Комментарии в СМИ
«Как вернуть неудобную и сложную недвижимость на рынок»
Дмитрий Некрестьянов, Партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» комментирует материал о сложной и неудобной недвижимости.
На деловом завтраке BestBreakfast, посвященном сложной и неудобной недвижимости, эксперты обсудили возможности трансформации проблемных объектов, а также варианты повышения ликвидности непопулярных помещений.
В аналитическом обзоре эксперты ГК «БестЪ» вводят на рынок понятие неудобной и сложной недвижимости, к которой относят морально устаревшие производства и социальные объекты, некоторые типы исторических зданий, объекты, которые отстали от технологического процесса и морально устарели (как пример, здания бывших АТС и дома культуры советских времен), а также объекты градостроительных ошибок и паркинги. Основные признаки неудобной и сложной недвижимости: ограниченный спрос, низкий уровень ликвидности, низкие арендные ставки и цена продажи и, самое главное, экономика владения такими объектами становится отрицательной.
Факторы неудобности
Основные факторы, определяющие «неудобность» объекта для инвестора и собственника – это моральный износ, конструктивные особенности, инженерная доступность и оснащенность, правовые ограничения и «ущербные» маркетинговые характеристики (в том числе локация, транспортная доступность, видовые характеристики и тп). Станислав Ступников, генеральный директор «МТЛ. Управление активами» (входит в ГК «БестЪ») оценивает потенциал петербургского рынка неудобной и сложной недвижимости в 1,2-1,5 млн кв.м. «На данный момент основные форматы, в которые можно удачно трансформировать проблемный объект, это лофт- и креативные пространства, коворкинги и гибкие сервисные офисы, а также сервисные апартаменты. Также популярность набирают фуд-холлы, образовательные центры и культурно-досуговые комплексы. Чем более многофункционален объект, тем меньше риск для инвестора и собственника объекта», – считает эксперт. Дмитрий Иванов, доктор социологических наук, профессор факультета социологии Санкт-Петербургского государственного университета, подчеркивает, что современный город – это пространство сетей и потоков, интенсивных мест и избирательных перемещений. И общественные пространства выступают аттракторами для городских жителей.
Практический опыт преобразования
Эксперты сошлись во мнении, что для Петербурга работа с неудобными и сложными объектами является необходимостью, учитывая плотность исторической застройки, количество промышленных объектов в городской черте, а также моральное устаревание зданий и градостроительные ошибки последних 30 лет. Андрей Лушников, председатель совета директоров ГК «БестЪ»: «Есть разные подходы к возвращению сложной недвижимости на рынок. Наш опыт показывает, что правильная идея, как использовать сложный объект, способна увеличить его стоимость в несколько раз. Для инвесторов и владельцев неудобная недвижимость – это возможность зайти на рынок дешевле: купить что-то недорогое и, казалось бы, плохое, добавить идею и зарабатывать дальше совершенно другие деньги. Неудобные объекты, как правило, недооценены, а значит на них можно хорошо заработать».
Александр Басалыгин, основатель BS Art Development Group: «Мы привыкли представлять, что неудобная недвижимость – это какой-нибудь заброшенный завод или разрушенное историческое здание, и мало кто думает, что с годами многие привычные нам объекты инвестирования устаревают или на них накладываются законодательные ограничения. Например, встроенные помещения, которые так любят инвесторы. Показательный пример – улица Рубинштейна, ранее бывшая «ресторанной», где сейчас на некоторые помещения наложен запрет на размещение заведений общепита. Или популярные ранее у небольших инвесторов истории расселения коммуналок под хостелы или мини-отели, что сейчас законодательно запрещено».
Мария Сумарокова, генеральный директор сети коворкингов и франшизы PAGE: «Наш опыт позволяет с уверенностью сказать, что любую неудобную и сложную недвижимость можно сделать удобной для кого-то, все зависит от функции и реализации идеи. У PAGE есть опыт работы и с паркингами, и с фитнес-центрами, и с неудобными встроенными помещениями в ЖК, бизнес-центры, апарт-отели и гостиницы. С точки зрения интеграции коворкингов и гибких офисных пространств в такие объекты самое главное на начальном этапе определиться с целью и задачей такой интеграции: идея открытия коворкинга как самостоятельного доходного бизнеса сработает при условии, что помещение не менее 600 кв метров и находится в собственности; если планируется как часть инфраструктуры для расширения сервисов и увеличения добавленной стоимости самого объекта, то важно чтобы целевые аудитории совпадали и само планировочное решение должно подстраиваться под целевую аудиторию и инфраструктуру объекта, в последнее время видим также увеличение спроса со стороны компаний на интеграцию гибких офисов как способ оптимизации затрат на аренду помещения, в таком формате важно, чтобы действующий бизнес был готов включить новую функцию в свое пространство и инвестор понимает специфику формата, где основная часть арендаторов – это розница (частные предприниматели и команды), далеко не все готовы и умеют с этим работать. В данном случае оптимальным решением будет отдать эту задачу профессиональной управляющей компании».
Дмитрий Некрестьянов, партнер и руководитель практики по недвижимости и инвестициям Адвокатское бюро «Качкин и партнеры»:
«В Петербурге с учетом объема исторической застройки неудобная недвижимость – это в первую очередь охраняемые здания, которые не могут использоваться по своему первоначальному назначению и находятся в очень плохом состоянии. С юридической точки зрения здесь есть несколько важных трендов: во-первых, появилась возможность выкупать здания-памятники. Причем выкуп возможен только зданий в «удовлетворительном» состоянии, а до момента приведения объекта в надлежащий вид здание арендуется. Тут есть вопрос к определению «удовлетворительного состояния» здания: в законе нет четких критериев, а значит, в выкупе может быть отказано, что создает для инвесторов дополнительные риски. Второй тренд – это изменение в законодательстве, касающееся вспомогательных объектов недвижимости, по которому такие объекты могут располагаться на смежных участках. И это открывает огромные возможности для проектов, которые ранее не могли быть реализованы».
Запись прямой трансляции делового завтрака можно посмотреть по ссылке.
Материал опубликован на сайте «Ведомости» 13.12.2023

Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям