Комментарии в СМИ

«Как выживают российские застройщики без проектного финансирования»

Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и партнеры» комментирует нюансы схемы с использованием договора переуступки права
при покупке недвижимости.

Каждая восьмая стройка в России не может привлекать деньги дольщиков ни напрямую, ни через счета эскроу. Закону не соответствует 14 млн кв. м строящегося жилья. И это без учета проблемных объектов еще на 19 млн кв. м. Какие проекты остались без денег.

По данным на 10 декабря 2019 года, на новую схему строительства через проектное финансирование и эскроу-счета перешла только пятая часть всех проектов. Большинство площадей (72,5 млн кв. м) строится по-старому, за счет получения денег от дольщиков напрямую. Но, кроме того, весомая часть рынка — 13% — вообще оказалась без возможности регистрировать сделки с дольщиками.

  • 1 июля стартовала реформа жилищного строительства. Теперь новые проекты могут привлекать средства дольщиков только через эскроу-счета. Застройщик строит на собственные или кредитные средства, а деньги за проданные квартиры получает после сдачи дома в эксплуатацию. Проекты с высокой готовностью (больше 30%), в которых продано не менее 10% квартир, могут достраиваться по старым правилам и по-прежнему привлекать деньги дольщиков напрямую. Заявления о достройке домов по старым правилам можно было подать до 1 октября.

В некоторых регионах сложилась удивительная ситуация. Заключать сделки с дольщиками, то есть продавать строящиеся квартиры, не может до трети застройщиков. Речь о Красноярском крае, Башкирии и Ярославской области.

В абсолютных цифрах больше всего таких проектов в Краснодарском крае, Москве и в том же Башкортостане. В этих трех регионах строится более 4,5 млн кв. м, которые нельзя продавать дольщикам.

В администрациях регионов, к которым обратился РБК, ничего настораживающего или удивительного в таких цифрах не видят. Часть проектов близка к сдаче, в других продано достаточное число помещений для финансирования строительства. Оставшиеся застройщики ведут переговоры с банками или другими возможными кредиторами, рассказали в администрации Краснодарского края.

«Переход на проектное финансирование сам по себе не принес сложностей. Не смогли перейти те, кто либо не хотел, либо уже не мог из-за ошибок менеджмента, допущенных ранее», — сказали в пресс-службе правительства Ленинградской области.

В Москомстройинвесте тоже заявили, что фактически в столице без финансирования остались всего три проекта. По ним застройщики не получили ни банковский кредит, ни право продавать жилье дольщикам напрямую. «Данные компании возводят апартаменты, а сами застройщики не относятся к системным», — пояснили в комитете. Названия девелоперов в Москомстройинвесте не назвали.

Кто не получил (или не стал получать) заключение о соответствии критериям (ЗОСК):

  • компании в банкротстве и в предбанкротном состоянии;
  • проекты, в которых проданы все квартиры;
  • комплексы, которые близки к сдаче;
  • объекты, признанные проблемными;
  • новые проекты на ранней стадии строительства.

«В числе проектов, которые не могут привлекать средства дольщиков, — «Клубный дом на Пришвина», «Клубный дом на Менжинского», «Октябрь» (все три — проекты ИСГ ALVEK. — «РБК Pro»), «Нескучный Home & SPA». Эти объекты не фигурируют в базе bnMAP.pro, которая отражает текущее состояние экспозиции новостроек в Московском регионе. Соответственно, по этим адресам не ведутся продажи», — говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». Кроме того, пока в экспозиции есть ЖК «Квартал Триумфальный». Его возводит ФЦСР, связанный с Мариной Сечиной. Однако продажи квартир в комплексе по ДДУ вести нельзя, уточнила Ирина Доброхотова. Телефоны, указанные на сайтах компаний, не работают.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»:

«В списке не только квартиры, но и апартаменты. Если не считать объектов тех компаний, которые стали банкротами еще до 1 июля, то совокупный объем проданных лотов — в пределах 1000 шт. Однако в общей массе строящегося в Москве жилья это доля незначительная, около 3%».

В легальный обход закона

Не все застройщики смирились с потерей денег дольщиков. Часть нашла схему, как официально строить «за счет собственных средств», на самом деле продолжая продавать квартиры.

