Филипович:
– Состояние деревянных зданий в Петербурге за последнее время улучшилось. 10-12 лет назад КГИОП начал мониторинг объектов культурного наследия, мы объезжали памятники и видели много разрушающихся деревянных зданий. Примерно год назад я посмотрел те же адреса: объектов в плохом состоянии практически не осталось. Да, они не отреставрированы, но и не под угрозой утраты. Считаю, это большая заслуга КГИОП. Деревянные объекты, например дачи, – это исключительно частные инвестиции. В рамках бюджетного финансирования необходимые работы невозможно сделать. Ведь чтобы разработать качественный проект реставрации, в идеале нужно демонтировать всю отделку и обследовать сруб. Такой объём работ в госконтракт не включить. А значит, в проекте будет много неопределённостей, что сильно усложнит ход его реализации.
Я четыре года занимаюсь объектом на ул. Ломоносова, 80 в Парголово. Он уже восстановлен. Физлицо купило здание с участком на торгах у города за 2,6 млн рублей. Уже потрачено в 15-18 раз больше. И это ещё не финал. Если бы покупатель знал, что его ждёт, он никогда бы в такой проект не вписался. Возможно, город должен более детально упаковывать лоты к торгам, собирать более детальные данные?

Дарья Гончарова:
– Более понятный лот покупателям действительно более интересен. Мы всегда сталкиваемся с дополнительными запросами участников торгов по коммуникациям, экспертизе, состоянию объектов.

Нина Шангина:
– Изучение объекта до покупки очень важно. Но я не верю, что бюджет будет выделять на это средства.

Евгения Иванова:
– Плюс процедура приватизации не предусматривает таких вложений…

Ян Бобрышев:
– Кстати, на Тележной у нас было два диаметрально противоположных обследования, две экспертизы по одному и тому же зданию. Для инвестора лучше, если бы город быстрее продавал аварийные постройки. Как правило, срок экспозиции на торгах составляет месяц или полтора. Если этого времени недостаточно для оценки, как вы вообще собираетесь реализовывать такой сложный проект?

Татьяна Новицкая:
– На рынке уже есть зрелые инвесторы, которые просят делать экспресс-анализ объектов, которые выставляют на торги. Конечно, недели или двух недостаточно, чтобы понять все риски. Оптимально, чтобы к моменту продажи имелась более детальная информация об истории памятника, о том, что можно с ним сделать, и об окружающей застройке. Ведь инвесторы, работающие с памятниками, зачастую вынуждены выполнять мероприятия по сохранению соседних зданий, а это очень большие деньги, которые надо закладывать в проект.

Нина Шангина:
– Окружающая застройка может стать самой большой проблемой при проектировании, потому что изыскания и обследования – существенная часть затрат, которые приходится «вынимать» из самой реставрации.

Татьяна Новицкая:
– Плюс мы должны получать согласие собственников, а если речь о жилье, это очень сложный процесс и затратный.

Нина Шангина:
– У проектировщика всегда есть сомнения при диалоге с несведущим инвестором: рассказать обо всех проблемах, которые его ждут, или потихоньку выдавать информацию после заключения договора на проектирование?

Дмитрий Некрестьянов:
– Проблемы всегда одни и те же: деньги, сроки и освобождён объект или нет. Законодательство в сфере охраны объектов культурного наследия и зон охраны не так сильно меняется. А вот с деньгами и сроками — полная неопределённость. Никому ещё не удалось уложиться в те сроки, которые планировались изначально. Какой бы ни был профессиональный инвестор, сама процедура имеет множество подводных камней. Плюс есть элемент неопределённости в виде градозащитников. А сроки – это деньги.
Надо понимать, что такие здания – удел профессионалов. Большинство проектов, которыми занялись непрофессионалы, заканчиваются плохо или растягиваются надолго. И каждая такая история убивает интерес у 10-15 новых инвесторов.

Материал опубликован на сайте «Недвижимость и строительство Петербурга» 18.10.2021