«На аффилированную структуру переуступаются права требования по ДДУ. Причем оплата производится не живыми деньгами, а, например, работами. Естественно, оценка стоимости этих работ, которые были произведены, и вообще реально ли были они произведены — под большим вопросом. Потом аффилированная структура переуступает ДДУ нормальным дольщикам», — рассказала РБК об этой схеме юрист Карина Епифанцева, руководитель группы антикризисного управления и банкротства «Дювернуа Лигал». Правда, тогда, в мае, предполагалось, что схема переуступки будет временной, компании будут использовать ее только для того, чтобы получить ЗОСК — право достраивать дома по-старому. Но нет ничего более постоянного, чем временное.

Схемой с переуступками пользуется несколько петербургских компаний. Например, ГК «БестЪ» реализует таким образом апартаменты в «Avenue Apart на Малом». В компании заявили, что планируют реализовывать так площади вплоть до сдачи комплекса. У ГК «БестЪ» есть одобрение на кредитную линию в Сбербанке на 830 млн руб. Однако в таком финансировании сейчас нет необходимости, сообщили в компании.

Петербургская строительная компания (ПСК) по переуступке продает апартаменты в комплексе Start. «Договор переуступки права был заключен с нашей аффилированной компанией, а с нее будет переуступаться другим дольщикам», — пояснили в отделе продаж. В пресс-службе настаивают: сделки проводятся в соответствии с законодательством, регулируются 214-ФЗ о долевом строительстве и ст. 388 Гражданского кодекса, в которой регламентируется уступка прав.

«В августе Росреестр по Петербургу брал паузу, дабы разобраться с нюансами приложения обновленного законодательства в сегменте апартаментов, строящихся по старым правилам, — говорят в ПСК. — Затем регистрация сделок по ДДУ в апартаментах была возобновлена и сейчас происходит в обычном порядке, как и ранее. Кстати, в Москве регистрация ДДУ в апартаментах вообще не прекращалась».

Петербургская строительная компания:

«В Москве за три квартала 2019 года продано порядка 1900 квартир и апартаментов по переуступке. Таким образом, на рынке переходного периода такая схема продажи в рамках 214-ФЗ является полностью правовой».

По смыслу реформы схему с переуступкой можно назвать обходом регулирования, считают юристы. Однако формально буква закона не нарушается. «Регулирование не налагало никаких ограничений на такие договоры, поэтому никаких нарушений в этом нет», — говорит Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и партнеры».

То, что договоры, заключенные с аффилированной компанией, вряд ли были оплачены, не повод для претензий. «Согласно формулировкам 214-ФЗ, договор считается заключенным с момента его государственной регистрации. Далее, если договор заключен, считается, что денежные средства привлечены. Закон не оперирует понятием фактического получения денег. Поэтому привлечение денег произошло, а дальнейшее видоизменение договора — это обычная гражданско-правовая деятельность», — объясняет Дмитрий Некрестьянов.

Стоимость денег в 30%

В Петербурге официально оказались и без средств дольщиков, и без банковского финансирования 19 проектов, не являющихся проблемными, сообщили в комитете по строительству города. Их общая площадь — около 600 тыс. кв. м.

Восемь из этих проектов вызывают опасения у чиновников. Их строительство приостановлено, а шансы на получение проектного финансирования невысоки. «Мы продолжаем переговоры с банковским сектором по ним, ведем работу с профильными комитетами и службой Госстройнадзора, чтобы не допустить появления недостроенных коробок. Но в каждом случае это индивидуальные решения и меры. Единых инструментов и принципов, к сожалению, нет», — заявили в комитете.

«Каждый крутится как может — это называется строить «за свои», — рассказывает Аркадий Скоров, совладелец девелопера «Дальпитерстрой». Два дома, которые строит компания, не подошли под критерии для достройки по-старому. В итоге пришлось занимать у других юрлиц, говорит Аркадий Скоров. Сейчас продажи квартир в этих домах не ведутся. Доходность строительства из-за перехода на новую схему снизилась примерно на 10%.

Сложнее всего приходится небольшим региональным застройщикам. В ноябре на невозможность получить проектное финансирование пожаловались в Минстрой компании «Облстрой» из Калужской области и Строительный трест № 1 из Ярославля. Они заявили, что обратились в несколько банков и везде получили отказы. Причины — в небольшой сумме займа, низкой маржинальности проектов и медленных темпах продаж.

Из-за сложностей с получением и дороговизны проектного финансирования застройщики ищут другие механизмы работы. Это не только небанковские кредиты и выпуск облигаций (ценные бумаги эмитируют крупнейшие застройщики ГК «ПИК», «Группа ЛСР», Setl Group, «Эталон», «Кортрос»). Застройщики учатся собирать инвестиции.

Группа компаний «С.Э.Р.» возводит небольшой проект «Усадьба на Ланском» в Петербурге. Ей запретили регистрировать сделки еще год назад из-за просрочки передачи квартир более чем на полгода.

В этом году ГК «С.Э.Р.» привлекла 150 млн руб. по договорам инвестирования с физлицами. «После завершения строительства они смогут либо оставить закрепленные за ними квартиры в ЖК «Усадьба в Ланском», либо продать их с доходностью 25–30%», — рассказал исполнительный директор ГК «С.Э.Р.» Павел Бережной.

До конца года застройщик планирует провести второй инвестраунд и привлечь еще около 100 млн руб. Размер инвестпакетов составит 5 млн, 10 млн, 15 млн руб. Доходность этих инвестиций останется на том же уровне — 25–30%.

Еще одна компания, «Еврострой», тоже строит на собственные средства. Девелопер пока ведет переговоры о проектном финансировании со Сбербанком.

Оксана Кравцова, генеральный директор ГК «Еврострой»:

«В будущем для строительства мы планируем привлекать проектное финансирование, а также реализовывать проекты, основываясь на принципах партнерства с другими компаниями — такая схема позволяет минимизировать кредитную нагрузку, а значит, снизить конечную стоимость квартир для наших покупателей».

Проекты могут сменить застройщиков

Компания «Петроресурс-С-Пб» планировала приступить к строительству проекта в Ленинградской области еще в мае, но не рискнула. Теперь она уже несколько месяцев ждет ответа от банка. Пока продажи закрыты, говорят в компании.

Это не единственный отложенный из-за реформы проект. «Некоторые компании на время переходного периода заключают с клиентами предварительные договоры купли-продажи или бронирования, чтобы собрать отложенный спрос и не допустить провала по сделкам. Другие девелоперы честно приостановили продажи, чтобы возобновить их после получения всех согласований с банком и открытия кредитной линии», — заявила Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE.

Впрочем, не исключено, что части застройщиков так и не удастся получить финансирование и разрешение на регистрацию сделок с дольщиками. Тогда рынок ждет волна сделок по перепродаже участков. «Властям, скорее всего, придется вмешаться в ситуацию, предложив субсидии банкам для смягчения андеррайтинга в отношении застройщиков, чтобы те могли получить кредит на строительство и открыть продажи», — предположила Литинецкая.

Реформа может вызвать и череду новых банкротств, обрушив игроков, чье положение неустойчиво, утверждают аналитики. «Однозначно, затяжной период решения вопроса финансирования повлечет перенос сроков ввода объектов и, как следствие, судебные тяжбы и очередные финансовые проблемы для таких застройщиков. Вероятно, в критической ситуации в работу включится Фонд защиты прав дольщиков, а объекты будут передаваться на достройку более сильным игрокам, как это произошло с Urban Group», — говорит Ирина Доброхотова.

Надежду на господдержку небольших и региональных застройщиков подогревает цель, поставленная перед Минстроем, — добиться строительства 120 млн кв. м в год к 2024 году. Однако пока реформа привела к снижению объемов строящегося жилья. На рынок стали выводить меньше проектов. Как следствие, предложение квартир в новостройках тоже упало.

В Москве в ноябре количество лотов эконом- и комфорт-класса сократилось до минимума с начала 2019 года, подсчитали в компании «Метриум». С пикового августа оно снизилось на 9%. Основная причина — низкая активность девелоперов, объяснили в «Метриуме».

«Реформа долевого строительства, как и ожидалось, привела к снижению активности застройщиков, — комментирует Мария Литинецкая. — На рынок выходят проекты, которые уже имели высокую степень разработки, и откладывать их старт застройщики не могли или не хотели. В то же время немало девелоперов занимают выжидательную позицию, стремясь понять, как будет развиваться ситуация в отрасли, либо пытаются получить проектное финансирование, что отнюдь не просто».

В Петербурге та же тенденция. В третьем квартале на рынок вышло в два раза меньше объектов, чем было во втором, сообщили в консалтинговом центре «Петербургская недвижимость».

Антонина Асанова

Материал опубликован на сайте РБК 27.12.2019

ПОДЕЛИТЬСЯ

Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер, Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD

ПРОЕКТЫ